Một số kiến nghị

Hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cấp GCNQSD

Đây là một việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ. Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới hoạt động của thị trường BĐS và sự phát triển của thị trường QSD đất, làm giảm bớt số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn ra rất phổ biến và làm tăng thêm số lượng các cuộc giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD đất thì mới có thể mua bán, thế chấp, góp vốn kinh doanh…)

Xây dựng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở sát với giá thị trường

Mặc dù tại Ngân hàng Á Châu thực hiện Định giá theo giá thị trường, nhưng mọi quy định đưa ra đều phải dựa trên cơ sở những quy định của Nhà nước. Do có sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất Nhà nước ban hành và giá trị dịch vụ ngoài thị trường, nên hầu hết các ngân hàng phải chấp nhận định giá theo giá thị trường mặc dù tỉ lệ rủi ro cao hơn. Ngân hàng nhà nước cần tập hợp các Ngân hàng thương mại lại để cùng nhau bàn bạc đưa ra một cách giải quyết thống nhất trong việc xây dựng khung giá đât để căn cứ xác đinh mức vay.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các ngân hàng

Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác thanh kiểm tra hoạt động tính dụng toàn hệ thống để có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biệt là cho vay BĐS, các vi phạm về các tỉ lệ an toàn trong hoạt động. Mặc dù chưa có quy định về giới hạn cho vay BĐS, song đối với từng ngân hàng cụ thể, thông qua hoạt động thanh tra, kiểm tra cần có những khuyến cáo đối với những ngân hàng có tỷ lệ cho vay BĐS quá cao có thể dẫn đến những rủi ro làm ảnh hưởng đến an toàn hệ thống.

2. Kiến nghị với ACB (AREV)

Chính sách về nhân sự

Ngân hàng nên có phụ phí công tác ưu đãi cũng như chế độ đãi ngộ phù hợp để nâng cao tinh thần làm việc cho nhân viên. Ngoài ra, cấp kinh phí để mở rộng hoạt động Định giá hơn như phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ định giá khi tìm BĐS so sánh để thực hiện điều chỉnh về BĐS mục tiêu… Khi có giá trị mà cán bộ định giá sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều BĐS so sánh hơn.

Xây dựng hệ thống dữ liệu điện tử lưu trữ hồ sơ thẩm định

Để xây dựng hệ thống thông tin này không phải là khó. Ngân hàng có thể mua một phần mềm quản lý dữ liệu. Kết quả thẩm định tài sản của chuyên viên thẩm định nào thì người đó sẽ cập nhật vào hệ thống. Công việc này hết sức đơn giản và cũng không tốn nhiều thời gian.

Thẩm định lại tài sản để giảm thiểu rủi ro

Ngân hàng nên có quy định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo, ít nhất phải 3 tháng/ lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường có thể làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo của khoản vay thì phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản đảm bảo và/ hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ.

KẾT LUẬN

Hoạt động tín dụng ngân hàng đang ngày càng phát triển kéo theo sự cần thiết phải đẩy mạnh hoạt động định giá tài sản thế chấp bảo đảm cho các khoản vay. Trong đó, BĐS với giá trị lớn và có nhiều tiềm năng trong tương lai chính là tài sản thế chấp phổ biến mà nhiều khách hàng lựa chọn và được hầu hết các ngân hàng chấp nhận. Chính vì vậy, định giá bất động sản thế chấp là một trong những khâu quan trọng trong hoạt động cấp vốn tín dụng của ngân hàng, góp phần nâng cao lợi nhuận của ngân hàng thông qua hoạt động tín dụng và hạn chế tối đa những rủi ro do hoạt động này mang lại.

Về mặt lý luận chuyên đề đã đi sâu vào nghiên cứu và làm sáng tỏ các vấn đề cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp: các khái niệm, căn cứ, nguyên tắc định giá BĐS thế chấp, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS thế chấp, quy trình định giá và phân tích kinh nghiệm định giá của một số ngân hàng trong nước.

Đề tài nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu. Qua đó, thấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt chưa hoàn thiện của công tác đinh giá BĐS thế chấp.

Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích lý luận và thực trạng,đề án cũng đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp và đưa ra một số kiến nghị với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, với Ngân hàng Á Châu nhằm hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng của hoạt động định giá BĐS thế chấp.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Báo cáo tài chính năm 2013 của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

2. Công văn số: 248/NVCV_TĐTS.06 về việc nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyên sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích.

3. Công văn số 710/NVCV_TĐTS.06 về việc hướng dẫn xác định hành lang an toàn khi thẩm định BĐS.

4. Hướng dẫn thẩm định giá BĐS ( Ban hành kèm theo quyết định số : 36/NVQĐ_KDN_03 ngày 28/3/2003 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng TMCP Á Châu)

5. Luật đất đai 2003

6. Thời báo kinh tế Việt Nam

7. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 8. Wepsite:

www.acb.com.vn www.are.com.vn