Những kiến nghị - công tác định giá thế chấp bất đ- 123docz.net

Định giá bất động sản không chỉ là công việc quan trọng đối với hệ thống ngân hàng mà còn quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam trong giai đoan hiện nay, vì vậy vai trò của Chắnh phủ và các cõ quan chức nãng, cõ quan quản lý Nhà nýớc ngày càn phát triển ổn định và lành mạnh hơn.

-Thứ nhất phải hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Do thủ tục bắt buộc về mặt pháp lý khi người dân vay vốn ngân hàng bằng bất động sản thế chấp thì bất động sản đó phải đáp ứng được rất nhiều yếu tố. Tại Ngân hàng TMCP Phương Nam khi khách hàng có nhu cầu vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sổ hữu nhà. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay các thủ tục hành chắnh rất phức tạp, rườm rà, trải qua nhiều công đoạn và mất nhiều thời gian, để được cấp các giấy tờ pháp lý của bất động sản thì người dân phải mất nhiều thời gian và công sức, điều này dẫn đến khi người dân cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh thì không có giấy tờ pháp lý của bất động sản. Do vậy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành chắnh, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để cá nhân tổ chức có thể huy động vốn từ tài sản của mình nếu như hoàn thiện đươc việc này thì lúc đó sẽ dể dàng hơn nhiều, rút ngắn thời gian.

-Thứ hai thực hiện các giải pháp để quản lý thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định. Khi thị trường phát triển ổn định và đồng bộ thì lúc đó các giao dịch trên thị trường thuận lợi vì khi đó các thông tin thu thập được là tương đối chắnh xác, phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Do các thông tin thu thập về bất động sản so sánh là chắnh xác thì kết quả định giá bất động sản sẽ sát với thị trường nhất. Nhà nước phải xây dựng hệ thống có sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản trên toàn quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy. Đồng thời nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch, công khai, bình đẳng. Quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ trách nhiệm của người sử dụng và tham gia vào thị trường bất động sản. Việc bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý dựa trên nguyên tắc đảm bảo tắnh nhất quán và tôn trọng các quy định của thị trường, tăng cường tắnh cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh trên thị trường, khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản.

-Thứ ba nhà nước tăng cường quản lý đối với hoạt động định giá. Quản lý chặt chẽ và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, cấp chứng chỉ định

giá và giấy phép hành nghề cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá. Biên soạn, nghiên cứu các tài liệu về định giá theo chuẩn chung, thống nhất trên toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá.

-Thứ tý là minh bạch các hoạt động giao dịch bất động sản và quy hoạch đất đai của Chắnh phủ. Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, kiểm soát được giá cả một cách hợp lý. Thực thi các biện pháp chống đầu cơ, tăng cường hoạt động quản lý sau khi giao đất. Bảo đảm quy hoạch phải đi trước một bước: quy hoạch phải đảm bảo tắnh khoa học, phù hợp thực tế và đảm bảo các mục tiêu kinh tế xã hội.

KẾT LUẬN

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nýớc ta trong thời gian qua thị trýờng tài chắnh nói chung và hệ thống các ngân hàng thýõng mại cổ phần cũng đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện.Trong quá trình đó các ngân hàng đã và đang chuẩn hoá các hoạt động của mình sao cho phù hợp với điều kiện và những yêu cầu khắt khe từ thị trýờng hiện tại.

Trải qua 19 nãm hoạt động trong lĩnh vực Ngân hàng, cho đến ngày nay ngân hàng TMCP Phương Nam đã tạo đýợc uy tắn thương hiệu trong thị trường củng nhưng lấy được lòng tin ở khách hàng. Đạt đýợc những thành tựu nhý vậy là do ban quản trị Ngân hàng Phương Nam đã có những phýõng hýớng đúng đắn cùng với sự nỗ lực hết mình trong công việc của cán bộ công nhân viên ngân hàng.

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp là một trong những hoạt động ngày càng đýợc chú trọng phát triển nhằm hoàn thiện chuẩn hoá đó là hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng nhý đối với các hoạt động của ngân hàng hiện nay. Ngân hàng đã nhận thức đýợc tầm quan trọng của hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong quá trình vay vốn nên đã ban hành những nguyên tắc, những tiêu chuẩn về thế chấp, quy trình định giá chặt chẽ và khoa học, mang lại lợi ắch cho cả khách hàng và cho cả Ngân hàng.

Bên cạnh những kết quả đã đạt đýợc trong thời gian qua thì vẫn đang còn tồn tại rất nhiều hạn chế, những tồn tại cần đýợc nhận thức rõ ràng từ đó đề ra phýõng hýớng giải pháp để nâng cao chất lýợng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng.

Em hi vọng rằng qua việc nghiên cứu đề tài này có thể giúp mình hiểu hõn kiến thức thực tế, có cái nhìn tổng quan về định giá bất động sản nói chung và công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa bắc nói riêng, từ đó đýa ra những giải pháp để Ngân hàng nâng cao chất lýợng hoạt động định giá bất động sản thế chấp.

Tuy nhiên vì hạn chế về mặt kiến thức, hiểu biết, thông tin và kinh nghiệm do vậy đề tài còn nhiều thiếu sót. Em mong nhận đýợc sự đóng góp ý kiến, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên để em hoàn thành đề tài một cách tốt nhất.

Em xin cảm õn thầy giáo Ờ T.S Nguyễn Minh Ngọc đã hýớng dẫn, giúp em hoàn thành đề tài này và cùng anh chị phòng tắn dụng Ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa bắc.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt

1. TS. Hoàng Văn Cường, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS. Nguyễn Thế Phán, ThS. Vũ Thị Thảo, Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội.

2. Bộ luật dân sự 2005 3. Luật Đất đai 2003

4. Luật kinh doanh Bất động sản 2006

5. Các văn bản pháp luật quy định về thế chấp tài sản

6. Tài liệu lớp đào tạo ngắn hạn về định giá bất động sản Ờ Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên

7. Tài liệu chuyên đề định giá bất động sản Ờ Công ty cổ phần bất động sản Hòa Phát

8. Quyết định số 106/2008/QĐ- HĐQT ngày 07/11/2008 của Hội đồng quản trị về việc ban hành quy định cho vay của Ngân hàng TMCP Phương Nam đối với khách hàng

9. Quyết định số 264/2008/QĐ- TGD ngày 12/11/1008 của tổng giám đốc về việc ban hành quy trình tắn dụng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Phương Nam

10. Báo cáo thường niên 2011 của hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Phương Nam

11. http://vietbao.vn/Nha-dat/Tham-dinh-gia-bat-dong-san/65069359/511/ 12. http://vietnamnet.vn/dulieu/2003/4/9224/

Tiếng Anh

9. William L. Ventolo, Jr Martha R. Williams ( 2001), Fundamentals of Real estate appraisal 8th edition, Dearborn real estate education

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU...1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ...3

BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...3

1.1. Khái niệm và vai trò định giá Bất động sản thế chấp...3

1.1.3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp...5

1.2. Nguyên tắc và căn cứ định giá...7

1.2.1. Các căn cứ định giá ...7

1.3. Các quy định và phương pháp định giá bất động sản ...10

1.3.1. Quy trình định giá bất động sản ...10

1.3.2.Các phương pháp định giá bất động sản...13

1.4. Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp...21

1.4.1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp...21

1.4.2. Các loại bất động sản thế chấp...22

1.4.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp...22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG NAM...28

2.1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Phương Nam...28

2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Phương Nam...28

2.1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng...32

2.2. Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa Bắc...38

2.2.1. Các quy định của Ngân hàng TMCP Phương Nam đối với bất động sản thế chấp...38

2.2. Thực trạng định giá thế chấp bất động sản ở Ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa Bắc...42

2.3. Đánh giá chung...57

2.3.1. Những kết quả đạt đýợc ...58

2.3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân...59

CHÝạNG 3: PHÝạNG HÝỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG NAM CHI NHÁNH 31 CỬA BẮC...63

3.1. Phýõng hýớng phát triển của Ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhanh 31 Cửa Bắc trong thời gian tới...63

3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Nam...65

3.3. Những kiến nghị...67

KẾT LUẬN...69

DANH MỤC BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU...1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ...3

BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...3

1.1. Khái niệm và vai trò định giá Bất động sản thế chấp...3

1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản...3

1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân...5

1.1.3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp...5

1.2. Nguyên tắc và căn cứ định giá...7

1.2.1. Các căn cứ định giá ...7

1.3. Các quy định và phương pháp định giá bất động sản ...10

1.3.1. Quy trình định giá bất động sản ...10

1.3.1.1. Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở ...11

1.3.1.2. Lập kế hoạch định giá...11

1.3.1.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin...12

1.3.1.4. Phân tắch thông tin ...13

1.3.1.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá...13

1.3.1.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá...13

1.3.2.Các phương pháp định giá bất động sản...13 1.3.2.Các phương pháp định giá bất động sản...13 1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ...13 1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ...13 3.2.2. Phương pháp chi phắ ...17 3.2.2. Phương pháp chi phắ ...17 1.3.2.3. Phương pháp vốn hoá...20 1.3.2.3. Phương pháp vốn hoá...20

1.4. Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp...21

1.4.1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp...21

1.4.2. Các loại bất động sản thế chấp...22

1.4.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp...22

1.4.3.1. Hồ sơ cho vay thế chấp...22

1.4.3.2. Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên...23

1.4.3.3. Mức cho vay tối đa...24

- Trường hợp cầm cố bằng các giấy tờ có giá: Mức cho vay tối đa bằng số tiền gốc cộng lãi của giấy tờ có giá trừ số lãi phải trả cho ngân hàng trong thời gian xin vay và không vượt quá mức cho vay tối đa theo quy định của từng chương trình tắn dụng...25

1.4.3.4. Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp...25

1.5. Những yếu tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản...25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG NAM...28

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG NAM...28

2.1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Phương Nam...28

2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Phương Nam...28

2.1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Phương Nam...28

2.1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng...29

2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Phương Nam...30

2.1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng...32

2.1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh ...32

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh...32

2.1.2.2. Tình hình hoạt động tắn dụng thế chấp của Ngân hàng TMCP Phương Nam...35

Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tắn dụng và phi tắn dụng...35

Bảng 2.3: Báo cáo tình hình hoạt động tắn dụng quý 1/2012 của ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa Bắc...36

Bảng 2.4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/11...36

2.2. Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa Bắc...38

2.2.1. Các quy định của Ngân hàng TMCP Phương Nam đối với bất động sản thế chấp...38

2.2.1.1 Các cãn cứ pháp lý cho hoạt động tắn dụng bằng thế chấp tài sản tại Ngân hàng Phương Nam ...38

2.2.1.2. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng...39

2.2.1.3. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp...40

Đối với đất đai, công trình trên đất của cá nhân , hộ gia đình...40

2.2. Thực trạng định giá thế chấp bất động sản ở Ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa Bắc...42

2.2.2.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp...42

2.2.2.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhanh 31 Cửa Bắc...49

2.2.2.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Nam chi