- Trường hợp cầm cố bằng các giấy tờ có giá: Mức cho vay tối đa bằng số tiền gốc cộng lã
1.5. Những yếu tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
* Vị trắ của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trắ BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trắ, vị trắ tuyệt đối và vị trắ tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trắ nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trắ tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trắ khác (vị trắ tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trắ BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
* Kắch thước, hình thể, diện tắch thửa đất hoặc lô đất: một kắch thước và diện tắch thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Vắ dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kắch thước và diện tắch tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tắnh chất thổ nhưỡng, tắnh chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đắch sử dụng đất. Vắ dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đắch nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khắ hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
Nhóm các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trýờng:
* Tắnh hữu dụng của BĐS.
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (vắ dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).
Các yếu tố chung bên ngoài.
Sự thay đổi về đường lối chắnh sách của Nhà nước và chắnh quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chắnh sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khắch đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
* Các chắnh sách tác động trực tiếp như:
Chắnh sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
Chắnh sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
Chắnh sách tài chắnh áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất...
Chắnh sách tắn dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Các chắnh sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan nhý.
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực * Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc...)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tắn dụng của hệ thống tắn dụng trong vùng; * Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng * Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tắn dụng trong vùng.
Các yếu tố xã hội.
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trắ, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG NAM 2.1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Phương Nam
2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Phương Nam2.1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Phương Nam2.1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Phương Nam2.1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Phương Nam 2.1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Phương Nam
-Tên công ty: Ngân hàng TMCP Phương nam - Tên thương mại: Southern Bank
- Tên viết tắt :
- Tên tiếng Anh: SOUTHERN COMMERCIAL JOINT STOCK BANK,
HOCHIMINH CITY, VIET NAM *Hình thức pháp lý
- Loại hình doanh nghiệp: Ngân hàng thương mại cổ phần - Vốn điều lệ là: 3.212.479.980.000 VNĐ.
Tổng tài sản đạt hơn 72.159.068 tỷ đồng. Vốn tự có là 3.500,55 tỷ đồng.
*Địa chỉ giao dịch
- Trụ sở giao dịch : 279 Lý Thường Kiệt, Phường 15, Quân 11, T.P Hồ Chắ Minh
- Điện thoại liên hệ : (848)3866.3890 - E.mail : icsc@southernbank.com.vn - Website : www.southernbank.com.vn - Fax : 84.8.3866 3891 - logo
*Ngành nghề kinh doanh
- Huy động vốn ngắn hạn, trung và dài hạn. - Tiếp nhận vốn đầu tư và phát triển.
- Vay vốn các tổ chức tắn dụng khác. - Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
- Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác. - Làm dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng.
- Kinh doanh ngoại tệ và thanh toán quốc tế.
2.1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng
Ngân hàng TMCP Phương Nam (Ngân hàng Phương Nam) được thành lập 19/05/1993 với số vốn ban đầu 10 tỷ đồng. Năm đầu, Ngân hàng Phương Nam đạt
tổng vốn huy động 31,2 tỷ đồng; dư nợ 21,6 tỷ đồng; lợi nhuận 258 triệu đồng. Với mạng lưới tổ chức hoạt động là 01 Hội sở và 01 chi nhánh.
Trước những khó khăn của nền kinh tế thị trường còn non trẻ và sự tác động mạnh của cuộc khủng hoảng tài chắnh khu vực (1997), Ngân hàng Nhà nước đã chủ trương tập trung xây dựng hệ thống ngân hàng thương mại vững mạnh. Theo chủ trương đó, Hội đồng Quản trị ngân hàng đã đề ra những chiến lược tạo tiền đề vững chắc cho sự phát triển sau này của Ngân hàng Phương Nam:
Ớ Phát triển năng lực tài chắnh lành mạnh, vững vàng đáp ứng mọi nhu cầu
hoạt động kinh doanh và phát triển kinh tế
Ớ Xây dựng bộ máy quản lý điều hành có năng lực chuyên môn giỏi, đạo đức
tốt và trách nhiệm cao. Bảo đảm cho mỗi bước đi của Ngân hàng Phương Nam luôn đúng hướng, an toàn và phát triển bền vững.
Ớ Trải rộng mạng lưới hoạt động tại các vùng kinh tế trọng điểm của cả nước, góp phần tạo động lực tắch cực cho phát triển kinh tế - chắnh trị - xã hội của từng khu vực, đưa Ngân hàng Phương Nam trở thành ngân hàng đa phần sở hữu lớn mạnh theo mô hình Ngân hàng thương mại cổ phần của Nhà nước và nhân dân. Bằng niềm tin vững chắc và lòng nhiệt huyết của Ban lãnh đạo cùng với đội ngũ nhân viên năng động và có tinh thần trách nhiệm. Ngân Hàng TMCP Phương Nam (Ngân hàng Phương Nam) đã có những bước đi vững chắc và đầy ấn tượng. Trải qua nhiều thăng trầm, đến 2010 Ngân Hàng TMCP Phương Nam có 105 Chi Nhánh, Phòng Giao Dịch và đơn vị trực thuộc tọa lạc trên khắp phạm vi cả nước; Vốn điều lệ đạt hơn 3.049 tỷ đồng, và tổng tài sản hiện tại đạt hơn 54.000 tỷ đồng.
2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Phương Nam
+Đặc điểm về tổ chức bộ máy : Ngân hàng Phương Nam (Southern Bank) đã thiết lập một cơ cấu quản trị điều hành phù hợp với các tiêu chuẩn về tổ chức và hoạt động của ngân hàng thương mại và các hướng dẫn về các tổ chức và hoạt động của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP.
+ Sơ đồ tổ chức:
-Chi nhánh NHTMCP Phương Nam hoạt động theo mô hình NHTM chi nhánh thông thường, là đơn vị hạch toán phụ thuộc, là đại diện theo uỷ quyền và có quyền tự chủ kinh doanh theo phân cấp của Hội sở NHTMCP Phương Nam, chịu sự ràng buộc về nghĩa vụ và quyền lợi đối với Hội sở.
-Tại Chi nhánh, công tác tổ chức cán bộ luôn được coi là trọng tâm trong quá trình chỉ đạo điều hành hoạt động kinh doanh. Các phòng ban đã từng bước được hoàn thiện và đi vào hoạt động có hiệu quả. Với hướng chỉ đạo phát triển, sẽ bố trắ
phó giám đốc phó giám đốc phòng giao dịch số 1 phòng giao dịch số 2 phòng phòng phòng thanh phòng phòng phòng hành phòng công giám đốc
lực lượng lao động phù hợp với năng lực và yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ, cán bộ cũ kèm cặp, hướng dẫn cho cán bộ mới với tinh thần đoàn kết, trách nhiệm, kỷ cương, an toàn, hiệu quả để phát triển. Từ đó hoạt động kinh doanh của Chi nhánh ngày càng ổn định và phát triển vững chắc, đời sống của cán bộ viên chức được nâng cao hơn.
(Sơ đồ tổ chức Ngân Hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa bắc )
* Chức năng và nhiệm vụ: hoạt động tắn dụng là một trong nhưng hoạt động đem lại nguồn thu chủ yếu cho Ngân hàng. Đánh giá được tầm quan trọng của hoạt động tắn dụng, Ngân hàng TMCP Phương Nam đã quyết định thành lập phòng kinh doanh chi nhánh Phố 31 Cửa Bắc với các chức năng như sau : tiếp nhận hồ sơ thế chấp vay vốn của khách hàng, định giá xác định giá trị của Bất động sản thế chấp, đưa ra lượng vốn có thể cho khách hàng vayẦ
*Cơ cấu tổ chức: Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa Bắc hiện nay có 1 trưởng phòng, 1 phó phòng, 10 nhân viên. Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu của thị trường và kế hoạch phát triển mở rộng của Ngân hàng thì số lượng nhân viên phòng kinh doanh chắc chắn sẽ được tăng lên để đảm nhận công việc khối lượng công việc ngày càng lớn.
Các nhân viên hiện tại ở phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa Bắc phần lớn là những người trẻ tuổi, được đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng an toàn và hiệu quả, nhiệt tình, năng động và hầu hết đều có trình độ đại học, do vậy chất lượng công việc luôn được đảm bảo, tạo sự tin tưởng cho khách hàng và số lượng khách hàng đến với Ngân hàng ngày càng gia tăng.
2.1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng2.1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh 2.1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh 2.1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh 2.1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh
Năm 2012 là năm ngành ngân hàng nói chung và Ngân hàng TMCP Phương Nam nói riêng gặp phải nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chắnh toàn cầu, bối cảnh kinh tế xã hội trên thế giới và trong nước có nhiều bất lợi. Trên thế giới giá dầu mỏ và giá vàng tăng nhanh, có thời điểm là cao nhất trong vòng 32 năm qua. Cuộc khủng hoảng tài chắnh ở Mỹ gây nhiều tác động xấu đến tình hình tài chắnh toàn cầu. Ở trong nước nền kinh tế phải đối mặt với nhiều thách thức mới như: nhập siêu tăng mạnh làm thâm hụt cán cân xuất khẩu, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài đạt mức cao vừa có mặt tắch cực là đẩy mạnh kinh tế phát triển đồng thời cũng gây sức ép đối với Chắnh phủ trong việc điều hành tỷ giá và kiểm soát phương tiện thanh toán, chỉ số giá tiêu dùng tăng cao và lạm phát đạt mức cao trong 18 năm trở lại đây. Thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường liên ngân hàng... cũng gặp phải những biến động phức tạp. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam duy trì chắnh sách tiền tệ thắt chặt như tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc gấp đôi, khống chế dư nợ cho vay bất động sản, cho vay đầu tư chứng khoán... cũng ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Mặc dù phải đối mặt với những khó khăn của nền kinh tế , Ngân hàng TMCP Phương Nam đã hết sức nỗ lực để đảm bảo hoạt động an toàn ổn định để nhằm thực hiện các chỉ tiêu do đại hội cổ đông năm 2010 đã đề ra. Năm 2011 là năm đánh dấu sự phát triển và trưởng thành của Ngân hàng TMCP Phương Nam trong thời kì đầy khó khăn và thách thức, đồng thời là nền tảng để ngân hàng tiếp tục phát triển trong các năm về sau.
Bảng báo cáo tổng kết ba năm gần đây đã tóm tắt lại một số chỉ tiêu về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Phương Nam từ năm 2009-2011.
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 % tãng so với nãm trýớc 10/09 11/10 Tổng tài sản 10395 14456 24764 39% 71,3% Vốn chủ sở hữu 965 1882 2804 95% 48% Vốn điều lệ 740 1250 2089 69% 67% Tổng nguồn vốn huy động 6354 9176 12272 44,4% 33,7%
Dư nợ cho vay 4715 5986 8425 27% 40,7%
Tổng doanh thu 836 1209 1996 45% 65%
Tổng chi phắ 638 903 1452 41,5% 60,8%
Lợi nhuận trước thuế 198 306 544 54,5% 77,7%
Lợi nhuận sau thuế 151,2 234,4 407,9 55% 74%
Nguồn : Báo cáo tài chắnh đã kiểm toán của Ngân hàng TMCP Phương Nam các năm 2009, 2010, 2011.
Trong những năm vừa qua, giá trị tổng tài sản của Ngân hàng TMCP Phương