CHƯƠNG 3: KẾ TOÁN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÀ ĐẦU TƯ DÀI HẠN
4. Kế toán TSCĐ phát hiện thừa, thiếu
3.3.3. Kế toán bất động sản đầu tư (BĐSĐT)
Bất động sản đầu tư bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà, đất hoặc một phần của nhà hoạc đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhắm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán mà không phải để sử dụng cho mục đích sản xuất, cung cấp hang hoá, dịch vụ hoặc bán trong kỳ sản xuất kinh doanh thong thường.
Nguyên giá bất động sản đầu tư: Là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư đó.
Nguyên tắc cần tôn trọng:
- Các chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu phải ghi vào CPSX kinh doanh trong kỳ trừ chi phí này làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai lớn hơn giá trị ban đầu được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư.
- Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải trích khấu hao.
- Việc chuyển đổi BĐS sử dụng sang BĐS đầu tư, hang hoá và ngược lại khi có sự thay đổi mục đích sử dụng. Khi chuyển đổi không làm thay đổi nguyên giá ban đầu.
- BĐS đầu tư được theo dõi chi tiết theo tường đối tượng tương tự như TSCĐ trên sổ theo dõi BĐS đầu tư.
3.3.3.1. Kế toán tăng bất động sản đầu tư
BĐSĐT tăng thường do DN mua ngoài; do bộ phận xây dựng cơ bản hoàn thành, bàn giao hay chuyển từ BĐS chủ sở hữu; ...Do vậy, kế toán phải căn cứ vào từng trưòng hợp tăng BĐS cụ thể để ghi sổ cho phù hợp.
Đối với trường hợp mua BĐSĐT theo phương thức trả ngay, căn cứ vào các chứng từ liên quan, kế toán ghi:
Nợ TK 217: nguyên giá BĐSĐT.
Nợ TK 133 (1332): thuế GTGT được khấu trừ.
Có TK liên quan (111, 112, 331,...): tổng giá thanh toán.
Trường hợp mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp, kế toán ghi:
Nợ TK 127: nguyên guia BĐSĐT theo giá mua trả ngay.
Nợ TK 133 (1332) : thuế GTGT được khấu trừ.
Nợ TK 242: phần lãi trả chậm, trả góp.
Có TK liên quan (111, 112, 331...): tổng giá thanh toán.
Định kỳ, tính và phân bổ số lãi trả chậm, trả góp để mua BĐSĐT vào chi phí tài chính:
Nợ TK 635: ghi tăng chi phí tài chính.
Có TK 242: phân bổ dần chi phí trả ttước.
Đối với các DN tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, số thuế GTGT đầu vào của BĐSĐT khi mua ngoài được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT bằng bút toán:
Nợ TK 217: nguyên giá BĐSĐT.
Có TK 111, 112, 331...: tổng giá thanh toán của BĐSĐT mua ngoài.
Trường hợp BĐSĐT tăng do do bộ phận XDCB hoàn thành, bàn giao:
Nợ TK 217: nguyên giá BĐSĐT.
Có TK 241: Kết chuyển chi phí đầu tư XDCB hình thành nên BĐSĐT.
Đối với BĐSĐT tăng do chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, kế toán ghi:
Nợ TK 217: Nguyên giá BĐSĐT.
Có TK 211, 213: Giảm nguyên giá TSCĐ chuyển đổi mục đích sử dụng.
Đồng thời, kết chuyển giá trị hao mòn tương ứng:
Nợ TK 214 (2141, 2143): ghi giảm hao mòn TSCĐ hữu hình, TSCĐ vô hình chuyển đổi.
Có TK 214 (2147): ghi tăng giá trị hao mòn của BĐSĐT.
Đối với BĐSĐT tăng do chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, kế toán ghi:
Nợ TK 217: Nguyên giá BĐSĐT.
Có TK 156 (1567): ghi giảm giá thực tế hàng hóa BĐSĐT.
Đối với TSCĐ đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê thỏa mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT, kế toán căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ khác có liên quan, ghi tương tự như thuê TSCĐ tài chính:
Nợ TK 217:nguyên giá BĐSĐT.
Nợ TK 138 (1388): thuế GTGT đầu vào được khấu trừ (nếu hợp đồng thuê ghi nhận cả thuế GTGT đầu vào).
Có TK 342: số tiền thuê phải trả các kỳ sau [ giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu hay giá trị hợp lý của tài sản thuê (-) số nợ gốc phải trả kỳ này].
Có TK 315: số nợ gốc phải trả kỳ này.
Có TK liên quan (111, 112. 142,...): các khoản chi phí khác phát sinh liên quan đến thuê tài sản.
Trường hợp mua lại BĐSĐT thuê tài chính, số tiền phải trả cho bên cho thuê được ghi bổ sung tăng nguyên giá BĐSĐT, bằng bút toán:
Nợ TK 217: ghi tăng nguyên giá BĐSĐT.
Có TK 111, 112. 342, 331,...:giá mua lại BĐSĐT thuê tài chính.
3.3.3.2. Kế toán tình hình biến động giảm BĐSĐT
Cũng giống như TSCĐS, BĐSĐT của DN cũng giảm do các nguyên nhân như nhượng bán, thanh lý, chuyển thành BĐSĐT chủ sở hữu sử dụng (TSCĐ), chuyển thành hàng hóa tồn kho..., tùy theo từng trường hợp cụ thể, kế toán ghi như sau:
1.Giảm do thanh lý, nhượng bán
Khi thanh lý hay nhượng bán BĐSĐT, phần giá trị còn lại chưa thu hồi của BĐSĐT (nếu có) được ghi tăng giá vốn hàng bán trong kỳ, còn số thu về nhượng bán, thanh lý được ghi tăng doanh thu kinh doanh BĐSĐT trong kỳ. Cụ thể, khi nhượng bán hay thanh lý, căn cứ vào chứng từ liên quan, kế toán ghi nhận các bút toán sau:
1.1. Xóa sổ BĐSĐT:
Nợ TK 214 (2147): giá trị hao mòn lũy kế của BĐSĐT.
Nợ TK 632: giá trị còn lại của BĐSĐT.
Có TK 217: nguyên giá BĐSĐT.
1.2. Phản ánh giá bán hay giá thanh lý của BĐSĐT:
Nợ TK 131, 111, 112,...tổng giá thanh toán của BĐSĐT nhượng bán, thanh lý.
Có TK 511 (5117): doanh thu nhượng bán, thanh lý BĐS Có TK 3331 (33311): thuế GTGT phải nộp.
Trường hợp nhượng bán BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp, kế toán ghi nhận doanh thu theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch (lãi về bán trả góp, trả chậm) được kế toán ghi nhận vào doanh thu chưa thực hiện, bằng bút toán:
Nợ TK 111, 112: người mua thanh toán lần đầu tại thời điểm mua BĐSĐT.
Nợ TK131: số tiền người mua còn nợ.
Có TK 511 (5117): doanh thu về nhượng bán BĐSĐT theo giá trả ngay.
Có TK 3331 (33311): thuế GTGT đầu ra phải nộp về nhượng bán BĐSĐT.
Có TK 338 (3387): lãi về bán trả góp, trả chậm.
Trong các DN tính thuế theo phương pháp trực tiếp, khi nhượng bán hay thanh lý BĐSĐT, phần doanh thu về kinh doanh BĐSĐT ghi theo tổng giá thanh toán bằng bút toán:
Nợ TK liên quan (111, 112, 131): tổng số tiền phải thu hay đã thu về nhượng bán, thanh lý BĐSĐT.
Có TK 511 (5117): doanh thu về nhượng bán BĐSĐT.
2. Giảm do hết hạn thuê tài chính BĐSĐT
Khi hết hạn thuê tài chính, nếu trả lại TSCĐ thuê (đang thuộc BĐSĐT thuê tài chính), kế toán ghi:
Nợ TK 214(2147): ghi giảm hao mòn BĐSĐT thuê tài chính.
Nợ TK 632: giá trị còn lại của BĐSĐT thê tài chính (nếu có).
Có TK 217: ghi giảm nguyên giá BĐSĐT thuê tài chính.
Nếu DN mua lại BĐSĐT thê tài chính và chuyển thành BĐSĐT chủ sở hữu sử dụng (thành TSCĐ hữu hình hay vô hình), bên cạnh việc kết chuyển nguyên giá và
giá trị hao mòn, kế toán còn phải phản ánh số tiền chi để mua lại BĐSĐT. Cụ thể, kế toán phải ghi các bút toán su:
- Kết chuyển nguyên giá:
Nợ TK 211: tăng nguyên giá TSCĐ hữu hình, hoặc Nợ TK 213: tăng nguyên giá TSCĐ vô hình.
Có TK 217: giảm nguyên giá BĐSĐT thê tài chính.
- Kết chuyển giá trị hao mòn:
Nợ TK 214 (2147): ghi giảm hao mòn BĐSĐT thuê tài chính.
Có TK 214 (2141, 2143): ghi tăng giá trị hao mòn của TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vô hình tương ứng
- Phản ánh số tiền mua BĐSĐT:
Nợ TK 211:ghi tăng nguyên giá TSCĐ hữu hình, hoặc Nợ TK 213: ghi tăng nguyên giá TSCĐ vô hình.
Có TK 111, 112, 342, 331,...: giá mua lại BĐSĐT thuê tài chính.
3. Giảm BĐSĐT do chuyển thành BĐS chủ sở hữu (thành TSCĐ)
Khi chuyển BĐSĐT thành TSCĐ (chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng), căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng để chuyển nguyên giá của BĐSĐT
Nợ TK 211 (2111, 2113):
Có TK 217: ghi giảm nguyên giá BĐSĐT.
Đồng thời, kết chuyển giá trị hao mòn tương ứng:
Nợ TK 214 (2147): ghi giảm hao mòn BĐSĐT.
Có TK 214 (2141, 2143): giá trị hao mòn của BĐS chủ sở hữu sử dụng.
4. Giảm do chuyển thành hàng hóa BĐS
Trong trường hợp DN có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT thành hàng tồn kho để bán, căn cứ vào qytết định sửa chữa và các chứng từ liên quan đến việc sửa chữa, nâng cấp, kế toán ghi các bút toán sau:
- Kết chuyển giá trị BĐSĐT thành hàng hóa BĐS:
Nợ TK 156 (1567): giá trị còn lại của BĐSĐT.
Nợ TK 214 (2147): giá trị hao mòn lũy kế của BĐSĐT chuyển đổi mục đích.
Có TK 217: nguyên giá BĐSĐT
- Tập hợp chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp để phục vụ cho mục đích bán:
Nợ TK 154 (chi tiết BĐSĐT): chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thực tế phát sinh.
Nợ TK 133 (1331): thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có TK liên quan (111, 112, 331, 152, 214,...):tổng chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thực tế.
- Kết chuyển tăng giá trị hàng hóa BĐS khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp:
Nợ TK 156 (1567): giá thực tế hàng hóa BĐS.
Có TK 154 (chi tiết BĐSĐT): kết chuyển chi phí sửa chữa, cải tạo, nang cấp BĐS để phục vụ cho mục đích bán.