3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003.
Thực hiện Quyết định 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009; mới nhất là Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/04/2013 của UBND Thành phố Hà Nội, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai thực hiện trình tự và thủ tục chuyển nhượng theo quy định tại Quyết định này.
Hình 3.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai từ năm 2010 đến năm 2013 (nguồn: VPĐKQSDĐ quận Hoàng Mai)
Kết quả tổng hợp từ báo cáo của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Hoàng Mai cho thấy lượng kê khai đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hoàng Mai có biến động không lớn qua các năm. Lượng giao dịch
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 57 có xu hướng giảm từ năm 2010 đến năm 2012 nhưng đến năm 2013 lại tăng 333 hồ sơ so với năm 2012. (Hình 3.2)
Trong số 11.996 trường hợp tới kê khai đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở, có 11.617 trường hợp đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở chiếm 96,84%
tổng số trường hợp kê khai đăng ký. Bên cạnh số trường hợp hoàn thành thủ tục vẫn tồn tại nhiều trường hợp chưa đủ điều kiện đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở là 379 trường hợp. Các trường hợp này chủ yếu là do hồ sơ chưa đầy đủ, hợp đồng công chứng lập tại một số Văn phòng công chứng tư có chất lượng chưa cao; thậm chí có một số trường hợp không đủ điều kiện đăng ký chuyển nhượng theo quy định của pháp luật như đang có tranh chấp hoặc thuộc diện đã có Quyết định thu hồi đất.
Bảng 3.6 Tình hình hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai từ năm 2010 đến năm 2013
Đơn vị tính: Trường hợp
STT Tên phường Tổng số Năm
2010 Năm
2011 Năm
2012 Năm 2013
1 Hoàng Văn Thụ 772 207 199 162 204
2 Mai Động 473 151 98 112 112
3 Tân Mai 499 113 136 106 144
4 Tương Mai 700 207 146 146 201
5 Giáp Bát 402 115 134 76 77
6 Thịnh Liệt 1.162 321 255 274 312
7 Vĩnh Hưng 1.051 286 282 213 270
8 Thanh Trì 764 221 165 192 186
9 Lĩnh Nam 1.048 274 239 256 279
10 Trần Phú 284 92 58 69 65
11 Yên Sở 604 158 155 125 166
12 Định Công 1.055 291 242 253 269
13 Đại Kim 1.064 294 249 252 269
14 Hoàng Liệt 1.739 432 452 420 435
Tổng cộng 11.617 3.162 2.810 2.656 2.989
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Hoàng Mai)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 58 Tổng hợp tình hình hoàn thành (thực hiện thành công) thủ tục chuyển nhượng từ năm 2010 đến 2013 tại VPĐKQSDĐ quận Hoàng Mai cho thấy số lượng trường hợp hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai là tương đối lớn 11.617 trường hợp. Số trường hợp hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cao nhất là năm 2010 với 3.162 trường hợp và ít nhất là năm 2012 với 2.656 trường hợp. Phường có số lượng chuyển nhượng cao nhất qua các năm là phường Hoàng Liệt với 1.739 trường hợp, thấp nhất là phường Trần phú với 284 trường hợp và phường Giáp Bát là 402 trường hợp. Số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ giữa các phường có số lượng không đều do rất nhiều yếu tố. Nhưng nguyên nhân chủ yếu là cơ sở hạ tầng tại mỗi phường. Ví dụ, như tại các khu đô thị mới: khu đô thị Đền Lừ, khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm, Bắc Linh Đàm, Định Công, Đại Kim, Đại Kim- Định Công, Đồng Tàu..., các khu đô thị mới này đã và đang hình thành các chung cư cao tầng, các khu nhà liền kề, các biệt thự cao cấp có khả năng cung cấp lượng rất lớn nhà ở cho nhu cầu tăng dân số của quận. Từ năm 2008 đến nay, người dân có nhu cầu mua đất và nhà ở thường lựa chọn mua nhà tại các khu này vì điều kiện sinh sống và cơ sở hạ tầng tốt, dịch vụ thuận lợi, quy hoạch ổn định và đầy đủ giấy tờ pháp lý. Bên cạnh đó, các khu công nghiệp lớn như khu công nghiệp Hoàng Mai và khu công nghiệp Vĩnh Tuy, với nhiều doanh nghiệp đã thu hút một lượng lớn lao động kéo theo nhu cầu ăn ở ổn định đã khiến số lượng giao dịch tại đây cao hơn nhiều các khu vực khác.
Xét về tổng thể thì số lượng đăng ký, hay số trường hợp hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn quận Hoàng Mai so với các quận, huyện khác trên địa bàn thành phố Hà Nội là tương đối cao.
Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở đăng ký tại quận Hoàng Mai có biến động và số lượng cao, bởi nhiều nguyên do:
- Hoàng Mai là một quận mới phát triển, quỹ đất rộng, có tốc độ đô thị hoá nhanh, dân số tăng chủ yếu là do di dân cơ học điều đó đồng nghĩa với việc có nhiều hộ gia đình, cá nhân chuyển đến quận Hoàng Mai sinh sống sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ ở.
- Số trường hợp chuyển nhượng năm 2010 cao nhất so với các năm trở lại
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 59 đây là 3.162 trường hợp cũng một phần do cơn “sốt đất” vào giai đoạn 2008-2010 đã tác động đến lượng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai. Khi
“cơn sốt đất” qua đi, lượng giao dịch vì thế cũng giảm theo.
- Cơ sở pháp lý là một yếu tố rất quan trọng, nó có tác động mạnh mẽ đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ. Từ ngày 01/01/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, mức thuế thu thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng QSDĐ áp dụng là 2% so với giá trị của đất, thấp hơn so với thuế chuyển nhượng QSDĐ trước đây là 4%. Đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thực hiện công văn số 3761/STNMT-ĐKTK ngày 19/09/2011 của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội “về việc ghi hạn chế về quy hoạch trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và để đảm bảo tiến độ giải quyết hồ sơ đăng ký biến động theo quy định”, UBND quận chỉ đạo tất cả các trường hợp đăng ký biến động đều ghi hạn chế về quy hoạch sử dụng đất tại GCN cũng vì lẽ đó mà số lượng trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở năm 2011 giảm do người dân được biết về tình trạng quy hoạch của thửa đất và đã hủy chuyển nhượng đối với các thửa đất không phù hợp với quy hoạch đất ở.
- Thực hiện Công văn số 1133/TCT-TNCN ngày 05/4/2011 của Tổng cục Thuế, cuối năm 2011, Chi cục thuế Quận Hoàng Mai bắt đầu thực hiện thu hai lần thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp chuyền QSDĐ thông qua ủy quyền khiến cho lượng chuyển nhượng giảm.
Qua nhiều năm thực hiện Luật đất đai 2003, thành phố Hà Nội đã có rất nhiều văn bản hướng dẫn, cải cách và hoàn thiện quy trình thủ tục hành chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND ngày 09/05/2008; Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 thay thế Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND; và nay là Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/04/2013 thay thế Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND, các quy định này đã rút ngắn thời gian quy định đối với cơ quan nhà nước, quy định cụ thể hơn các bước, trình tự thực hiện cho người dân và cơ quan thẩm quyền giải quyết, đã tạo điều kiện thuận lợi cho người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các văn bản quy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 60 định việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng chặt chẽ hơn; yêu cầu người dân phải đăng ký thì mới được đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi hợp pháp đối với thửa đất chuyển nhượng. Bên cạnh đó, lượng đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cao còn chứng tỏ người dân đã nhận thức được quyền và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả điều tra tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ năm 2010 đến năm 2013
Đơn vị tính: trường hợp
TT Chỉ tiêu Tổng Tỉ lệ
(%) Tương Mai Yên
Sở Hoàng Liệt
1 Thủ tục đã thực hiện. 139 100,00 28 42 69
+ Thực hiện tất cả các thủ tục theo
quy định của pháp luật. 138 99,28 28 41 69
+ Giấy tờ viết tay, thỏa thuận
miệng. 1 0,72 0 1 0
2 Các loại giấy tờ pháp lý liên quan. 139 100,00 28 42 69 + Giấy tờ hợp pháp (GCNQSDĐ/QĐ
giao, cấp đất tạm thời/…) 138 99,28 28 41 69
+ Không có giấy tờ 1 0,72 0 1 0
Kết quả điều tra cho thấy, trong 139 trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở tại 3 phường, phường Hoàng Liệt có số lượng chuyển nhượng QSDĐ cao nhất với 69 trường hợp, tiếp đó là phường Yên Sở với 42 trường hợp. Phường Hoàng Liệt có số trường hợp chuyển nhượng cao nhất do từ khi thành lập quận Hoàng Mai, phường là khu vực trọng tâm được đầu tư cơ sở hạ tầng, nhiều khu tái định cư và đô thị lớn được xây dựng tại đây đã khiến lượng chuyển nhượng QSDĐ tại đây tăng cao; hơn nữa khu vực này, có nguồn gốc thuộc huyện Thanh Trì cũ nên thửa đất thường có diện tích lớn, vượt nhu cầu sử dụng của gia đình nên khi giá đất tăng cao, nhu cầu cần vốn đầu tư kinh doanh nhiều người đã chuyển nhượng một phần QSDĐ cho người khác. Phường Tương Mai có số lượng chuyển nhượng thấp nhất với 28 trường hợp. Đây là phường cũ của quận Hai Bà Trưng, cơ sở hạ tầng tại đây đã được đầu tư cơ bản từ lâu lại gần khu trung tâm nên giá đất tại đây cao hơn nhiều so với một số phường khác, các phố lại hay bị ùn tắc là nguyên do khiến việc chuyển nhượng QSDĐ ở tại đây thấp nhất trong 3 khu vực.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 61 Trong 138 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở đã thực hiện kê khai tất cả các thủ tục theo quy định của pháp luật tại VPĐKQSDĐ quận Hoàng Mai; tương đương với 99,28% tổng số trường hợp điều tra, duy nhất có 01 trường hợp không đăng ký kê khai do thửa đất của gia đình chưa được cấp GCNQSDĐ. Lượng kê khai, đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền lớn chứng tỏ người dân đã hiểu hơn về quyền lợi của mình và có ý thức cao trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc yêu cầu thửa đất phải có GCNQSDĐ mới được thực hiện các quyền chuyển nhượng QSDĐ là rất đúng đắn.
Điều này giúp cho cơ quan nhà nước quản lý được tình hình sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất khi thực hiện QSDĐ.
Qua phỏng vấn chuyên viên của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Hoàng Mai, hiện nay đang tồn tại việc lập hợp đồng ủy quyền để trốn tránh nghĩa vụ tài chính với nhà nước như bên bán lập hợp đồng ủy quyền cho bên mua có toàn quyền định đoạt với thửa đất và như vậy bên mua dễ dàng bán lại QSDĐ cho người khác bằng hợp đồng ủy quyền đó. Hiện nay, khoảng 80% số hồ sơ thực hiện chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền là để trốn tránh nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Từ thực tế điều tra ta thấy, người dân trên địa bàn Quận đã nhận thức được quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất và đã chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hiểu được nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng và nộp các khoản thuế và phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, việc này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, hiện nay trên địa bàn quận Hoàng Mai vẫn còn những giao dịch ngầm, theo đánh giá của các chuyên gia số lượng giao dịch ngầm chủ yếu là những giao dịch thực hiện trên các mảnh đất chưa có giấy tờ hợp pháp hoặc các căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng được mua đi bán lại cho nhiều người nên chỉ làm hợp đồng thoả thuận giữa các bên, cá biệt vẫn có trường hợp không đến đăng ký thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước do bên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 62 bán và bên mua là người thân thiết dựa vào sự tin tưởng lẫn nhau và người mua đã ăn ở ổn định nhiều năm tại mảnh đất chuyển nhượng.
3.3.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Tương tự như đất ở, theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003.
Theo thống kê tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, từ thành lập quận đến nay, chưa có trường hợp nào tới kê khai chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Nhưng theo như số liệu qua điều tra, trong 240 phiếu điều tra có 4 trường hợp khai đã thực hiện chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp. Trong đó có 3 trường hợp thuộc phường Yên Sở và 01 trường hợp thuộc phường Hoàng Liệt. Các trường hợp trên đều là đất nông nghiệp đã tự ý chuyển đổi mục đích sang đất ở và thực hiện mua bán bằng gấy tờ viết tay, thỏa thuận miệng.
Nguyên nhân dẫn đến việc người dân trên địa bàn quận không thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp một phần do việc canh tác trên thửa đất nông nghiệp không đem lại nhiều lợi nhuận. Người dân cũng không đủ vốn và công sức để có thể canh tác trên một thửa đất lớn vì vậy mà họ không có nhu cầu mua thêm đất nông nghiệp để phục trường hợp phát triển canh tác. Bên cạnh đó, người dân nhận thấy việc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng rồi chuyển nhượng sẽ mang lại lợi nhuận cao nhưng việc này trái pháp luật nên họ không thực hiện kê khai theo quy định. Hiện nay, phần lớn người dân trên địa bàn canh tác trên đất nông nghiệp chủ yếu là để phục vụ nhu cầu của gia đình và giữ đất không bị bỏ hoang.