Thị trƣờng đất đai là một thị trƣờng đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trƣờng gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
hoá. Đất đai cũng đƣợc mua bán trên thị trƣờng, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tƣơng quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trƣờng đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trƣờng pháp lý, cơ cấu thị trƣờng, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trƣờng đất đai ở hầu hết các nƣớc trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định đƣợc vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nƣớc tƣ bản phát triển, chế độ sở hữu tƣ nhân về ruộng đất đã đƣợc xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trƣờng đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thƣờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trƣờng đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà ngƣời chủ có thể là ngƣời sở hữu hoặc cũng có thể là ngƣời thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trƣởng nhanh, thu hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hƣởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lƣợng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp ngƣời mua giảm đƣợc tiền thuế tƣơng đƣơng 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hƣởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nƣớc Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trƣờng chứng khoán toàn cầu bị ảnh hƣởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu nhƣ xăng dầu, lƣơng thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nƣớc Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). [8]
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cƣờng thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trƣờng đất đai theo hƣớng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nƣớc đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhƣợng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani đƣợc coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhƣng đến năm 1995 việc bán đất đƣợc coi là bất hợp pháp. Những ngƣời đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không đƣợc sử dụng trong vòng một năm thì đƣơng nhiên bị tƣớc quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không đƣợc bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không đƣợc bán vĩnh viễn, trong một số trƣờng hợp Nhà nƣớc có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không đƣợc quyền chuyển nhƣợng những mảnh đất nhận đƣợc từ tƣ nhân hoá doanh nghiệp Nhà nƣớc. Nhiều nƣớc thuộc Liên Xô trƣớc đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ đƣợc sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vƣợt hạn mức phải đƣợc Nhà nƣớc cho phép.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trƣờng, mở rộng lĩnh vực đầu tƣ đã thúc ép mở cửa thị trƣờng đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đƣợc áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trƣờng nhà đất trên thế giới đã vƣợt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tƣ của các nhà tƣ bản nƣớc ngoài. Những nƣớc có dự trữ ngoại tệ lớn nhƣ Nhật Bản, Đài Loan là những nƣớc đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nƣớc ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trƣờng đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.