* Giải pháp về kỹ thuật:
Nâng cao điều kiện, phương tiện làm việc sẽ giúp nâng cao hiệu quả công việc. Hiện nay, cơ sở vật chất, vật tư tại VPĐKQSDĐ, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hoàng Mai còn hạn chế: máy tính, máy in đã cũ và lỗi thời lại thường xuyên hỏng hóc. Diện tích phòng làm việc nhỏ, thiếu nơi bảo quản cất giữ. Chính vì vậy, việc nâng cấp cơ sở vật chất, hạ tầng cho phòng là việc làm rất cần thiết.
Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính cơ sở.
Ứng dụng rộng rãi công nghệ thông tin vào quản lý đất đai là hành động cực kỳ cần thiết. Các hồ sơ, dữ liệu quản lý đất đai lưu tại Quận cần được số hóa ngay.
Vì hiện nay, việc thường xuyên phải tìm kiếm thông tin và đối chiếu hồ sơ lưu giấy chiếm rất nhiều thời gian và công sức của cán bộ chuyên môn nên việc số hóa sớm sẽ nâng cao hiệu quả của việc khai thác hồ sơ lên nhiều lần. Ngoài ra, cần kết nối,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 cung cấp thông tin về tình trạng hồ sơ kịp thời đến người đăng ký biến động quyền sử dụng đất, giúp họ biết được tình trạng hồ sơ và yêu cầu của hồ sơ, sẽ giảm được tình trạng đi lại đang gây rất nhiều phiền hà cho người thực hiện thủ tục hành chính.
* Giải pháp về cơ chế chính sách:
Theo quy định của pháp luật, một trong các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có GCNQSDĐ. Vì vậy, cần đẩy nhanh và sớm hoàn thành công tác GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ.
Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, yêu cầu pháp luật về đất đai phải ngày càng chặt chẽ, rõ ràng hơn đối với người sử dụng đất và bắt buộc người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký với cơ quan nhà nước khi thực hiện các quyền của người SDĐ. Trên thực tế tại quận Hoàng Mai, đối với các trường hợp không thực hiện kê khai, nhất là về cho thuê QSDĐ, UBND quận và cơ quan thuế cần có các chế tài quy định xử phạt hành chính theo các mức độ khác nhau để tăng cường việc quản lý đất đai và nhằm hạn chế thất thu thuế cho nhà nước.
Cũng giống như các địa phương khác, các văn bản quy định pháp luật liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến việc thực hiện QSDĐ. Hiện nay, cùng với sự phát triển chung của đất nước, các quan hệ xã hội ngày càng phức tạp theo; nhiều chủ thể sử dụng đất mới xuất hiện; nhiều mục đích, nhu cầu SDĐ mới được hình thành. Mặc dù các văn bản pháp luật liên tục được sửa đổi bổ sung để phù hợp với tình hình SDĐ hiện tại song chính việc liên tục ban hành các văn bản mới đã kéo theo nhiều hạn chế về sự quá tải và chồng chéo, gây nhiều phiền hà cho người dân và khó khăn cho cơ quan nhà nước trong việc thực hiện. Vì vậy, việc kiểm tra rà soát lại hệ thống văn bản, thống nhất nội dung và hủy bỏ những nội dung chồng chéo là rất cần thiết. Ví dụ, tại quận Hoàng Mai, thời hạn đăng ký thế chấp thể hiện khác nhau tại nhiều văn bản (Luật đất đai 2003 quy định 5 ngày; Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội lại quy định 10 ngày, Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định 3 ngày làm việc).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80 Nhà nước cần hoàn thiện các quy định về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trong thời gian tới. Ngoài việc xây dựng giá đất, giá cả đền bù hay hỗ trợ tái định cư đảm bảo lợi ích thỏa đáng của người bị thu hồi đất, quận còn cần phải quan tâm sát sao đến chính sách về việc làm và nơi để sản xuất, kinh doanh cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất. Không nên quá cứng nhắc trong việc áp giá do chính quyền địa phương quy định mà nên cho phép các doanh nghiệp thỏa thuận đền bù đất với người sử dụng để có thể linh hoạt hơn, thuận lợi hơn cho công tác giải phóng mặt bằng. Nếu làm được như vậy, quận sẽ hạn chế và giải quyết được rất nhiều những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến công tác giải phòng mặt bằng, tranh chấp đất đai.
Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập. Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần quan tâm đến công tác bồi dưỡng kiến thức cho các cán bộ trong ngành; hay tổ chức các cuộc thi tìm hiểu về luật đất đai, quyền của người sử dụng đất để họ hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình do pháp luật quy định và thực hiện cho đúng. Tiến hành niêm yết công khai các thủ tục để người dân biết và thực hiện, việc làm này góp phần hạn chế những tranh chấp đất đai không đáng có xảy ra.
* Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
Hoàn thiện cải cách thủ tục hành chính và tiếp nhận hồ sơ hành chính theo nguyên tắc một cửa nhằm giảm phiền hà cho người dân khi thực hiện QSDĐ. Song song với đó là xây dựng đội ngũ cán bộ tiếp nhận hồ sơ với chuyên môn cao, vì đây là bộ phận trực tiếp hướng dẫn và làm việc với công dân nên nếu cán bộ tiếp nhận yếu kém sẽ khiến việc thực hiện các thủ tục hành chính không đạt kết quả cao.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Qua điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các QSDĐ tại quận Hoàng Mai diễn ra ở mỗi phường nhìn chung có sự khác nhau. Tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội, trình độ dân trí và nhận thức pháp luật mà một số thực hiện quyền này tại một số phường cao hơn hay thấp hơn phường khác.
Quyền chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại và Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai không thực hiện do các quyền này chưa thực sự thiết thực đối với nhu cầu của người sử dụng đất hay một phần do quy định của nhà nước còn phức tạp và chưa rõ ràng.
Quyền mà các hộ gia đình, cá nhân tại quận Hoàng Mai thực hiện nhiều nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ năm 2010 đến nay có 11.996 trường hợp thực hiện kê khai chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất;
theo phiếu điều tra là 99,28%. Căn cứ theo quy định của pháp luật, VPĐKQSDĐ đã xét duyệt cho 11.617 trường hợp hoàn thành thủ tục. Trong những năm gần đây, nhiều văn bản quy định của pháp luật liên tục thay đổi đã ảnh hưởng đến tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất song đa phần người sử dụng đất đều có ý thức thực hiện đúng quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Song bên cạnh đó vẫn tồn tại một số trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp không thực hiện kê khai theo quy định do tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng hay sử dụng hợp đồng ủy quyền để trốn tránh nghĩa vụ tài chính.
Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ở kê khai đăng ký tại quận là 7.589 trường hợp, tính từ năm 2010 đến nay. Qua điều tra tại 3 phường điểm thì số lượng thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ là 100%. Những con số này đã nói nên, người dân rất hiểu và ý thức rõ về quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ở;
Pháp luật quy định rõ ràng, chặt chẽ và đã đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất; Thủ tục hành chính tại quận Hoàng Mai tạo điều kiện cho người dân thực hiện một cách nhanh chóng, thuận lợi.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 82 Quyền tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất phần lớn đã được người sử dụng đất tới thực hiện kê khai đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Từ năm 2010 đến năm 2013, có 1.107 trường hợp hoàn thành thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất và 3.641 trường hợp hoàn thành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.
Nhưng qua điều tra vẫn tồn tại một số ít trường hợp không đến kê khai mà tự thực hiện thỏa thuận cho tặng, thừa kế bằng giấy viết tay hay thỏa thuận miệng, thường sảy ra ở một số phường thuộc huyện Thanh Trì cũ.
Mặc dù công tác giải phóng mặt bằng luôn được quan tâm, chỉ đạo thực hiện theo đúng quy định của pháp luật nhưng sự đa dạng trong sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất không thể quy định cho từng thửa đất đã kéo theo nhiều tồn tại đối với quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại quận Hoàng Mai.
Từ kết quả nghiên cứu, một số giải pháp cụ thể được đề xuất như sau: Hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Rà soát, củng cố, hoàn thiện các văn bản pháp luật và các quy định về quyền của người sử dụng đất; Ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai và thực hiện thủ tục hành chính; Nâng cao trình độ chuyên môn, đạo đức, nghiệp vụ của cán bộ ngành Tài nguyên Môi trường;
Thực hiện mạnh mẽ công tác cải cách hành chính, hoàn thiện công tác tiếp nhận hồ sơ hành chính theo nguyên tắc một cửa.
2. Kiến nghị
Nội dung nghiên cứu của đề tài được giới hạn trong phạm vi của một quận thuộc thành phố Hà Nội, với một đối tượng cụ thể là các hoạt động chuyển QSDĐ nông nghiệp, đất ở của hộ gia đình, cá nhân, do đó những giải quyết được đề xuất còn có những hạn chế nhất định. Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi và đối tượng được mở rộng hơn, cụ thể như sau:
1. Triển khai nghiên cứu ở cả thành phố Hà Nội.
2. Điều tra, đánh giá việc thực hiện các QSDĐ không chỉ đối với hộ gia đình, cá nhân mà kể cả người sử dụng đất là tổ chức.