Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nƣớc trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hƣởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trƣờng đất đai- một loại thị trƣờng đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt đƣợc đƣa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trƣờng đất đai ở nƣớc ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trƣớc năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trƣờng đất đai trong một thời gian dài hầu nhƣ không tồn tại. Ngƣời dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trƣờng hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng đƣợc quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nƣớc và tập thể là cơ bản và đƣợc ƣu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhƣng vẫn đƣợc thực hiện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nƣớc vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trƣớc bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đƣờng lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trƣờng, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dƣới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho ngƣời dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Ngƣời đƣợc thừa kế nhà ở hoặc ngƣời chƣa có chỗ ở, khi đƣợc ngƣời khác chuyển nhƣợng nhà ở, sau khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì đƣợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Nhƣ vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trƣờng BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dƣới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu đƣợc mua bán trao tay, tự cam kết giữa ngƣời mua và ngƣời bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trƣờng và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ đƣợc phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lƣợng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất đƣợc hiểu là chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhƣợng đất) gắn liền với BĐS đó.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trƣờng nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hƣớng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất đƣợc chính thức sử dụng: “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Nhƣ vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành với việc quy định 5 quyền của ngƣời sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trƣờng BĐS trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dƣới danh nghĩa mua nhà nay đƣợc thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều ngƣời dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng ngƣời mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lƣợng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên. (Lê Phƣơng Thảo, 2007). [6]
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tƣ nƣớc ngoài, đƣợc đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bƣớc vào giai đoạn tăng trƣởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tƣ hƣớng tới tƣơng lai. Trong bối cảnh đó, nhiều ngƣời có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tƣ mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tƣ cá nhân từ nƣớc ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những ngƣời xuất khẩu lao động tại thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
trƣờng các nƣớc đông Âu, điển hình là những ngƣời lao động tại Đức đã mang về một lƣợng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trƣờng BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất đƣợc bắt đầu từ các thành phố lớn, nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nƣớc. Lƣợng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trƣớc đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hƣởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trƣờng đóng băng và không ít ngƣời đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trƣờng BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trƣờng hợp tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất và quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trƣờng quyền sử dụng đất đã đƣợc mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nƣớc trong phạm vi hạn chế đƣợc tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trƣởng mạnh của nền kinh tế trong nƣớc, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tƣ mới sau khi ký kết hiệp định thƣơng mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tƣơng lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tƣ tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trƣớc quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trƣờng nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trƣờng nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 đƣợc thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trƣơng của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trƣờng BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho ngƣời sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trƣờng. quyền sử dụng đất đƣợc coi là tài sản của ngƣời sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nƣớc đƣợc quyền lựa chọn hình thức đƣợc giao đất hoặc đƣợc thuê đất từ Nhà nƣớc; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tƣ, trình tự bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và quyền lợi của ngƣời bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trƣờng BĐS bƣớc vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài.(Lê Phƣơng Thảo, 2007). [6]
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thƣơng mại thế giới WTO, thị trƣờng đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tƣ và cho phép ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trƣờng BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trƣờng tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cƣ, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trƣờng BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trƣờng BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới.