2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.4. Những kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
2.4.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 2.4.1.1. Trung Quốc
Luật ðất ủai ủược xõy dựng trờn cơ sở cỏc quy ủịnh của Hiến phỏp.
Hiến phỏp ủặt ra cỏc quy phạm phỏp luật về chế ủộ sở hữu ủối với ủất ủai, chế ủộ sử dụng ủất ủai và bảo hộ ủất ủai.
ðất thuộc sở hữu Nhà nước khi cú ủề nghị của cơ quan hành chớnh quản lý về ủất ủai và ủược chớnh quyền nhõn dõn cú thẩm quyền phờ chuẩn thỡ ủược thu hồi ủối với 5 loại ủất sau:
- Cần phải sử dụng vỡ mục ủớch cụng cộng.
- Cần phải ủiều chỉnh việc sử dụng ủất ủể thực hiện chỉnh trang ủụ thị cũ theo quy hoạch ủụ thị.
- Thời hạn thoả thuận sử dụng ủất trong hợp ủồng xuất nhượng ủất ủai cú trả tiền ủó hết mà người sử dụng ủất chưa xin phộp kộo dài hoặc việc xin phộp kộo dài chưa ủược phờ chuẩn.
- ðơn vị giải thể, chuyển ủi nơi khỏc mà ngừng việc sử dụng ủất ủược cấp thuộc sở hữu nhà nước.
- ðất làm ủường bộ, ủường sắt, sõn bay, hầm mỏ ủó ủược phờ chuẩn ngừng hoạt ủộng.
- Sử dụng ủất khụng theo mục ủớch ủó ủược phờ chuẩn.
- Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng ủất.
Về thẩm quyền thu hồi ủất: Chỉ cú Chớnh phủ (Quốc vụ viện) và chớnh quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới cú thẩm quyền thu hồi ủất.
Quốc vụ viện cú thẩm quyền thu hồi ủất nụng nghiệp từ 35 ha trở lờn và 70 ha trở lờn ủối với cỏc loại ủất khỏc. Dưới hạn mức này thỡ do chớnh quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ủịnh thu hồi ủất. ðất nụng nghiệp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 29 sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ủất thuộc sở hữu tập thể thành ủất thuộc sở hữu nhà nước [31].
Về trỏch nhiệm bồi thường: Phỏp luật ủất ủai Trung Quốc quy ủịnh, người nào sử dụng ủất thỡ người ủú cú trỏch nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ủất trả. Tiền bồi thường bao gồm cỏc khoản như lệ phớ sử dụng ủất phải nộp cho Nhà nước và cỏc khoản tiền trả cho người cú ủất bị thu hồi. Ngoài ra, phỏp luật ủất ủai Trung quốc cũn quy ủịnh mức nộp lệ phớ trợ cấp ủời sống cho người bị thu hồi ủất là nụng dõn cao tuổi khụng thể chuyển ủổi sang ngành nghề mới khi bị mất ủất nụng nghiệp, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Về nguyờn tắc bồi thường: cỏc khoản tiền bồi thường phải ủảm bảo cho người dõn bị thu hồi ủất cú chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn cỏc gia ủỡnh dựng số tiền bồi thường ủú cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ cú thể mua ủược căn hộ mới. Cũn ủối với người dõn ở khu vực nụng thụn cú thể dựng khoản tiền bồi thường mua ủược hai căn hộ ở cựng một nơi. Tuy nhiờn, ở thành thị, cỏ biệt cũng cú một số gia ủỡnh sau khi ủược bồi thường cũng khụng mua nổi một căn hộ ủể ở. Những ủối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng thường ủược hưởng chớnh sỏch mua nhà ưu ủói của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyờn ủất ủai ở cỏc ủịa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng.
Người nhận khu ủất thu hồi sẽ thuờ một ủơn vị xõy dựng giải tỏa mặt bằng khu ủất ủú, thường là cỏc ủơn vị chịu trỏch nhiệm thi cụng cụng trỡnh trờn khu ủất giải tỏa.
Ở Trung Quốc do cú sự khỏc nhau về hỡnh thức sở hữu ủất ủai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. ðối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 30 yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền. Giá tiền bồi thường do các tổ chức do cỏc tổ chức tư vấn về giỏ ủất xỏc ủịnh căn cứ vào giỏ bất ủộng sản tại thời ủiểm thu hồi. Ngược lại, việc bồi thường cho người dõn ở khu vực nụng thụn lại cú những ủặc ủiểm riờng biệt. Nhà nước quan tõm tới nụng dõn, tạo ủiều kiện cho họ ủược hưởng những thành quả cụng nghiệp húa, ủụ thị húa khu thu hồi ủất.
Một vấn ủề rất quan trọng ủú là gắn cụng tỏc bồi thường với việc giải quyết cỏc vấn ủề xó hội. Thụng thường khi bị thu hồi ủất, người nụng dõn khú tỡm ủược việc làm thớch hợp với khả năng của mỡnh. ðể giải quyết vấn ủề này, Trung Quốc ủó thực hiện chế ủộ dưỡng lóo ủối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lờn) và hỗ trợ tiền cho những người ủang trong ủộ tuổi lao ủộng ủể cỏc ủối tượng này tự tỡm việc làm mới.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ủất của Trung Quốc ủều nhằm bảo vệ những người mà mức sống cú thể bị giảm do việc thu hồi ủất ủể thực hiện cỏc dự ỏn.
2.4.1.2. đài Loan
điều 208 Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh ỘDo nhu cầu xây dựng các cụng trỡnh cụng cộng, nhà nước cú thể trưng thu ủất tư hữu theo quy ủịnh của bộ luật này, nhưng phạm vi trưng thu phải hạn chế trong nhu cầu cần thiết của cụng trỡnh ủú, như cụng trỡnh quốc phũng, cụng trỡnh giao thụng, cụng trỡnh cụng cộng, vệ sinh cụng cộng, cơ quan Chớnh phủ, cơ quan tự trị của ủịa phương, kiến trúc công cộng khác, sự nghiệp khoa học kỹ thuật và từ thiện, các công trình khác do Chính phủ xây mới phục vụ lợi ích công cộng” [31].
Ở đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai: Sở hữu của Nhà nước (công hữu): chiếm 69% so với tổng diện tích tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu tư nhõn chiếm 31%, bao gồm ủất ở, ủất sản xuất nụng nghiệp của nụng dõn và ủất của cỏc tổ chức tư nhõn khỏc.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 31 Pháp luật ựất ựai đài Loan cũng quy ựịnh rõ về những trường hợp tự triệt tiờu quyền sở hữu như ủất ủai tư hữu khi thiờn nhiờn biến ủổi thành ủầm hồ, hoặc thuỷ ủạo cú thể vận chuyển ủược thỡ quyền sở hữu tự triệt tiờu. Hoặc người cú quyền sở hữu và gia ủỡnh ủó ủi khỏi huyện thị nơi cú ủất ủú liờn tục trong thời gian 5 năm liền.
Trong Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh cụ thể các loại ựất không ựược trở thành sở hữu tư nhõn bao gồm: ủất ủai nằm trong một giới hạn nhất ủịnh của bờ biển, ủất ủai nằm trong một giới hạn nhất ủịnh của hồ ủầm và hồ ủầm hỡnh thành tự nhiờn cần dựng cho cụng cộng, ủất ủai nằm trong một giới hạn nhất ủịnh của hai bờn hồ và thuỷ ủạo cú thể làm ủường vận chuyển, ủất ủai nằm trong một giới hạn nhất ủịnh của hai bờn hồ và hồ ủầm, mương mỏng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, ủường giao thụng cụng cộng, ủất suối nước khoỏng, ủất thỏc nước, ủất dựng cho nguồn nước cụng cộng, ủất danh lam thắng cảnh, cổ tớch, những ủất khỏc mà phỏp luật cấm khụng ủược tư hữu. Những loại ủất này phỏp luật quy ủịnh nếu thuộc sở hữu tư nhõn thỡ Nhà nước sẽ trưng thu theo quy ủịnh của phỏp luật. Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền ủất cho chủ sở hữu theo giỏ trị thực tế của ủất.
Pháp luật đài Loan còn quy ựịnh những diện tắch ựất thuộc sở hữu tư nhõn, nhưng trong ủất cú khoỏng sản thỡ khoỏng sản khụng thể trở thành sở hữu tư nhân.
ðất ủai thuộc cụng hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản cụng hữu quản lý.
Qua cỏc quy ủịnh trờn cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tớch ủất thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khỏc, chỉ khi nào dõn khụng ủồng ý bỏn thỡ lỳc ủú Nhà nước mới trưng thu.
ðảm bảo nguyờn tắc, nếu phải di chuyển ủi nơi khỏc người dõn vẫn mua ủược ủất và xõy dựng ủược nhà ở.
Ở đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 32 - Cỏc cụng trỡnh của Nhà nước thỡ Nhà nước mới ủứng ra thoả thuận mua ủất của dõn, nếu dõn khụng ủồng tỡnh, thỡ Nhà nước lấy quyền của mỡnh trưng thu ủể lấy ủất xõy dựng cỏc cụng trỡnh của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng ủất.
- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước khụng thực hiện việc trưng thu ủất nếu tư nhõn khụng thoả thuận ủược với dõn. Trường hợp này tư nhõn phải mua với giỏ cao hơn, Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận nếu thấy giỏ ủất tuy ủắt, nhưng thấy khả năng ủầu tư cú triển vọng thỡ nhà ủầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của dân. Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp. Trường hợp Nhà nước làm cụng trỡnh phải di chuyển cả thụn thỡ Nhà nước xõy dựng khu tỏi ủịnh cư.
Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chớnh sỏch kinh tế... ủược phộp trưng thu ủất ủai tư hữu trong giới hạn quy ủịnh của phỏp luật.
2.4.1.3. Australia
Luật ðất ủai của Australia quy ủịnh ủất ủai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhõn. Luật ðất ủai bảo hộ tuyệt ủối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ủất ủai. Chủ sở hữu cú quyền cho thuờ, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chỳc mà khụng cú sự cản trở nào, kể cả việc tớch lũy ủất ủai. Luật cũng quy ủịnh Nhà nước cú quyền trưng thu ủất tư nhõn ủể sử dụng vào mục ủớch cụng cộng, phục vụ phỏt triển kinh tế - xó hội và việc trưng thu ủú gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường.
Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia cú hai loại thu ủất, ủú là thu hồi ủất bắt buộc và thu hồi ủất tự nguyện.
Thu hồi ủất tự nguyện ủược tiến hành khi chủ ủất cần ủược thu hồi ủất,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 33 Trong thu hồi ủất tự nguyện khụng cú quy ủịnh ủặc biệt nào ủược ỏp dụng mà việc thỏa thuận ủú là nguyờn tắc cơ bản nhất. Chủ cú ủất cần ủược thu hồi và người thu hồi ủất sẽ thỏa thuận giỏ bồi thường ủất trờn tinh thần ủồng thuận và căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng khụng bờn nào ủược ỏp ủặt ủối với bờn kia.
Thu ủất bắt buộc ủược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước cú nhu cầu sử dụng ủất cho cỏc mục ủớch cụng cộng và cỏc mục ủớch khỏc.
Thụng thường, nhà nước cú ủược ủất ủai thụng qua ủàm phỏn.
2.4.2. Kinh nghiệm từ thực tế công tác bồi thường, GPMB tại Việt Nam Ở nước ta, cỏc quy ủịnh của phỏp luật về bồi thường, hỗ trợ ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Quan tõm tới lợi ớch của những người bị thu hồi ủất, Nghị ủịnh 197/2004/Nð-CP sau một thời gian thực hiện, ủặc biệt là sau sự ra ủời của Nð 84/Nð-CP và tiếp ủú là Nð 69/2009/Nð-CP ủó thể hiện ủược tớnh khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật. Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ trong thời gian qua ủó ủạt ủược cỏc kết quả khỏ khả quan, thể hiện trờn một số khía cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất. ủối tượng ủược bồi thường, hỗ trợ ngày càng ủược xỏc ủịnh ủầy ủủ chớnh xỏc, phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế của ủất nước, giỳp cho cụng tỏc quản lý ủất ủai của Nhà nước ủược nõng cao, người nhận bồi thường cũng thấy thỏa ủỏng.
Thứ hai. mức bồi thường, hỗ trợ ngày càng cao tạo ủiều kiện cho người dõn bị thu hồi ủất cú thể khụi phục lại tài sản bị mất. Một số biện phỏp hỗ trợ ủó ủược bổ sung và quy ủịnh rất rừ ràng, thể hiện ủược tinh thần ủổi mới của ðảng và Nhà nước nhằm giỳp cho người dõn ổn ủịnh về ủời sống và sản xuất.
Thứ ba. việc bổ sung quy ủịnh về quyền tự thỏa thuận của cỏc nhà ủầu tư cần ủất với người sử dụng ủất ủó gúp phần giảm sức ộp cho cỏc cơ quan
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 34 hành chớnh trong việc thu hồi ủất.
Thứ tư. trỡnh tự thủ tục tiến hành bồi thường, hỗ trợ ủó giải quyết ủược nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện ủược ủỳng chức năng, nhiệm vụ của mỡnh.
Thứ năm. cỏc ủịa phương bờn cạnh việc thực hiện cỏc quy ủịnh Luật ủất ủai 2003, cỏc Nghị ủịnh hướng dẫn thi hành ủó dựa trờn sự ủịnh hướng chớnh sỏch của ðảng và Nhà nước, tỡnh hỡnh thực tế tại ủịa phương ủể ban hành cỏc văn bản phỏp luật ỏp dụng cho ủịa phương mỡnh, làm cho cụng tỏc bồi thường, hỗ trợ ủược thực hiện hợp lý và ủạt hiệu quả cao hơn. Chẳng hạn như: Quyết ủịnh 143/Qð-UB sửa ủổi bổ sung một số vấn ủề về bồi thường, hỗ trợ, tỏi ủịnh cư của UBND Thành phố Hồ Chớ Minh ngày 15/08/2007;
Quyết ủịnh số 80/2005/Qð-UB của UBND thành phố Hà Nội… Do ủó vận dụng cỏc chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ thỏa ủỏng nờn việc thu hồi ủất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn còn những khiếu nại nhưng con số này ít và khụng gõy trở ngại ủỏng kể trong quỏ trỡnh thực hiện.
Thứ sáu. nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tớnh chất phức tạp của vấn ủề thu hồi ủất của cỏc nhà quản lý, hoạch ủịnh chớnh sỏch, của chớnh quyền ủịa phương ủược nõng lờn. Chớnh phủ ủó cú nhiều nỗ lực ủể tạo ủiều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, ủảm bảo quyền lợi thiết thực nhất cho nhõn dõn.
ðội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng ủụng ủảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của cụng tỏc bồi thường, hỗ trợ giữa cỏc bộ, ban, ngành cú cỏc dự ỏn ủầu tư ngày càng ủược mở rộng và cú hiệu quả.
Nhờ những cải thiện về quy ủịnh phỏp luật về phương phỏp tổ chức, về năng lực cỏn bộ thực thi GPMB, tiến ủộ GPMB trong cỏc dự ỏn ủầu tư gần ủõy ủó ủược rỳt ngắn hơn so với cỏc dự ỏn cũ, gúp phần giảm bớt tỏc ủộng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 35 tiờu cực ủối với người dõn cũng như ủối với dự ỏn, Việc thực hiện chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ ủó giỳp cho ủất nước ta xõy dựng cơ sở vật chất, phỏt triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cỏc dự ỏn trọng ủiểm của Nhà nước, cũng như gúp phần chuyển ủổi cơ cấu nền kinh tế, ổn ủịnh ủời sống sản xuất cho người cú ủất bị thu hồi.
2.4.3. Nhận xột. ủỏnh giỏ
Việc xõy dựng và phỏt triển cỏc cụng trỡnh ủều cần ủất. Do ủất ủai khụng phải lỳc nào cũng cú sẵn ủể ủỏp ứng cho nhu cầu phỏt triển kinh tế - xó hội, quốc phũng, an ninh của mỗi nước. Vỡ thế, mọi Nhà nước ủều phải sử dụng quyền lực của mỡnh ủể thu hồi ủất hoặc trưng thu ủất của người ủang sở hữu, ủang sử dụng ủể phục vụ cho nhu cầu xõy dựng cỏc cụng trỡnh phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ủất ủược ghi trong Hiến phỏp hoặc tại Bộ Luật ðất ủai hoặc một bộ luật khỏc.
Nếu việc thu hồi, trưng thu ủó phự hợp với quy ủịnh của phỏp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ủất khụng thực hiện thỡ Nhà nước cú quyền chiếm hữu ủất ủai. Việc thu hồi ủất, trưng thu ủất và bồi thường thiệt hại về ủất tại mỗi quốc gia ủều ủược thực hiện theo chớnh sỏch riờng do Nhà nước ủú quy ủịnh.
Tuy nhiờn, cỏc chớnh sỏch ủú ủều cú cỏc nội dung chủ yếu sau:
ðối tượng ủược bồi thường về ủất: Tất cả những người ủang sử dụng ủất mà bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, kể cả những người thiếu chứng chỉ hợp phỏp về ủất ủai, chiếm ủất bất hợp phỏp trước ngày Nhà nước thực hiện thu hồi ủất hoặc trưng thu ủất mà ủó tồn tại khụng cú tranh chấp hoặc khiếu nại ủều ủược bồi thường. Hay núi cỏch khỏc là tất cả những người cú ủất bị ảnh hưởng bởi dự ỏn ủều cú quyền ủược bồi thường.
Phương thức bồi thường ủất: Việc bồi thường ủược thực hiện theo hai phương thức là bồi thường bằng hiện vật (ủất, nhà, lương thực, vật liệu xõy dựng v.v) hoặc bồi thường bằng tiền cho ủất ủai bị thiệt hại. Tuy nhiờn, dự