Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua đƣợc đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựng nhà xƣởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất. Đối với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trƣớc hết là chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh nhƣ tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tƣ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Cho nên giá đất là khoản chi trả ƣu tiên trƣớc khi bƣớc vào hoạt động kinh doanh sản xuất. Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nƣớc ta, đại bộ phận ngƣời sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất, giá đất hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của ngƣời kinh doanh. Do nƣớc ta còn chƣa hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một số ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh của một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện đƣợc giá đất, nhƣng không phải là đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nƣớc đối với xí nghiệp, đồng thời, ở nƣớc ta chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nƣớc, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu Nhà nƣớc, đơn vị hoặc cá nhân. Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc ƣu tiên cho đất đai. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008). [7]
2.1.5. Các phƣơng pháp định giá đất
Công tác định giá đất của Việt Nam mới đƣợc chính thức đi vào cuộc sống. Các quy định về phƣơng pháp định giá đất đã dần dần đƣợc cụ thể hoá. Hiện nay ở nƣớc ta, các phƣơng pháp định giá đƣợc quy định theo Thông tƣ 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm:
2.1.5.1. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
Là phƣơng pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng các loại đất tƣơng tự trong một thời gian gần.
Việc định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp tiến hành các bƣớc sau đây:
* Bƣớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh đƣợc với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đƣợc ở bƣớc 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bƣớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bƣớc 3.
2.1.5.2. Phƣơng pháp thu nhập
Là phƣơng pháp xác định mức giá tính bằng thƣơng số giữa mức thu nhập thuần túy thu đƣợc hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thƣơng mại Nhà nƣớc có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Là phƣơng pháp cơ bản thƣờng đƣợc sử dụng nhất.
Việc định giá đất theo phƣơng pháp thu nhập phải tiến hành các bƣớc sau:
* Bƣớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đƣợc từ thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
* Bƣớc 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
* Bƣớc 4: Ƣớc tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ƣớc tính =
Thu nhập thuần túy hàng năm thu đƣợc từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
2.1.5.3. Phƣơng pháp chiết trừ
Phƣơng pháp chiết trừ là là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Khi áp dụng phƣơng pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bƣớc sau đây:
* Bƣớc 1: Thu thập thông tin trên thị trƣờng để lựa chọn ít nhất 3 BĐS (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhƣợng thành công có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
* Bƣớc 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tƣ xây dựng trên đất. Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
= Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá
Phần giá trị hao mòn
* Bƣớc 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bƣớc 1 Giá trị của
thửa đất =
Giá chuyển nhƣợng
BĐS Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất Đơn giá của
thửa đất =
Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất
* Bƣớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
2.1.5.4. Phƣơng pháp thặng dƣ
Là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiểm năng phát triển theo quy hoạch hoặc đƣợc phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ƣớc tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tƣơng tự trên thị trƣờng để áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp. Còn gọi là phƣơng pháp phát triển giả thiết hay phƣơng pháp tính ngƣợc.
2.1.5.5. Phƣơng pháp chi phí
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Ƣớc tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất đó là trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Ƣớc tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có đƣợc chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy.
- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ƣớc tính của miếng đất để có đƣợc giá trị của tài sản tính theo phƣơng pháp chi phí.
Có hai phƣơng pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế. (Nguyễn Thế Huấn và cs [7])
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.1. Tổng quan thị trƣờng đất đai
Thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hoá đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một thời điểm nhất định. Thực chất thị trƣờng này đã có từ lâu đời nhƣng nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay, thị trƣờng đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tƣ bản cũng nhƣ trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa .