3.1 Kiểm tra nguồn gốc thông tin BĐS
+ Về nguồn gốc đất nhận thế chấp:
Đất nhận thế chấp là đất do nhà nước cấp, đất thừa kế, đất mua bán, chuyển nhượng, hoặc trao đổi hoặc đất thuê nhưng nguồn gốc đất thuê phải rõ ràng, hợp pháp và hợp lệ.
Nguồn gốc đất là tính hợp pháp, hợp lệ của đất phải được thực hiện qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
+ Về mục đích sử dụng:
ACB nhận thế chấp sử dụng đất đối với các loại đất sử dụng cho các mục đích xây dựng nhà ở ( bao gồm đất vườn liền kề và đất ở), đất trụ sở văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, đất nông nghiệp và các công trình xây dựng dân dụng khác
ACB không nhận thế chấp các loại đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất dùng cho mục đích quân sự, đất chưa sử dụng, đất hoang.
3.2 Xác định đơn giá BĐS
+ Đối với đất ở (PĐ.O):
Đối với các đơn vị đã được phê duyệt đơn giá đất thị trường đối với đẩ ở: áp dụng đơn giá đất thị trường
Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều kiện tương tự BĐS đang thẩm định: Các đơn vị so sánh với các giao dịch này để thuyết minh việc xác định hệ số K. Đơn giá đât của BĐS đang thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của BĐS so sánh.
Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều kiện tương tự với BĐS đang thẩm định: Các đơn vị phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng BĐS có giao dịch chuyển nhượng BĐS có điều kiện khác với BĐS đang thẩm định để thuyết minh việc xác định hệ số K. Đơn giá đất của BĐS có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá của BĐS so sánh nhưng phải đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt về điều kiện của từng BĐS và sự khác biệt về đơn giá đó.
+ Đối với sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như xây dựng nhà xưởng, văn phòng (PĐ.SX):
Đối với các đơn vị đã được phê duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất phi nông nghiệp: Áp dụng theo đơn giá đất thị trường
Đối với các đơn vị chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường, áp dụng theo cách tính sau:
. Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định lâu dài
hoặc giao có thời hạn 70 năm: đơn giá đất (PĐ.SX.OĐ) được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở có vị trí tương ứng
PĐ.SX.OĐ = 50% x PĐ.O
. Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao dịch có thời
hạn nhỏ hơn 70%: Đơn giá đất (PĐ.SX.TH) được tính theo công thức sau: PĐ.SX.TH = [PĐ.SX.OĐ – (PĐ.SX.OĐ x (70-m) x 1,2%)]
Trong đó: m là thời hạn sử dụng đất còn lại
Đối với nhà ở, công trình xây dựng (PT): Do Hội đồng thẩm định tài sản đảm bảo quy định.
Đối với tài sản gắn liền với đất khác: Các đơn vị xây dựng đơn giá trên cơ sở định mức do cơ quan nhà nước ban hành.
Trong đó, PĐT.TT: Là đơn giá đất thuê theo thị trường tại thời điểm thẩm định của khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó. PĐT.TT được xác định bằng 80% giá thuê do Công ty phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghiệp cao đó công bố. Việc quyết định giá thuê trong từng trường hợp cụ thể được thực hiện như sau:
Phương pháp định giá đối với các trường hợp trên:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐ Giá trị tài sản gắn liền với đất = SĐ x PT
3.3 Xác định đơn giá đất thị trường:
Nguyên tắc xác định đơn giá đất thị trường: Đơn giá đất thị trường được xác định trên cơ sở thống kê, tổng hợp có đánh giá tính phù hợp, độ tin cậy của thông tin về việc chuyển nhượng BĐS phổ biến trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định.
- Căn cứ xác định đơn giá đất thị trường:
+ Khách hàng vay mua BĐS có thanh toán qua Ngân hàng; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Các đơn vị có chức năng định giá của nhà nước như: Bộ tài chính (Trung tâm thông tin và thẩm định giá) ,Sở tài chính (Trung tâm thẩm định giá và bán đấu giá tài sản);
+ Giá đất đang thực hiện đề bù giả tỏa;
+ Bảng giá đất do UBND Tỉnh/ Thành phố trực thuộc trung ương quy định;
+ Kết quả bán đấu giá BĐS do tổ chức bán đấu giá thực hiện;
- Phương pháp xác định đơn giá đất thị trường: Trên cơ sở khảo sát thực tế theo các căn cứ trên, đơn vị tổng hợp tất cả các nguồn thông tin để xác định đơn giá đất thị trường.
- Người xác định đơn giá đất thị trường
- Nội dung chính của bảng đơn giá đất thị trường
- Phương pháp xác định giá thị trường cụ thể do Hội đồng thẩm định tài sản đảm bảo quy định.