Buóc 5: Xây dựng báo cáo lưu chuyền tiền tệ theo các quan điểm khác nhau;
C. Đối với bảo đảm bằng Bảo lãnh, ủy thác vốn của bên thứ ba CBTĐ kiểm tra bản gốc bảo lãnh, cam kết thanh toán, ủy thác vốn của bên thứ
2.3.1. Thâm định khách hàng vay vốn: Công ty TNHH Hoàng Quân
Tên doanh nghiệp Công ty TNHH Hoàng Quân
Tên giao dịch quốc tế Hoang Quan Trading Company limited
Tén viét tat Hoang Quan Co., Ltd
Giấy chứng nhận đăng
ký kinh doanh
Số 0102001260 do Sở Kế hoạch và đầu tư Hà nội cấp ngày
01/10/2000
Trụ sở chính 320 Hai Bà Trung, quận Hai Bà Trung, TP Hà Nội.
Người đại diện theo Nguyễn Hoàng Quân
pháp luật
Loại hình doanh nghiệp | Công ty TNHH có hai thành viên trở lên
Ngành nghề kinh doanh
theo pháp luật
Chiết, nạp khí đốt hoá lỏng (L.P.G):
Sản xuất, lắp rap, buôn bản bếp gas, bình ga và các sản
phẩm liên quan đến gas:
Sản xuất, lắp ráp và buôn bán đồ gia dụng:
Kinh doanh khí đốt hoá lỏng (L.P.G)
Thi công. lắp đặt, bảo dưỡng hệ thống đường ống chứa khí đốt hoá lỏng (L.P.G) các thiết bị dùng gas.
Kinh doanh khách sạn, nhà hàng và dịch vụ ăn uống (không bao gồm kinh doanh quán bar, phòng hát
Karaoke, vũ trường);
Dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà xưởng;
Dịch vụ xông hơi, xoa bóp (không bao gồm châm cứu, day ấn huyệt, xông hơi bằng thuốc y học cổ truyền);
Sản xuất, sửa chữa, lắp đặt, cho thuê các loại vật tư, thiết bị, phương tiện tồn chứa, vận chuyền bơm rót của ngành dầu khí
SV: Nguyên Hương Trang Lớp: Kinh tế dau tư 54B
45
Chuyên đề thực tập tot nghiép GVHD: TS. Hoang Thi Thu Ha
Tham định năng lực pháp lý
Công ty TNHH Hoàng Quân đã cung cấp Giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0102001260 do Sở Kế hoạch và đầu tư Hà nội cấp ngày 01/10/2000 cho Chi
nhánh.
Bên cạnh đó, những thông tin để chứng minh về tư cách pháp nhân và năng lực
pháp lý như đăng ký mẫu dau, người đại dién,... đã được chủ đầu tư cung cấp đầy
đủ.
Đánh giá của CBTĐ: Qua các thông tin do chủ đầu tư cung cấp, CBTD đã tiến hành so sánh, đối chiếu với các yêu cầu. quy định của pháp luật cũng như ngân
hàng và nhận thấy: Hồ sơ pháp lý của khách hàng đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật; Khách hàng có đủ năng lực pháp ly dé vay vốn tại Chi nhánh.
Đánh giá của sinh viên: CBTD đã sử dụng phương pháp dựa vào so sánh đối chiếu giữa hô sơ pháp lý do Công ty TNHH Hoàng Quân cung cấp với các văn bản
quy định của pháp luật có liên quan, thực hiện đúng quy định của Chỉ nhánh cũng
như áp dụng phương pháp thẩm định phù hợp. Tuy nhiên, các thông tin về hô sơ pháp lý của Công ty TNHH Hoàng Quân không còn được lưu giữ đây đủ cùng với
Báo cáo thẩm định, gây khó khăn cho việc lưu giữ và tra cứu thông tin sau này.
Tham định năng lực và uy tin của khách hàng
CBTD tiến hành thẩm định năng lực và uy tín của khách hàng thông qua hồ sơ do Công ty TNHH Hoàng Quân cung cấp và thu được những thông tin về quá trình hình thành phát triển công ty cũng như bộ máy nhân sự như sau:
Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của công ty:
- Thang 9/2000: Thành lập công ty.
- Tir năm 2000 — 2002: Kinh doanh thương mai trong lĩnh vực xe gắn máy Trung Quốc. Thị trường chủ yếu là Khu vực phía Nam. phương thức: bán buôn.
- Tir năm 2002 - nay: Công ty TNHH Hoang Quân kinh doanh và đầu tư trong lĩnh vực gas. HQ trở thành công ty đầu tiên trong cả nước có một hệ thống đầy đủ liên hoàn từ nhập khẩu. sản xuất vỏ bình và chiết nạp LPG. Uy tín thương hiệu Hồng Hà Gas đã được khẳng định.
- Thang 10/2006: Là nhà đầu tu được lựa chon dé tham dự Đấu thầu dự án xây
dựng khách san 5 sao tai địa bàn TP Hà Nội.
- Thang 12/2006: Được UBND thành phố Hà Nội lựa chọn là chủ đầu tư xây
dựng Khách san 5 sao tại vi trí đường Lê Quang Dao, Từ Liêm, Hà Nội.
SV: Nguyên Hương Trang Lớp: Kinh tế dau tư 54B
Chuyên dé thực táp tot nghiép
46
GVHD. TS. Hoàng Thị Thu Ha
- 6 thang đầu năm 2007: Chuan bi thủ tục đầu tư cho dự án Tổ hợp King Plaza
bao gồm Khách sạn 5 sao, căn hộ và văn phòng cho thuê.
Sơ đồ 2.2. Sơ đồ cơ cấu tô chức bộ máy công ty Gồm Giám đốc và 3
Phó GD
Phong nhân sự Phong kỹ thuật
Phòng kê toán Phòng KH-KD
Tram CN] [Irạm CN] |Tram CN
Phong QNinh INDinh Phuc
lYên
CN Hưng CN Hải
M vo | [lrạm Kho HP} | Tram binh CN CN HP
Bang 2.1. Lao động trong công ty nam 2007
STT Chi tiéu Số lượng (người)
| Đại học và trên đại học 25
2 Cao dang, trung cấp 18
3 Công nhân kỹ thuật 44
4 Lao động phd thong va nhan vién khac 68
Tông cộng 155
Bảng 2.2. Danh sách thành viên góp vốn ban đầu
STT Tên thành viên
Nơi đăng ký hộ khấu thường | Giá trị vốn góp trú đói với cá nhân hoặc địa (đồng)
chỉ trụ sở chính đôi với tô
Phần vốn góp
(2)
SV: Nguyên Hương Trang Lóp: Kinh tế dau tư 54B
47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Hoàng Thị Thu Ha
chức
1 Nguyễn 320 Hai Bà Trưng, quận Hai 84.000.000.000 70
Hoang Quan Bà Trung, TP Hà Nội.
2 | Trần Thị Bích | 320 Hai Ba Trung, quận Hai 36.000.000.000 30
Phương Bà Trung, TP Hà Nội.
Bảng 2.3. Danh sách cỗ đông
STT Cô đông Tỷ lệ Số cô phần | Giá trị cổ
phần (triệu đồng)
1 | Trần Hồng Quân 51% 6.120.000 61.200
2 | Nguyễn Thị Bích Thảo 9% 1.080.000 10.800
3 | Cô đông chiến lược 10% 1.200.000 12.000 4_ | Cổ phần ưu đãi cho người lao 1% 120.000 1.200
động
5| Cỗ phan bán ra ngoài DN 29% 3.480.000 34.800
Tổng cộng 120.000 Đánh giá của CBTĐ: Công ty TNHH Hoàng Quân đã có bề dày hoạt động trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh, có đủ năng lực, uy tín cũng như bộ máy nhân lực để
vay vốn tại Chi nhánh.
Đánh giá của sinh viên: Để đưa ra được những đánh giá chính xác, CBTĐ đã khai thác thông tin từ hô sơ pháp lý của khách hàng cũng như thông tin từ các thông tin dai chúng và các co quan quan lý doanh nghiệp dé dam bảo tính khách quan và tin cậy. CBTĐ đã thực hiện thẩm định theo đúng quy định của Chỉ nhánh, áp dung phương pháp thẩm định phù hợp là so sánh đối chiếu. Tuy nhiên, những thông tin
do CBTD thu thập được chưa đánh giá được năng lực nhân sự của khách hàng, dan
đên những nhận xét về năng luc và uy tín cua khách hàng chưa được toàn diện.
Tham định tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng
Dựa trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh (Bản báo cáo tài chính) cũng như giấy phép đăng ký kinh doanh mà công ty cung cấp, CBTĐ đã tiến hành đối chiếu
SV: Nguyên Hương Trang Lớp: Kinh tế dau tư 54B
48
Chuyên dé thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Hoàng Thị Thu Hà thông tin cũng như phân tích về tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của công ty thông qua các nội dung sau và từ đó tính toán một số chỉ tiêu tài chính:
- Bao cáo kết quả kinh doanh (Phụ lục 01. Báo cáo kết quả kinh doanh)
- Du kiến kết quả thực hiện các chỉ tiêu SXKD (Phụ lục 02. Dự kiến kết quả
thực hiện các chỉ tiêu SXKD)
Bảng 2.4. Một số chỉ tiêu tài chính
STT Chỉ tiêu 2007 | 2008 | 2009 | 2010 I | Các chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời
1 | Khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu 174 | 22.6 | 24.1 | 25.1 2 | Tỷ suất lợi nhuận ròng 45 | 40 | 3.8 | 3.7
" Các chỉ tiêu đánh giá sự tăng trưởng của khách hàng
1 | Tốc độ tăng trưởng doanh thu 39.24 | 50.63 | 12.51 | 6.60 2 | Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận 8.15 | 31.31 | 7.13 | 3.93
Đánh gia của CBTD: Dua trên các chỉ tiêu, tiêu chí của Chi nhánh BIDV Hải
Phòng. CBTD nhận thấy công ty có năng lực sản xuất phù hợp cũng như tình hình tài chính lành mạnh, các chỉ tiêu đều nằm trong giới han cho phép. CBTĐ đã áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu và dự báo vào công tác tham định năng lực sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của công ty theo đúng quy định của Chi
nhánh.
Đánh giá của sinh viên: Trong công tác thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng, CBTĐ đã sử dụng phương pháp thẩm định phù hợp (phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp dự báo), dựa trên các thông tin do công ty cung cap, tính toán dé đưa ra kết luận cuối cùng. Tuy nhiên, dé đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh và năng lực tài chính của khách hàng, CBTĐ can yêu cau khách hàng bồ sung thêm các tài liệu cần thiết khác như Bảng cân đối kế toán hay Báo cáo nguôn vốn, dé từ đó tính toán được các chỉ tiêu tài chính đây đủ và chỉ tiết hơn, đồng thời phân tích kỹ càng hơn về điểm mạnh, điểm yếu của khách hàng (ví du sử dụng SWOT) để đưa ra nhận dinh toàn diện hon.
2.3.2. Thâm định dự án đầu tư
Phân tích khía cạnh pháp lý
SV: Nguyên Hương Trang Lớp: Kinh tế dau tu 54B
49
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD. TS. Hoàng Thị Thu Ha CBTD tiến hành xem xét hồ sơ vay vốn của khách hàng dự trên các căn cứ:
- Quy hoạch chỉ tiết huyện Từ Liêm tỷ lệ 1/5000 đã được UBND Thành phố phê duyệt tại quyết định số 14/2000/QD-UB ngày 14/2/2000 và quyết định số
61/2003/QD-UB ngày 13/5/2003.
- Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết Trung tâm đào tạo VDV cấp cao Hà Nội đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 151/2006/QD-
UBND ngày 31/8/2006.
- Quyết định số 56968/QD-UBND của UBND Thanh phố Hà Nội ngày 21/12/2006 về việc lựa chọn công ty TNHHTM Hoàng Quân là chủ đầu tư dự án khách sạn 5 sao tại đường Lê Quang Đạo, Từ Liêm, Hà Noi.— khu đất thuộc Trung tâm đào tạo vận động viên cấp cao Hà nội tại xã Mỹ Đình, huyện Từ
Liêm, TP Hà Nội.
- _ Công văn số 1169/QHKT-P1 ngày 05/02/2007 của sở Quy hoạch kiến trúc Hà
Nội về việc xác định gianh giới khách san 5 sao tại đường Lê Quang Dao, Từ
Liêm, Hà Nội
- Ban đồ hiện trang 6 dat tỷ lệ 1/500 do công ty TNHH Nhà nước một thành viên
địa chính Hà Nội lập tháng 02/2007.
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và tiêu chuẩn Thiết kế chuyên ngành .
- - Luật xây dung số 16/2003/QH ngày 26/11/2005 của quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về hoạt động xây dựng.
- — Nghị định số 16/2005/ND - CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về việc quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình.
- __ Nghị định số 209/2004/ND - CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- _ Thông tư số 15/2000/TT - BXD ngày 13/11/2000 của BXD hướng dẫn các hình thức quản lý thực hiện dự án đầu tư và xây dựng.
- _ Thông tu số 04/2005/TT - BXD ngày 01/4/2005 của BXD về định mức chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- _ Quyết định số 10/2005/QD - BXD ngày 15/4/2005 của BXD về định mức chi phí quản lý dự án và thiết kế xây dựng công trình.
- Quyét định số 11/2005/QD - BXD ngày 15/4/2005 của BXD về định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình.
SV: Nguyên Hương Trang Lớp: Kinh tế dau tr 54B
50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD. TS. Hoàng Thi Thu Ha - Công văn số 2336/KHĐT - GTCC ngày 13/9/2006 của Sở giao thông công
chính về thông tin HTKT bên ngoài (đường ống cấp thoát nước, giao thông) các
địa điểm dự án khách sạn Năm Sao.
- _ Công văn số 4660/CV - DLHN ngày 21/09/2006 của Công ty Điện lực Hà Nội
về các nguồn cung cấp điện cho các địa điểm dự án của khách sạn Năm Sao.
Đánh gia của CBTD: Du án đã có quyết định phê duyệt của cơ quan có thâm quyền. cụ thể là UBND thành phố Hà Nội. Những tài liệu hồ sơ vay vốn của khách hàng tương đối đầy du, chi tiết và hợp pháp. Đây là căn cứ quan trọng dé tiến hành
thực hiện công tác thâm định dự án vay vốn đầu tư ở những nội dung sau này.
Đánh gia của sinh viên: CB7P tai Chỉ nhánh đã sử dụng phương pháp so sánh
đối chiếu đề đưa ra kết luận ở nội dung này một cách hợp lý.
Phân tích khía cạnh thị trường
s* Tổng quan về nhu cẩu sản phẩm bat động sản của du án
Trong giai đoạn đổi mới kinh tế hiện nay, Việt Nam được biết đến là một quốc gia có sự cải thiện mạnh mẽ về môi trường dau tư, sự an toàn về an ninh, sự 6n định chính trị và sự hấp dẫn của ngành du lịch. Chính những yếu tố này đã góp phần tạo nên một làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, cùng với đó là ngày càng nhiều khách quốc tế tìm đến Việt Nam để du lịch và tìm kiếm cơ hội đầu tư. Theo đó nhu cầu sử dụng các dịch vụ lưu trú, khách sạn cao cấp, căn hộ, văn phòng cao cấp tại Việt Nam ngày càng phát triển mạnh mẽ. Chi trong khoảng 2 năm trở lại đây luồng vốn đầu tư vào các khách sạn, văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê mới trở nên sôi động, tuy nhiên lượng khách sạn, căn hộ, văn phòng cao cấp cho thuê đã có và đầu tư mới vẫn còn ít ỏi, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường, chưa tương xứng với tiềm năng to lớn của Việt Nam. Để đánh giá về thị trường khách sạn, căn hộ, văn phòng cao cấp cần phân tích thực trạng hiện nay của thị trường này, cụ thể
như sau:
s* Cung sản pham khách sạn cao cấp và văn phòng, căn hộ cao cap cho thuê cua dự án
Năm 2006, ngành du lịch cũng đã thu hút được lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cao nhất trong giai đoạn 1999-2006 với tổng số vốn 609 triệu USD. Trong Quý 1/2007, lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, du lịch đã đạt 406 triệu USD, chiếm khoảng 1/5 tổng vốn được cấp mới ở tất cả các
SV: Nguyên Hương Trang Lớp: Kinh tế dau tw 54B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Hoàng Thị Thu Hà ngành kinh tế (2.75 tỷ USD).
Việc có một làn sóng mới đầu tư xây dựng những tổ hợp khách sạn quy mô lớn và resort cao cấp là tin vui chung của Du lịch Việt Nam. Điều này không chỉ chứng minh tiềm năng và sự hấp dẫn của môi trường đầu tư Việt Nam nói chung và thị trường kinh doanh khách sạn cao cấp nói riêng. Đồng thời, còn góp phần giải quyết
tình trạng thiếu phòng khách sạn cao cấp hiện nay ở Trung tâm du lịch lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
s* Thị trường mục tiêu cua sản pham du án
Thị trường khách hàng sử dụng dịch vụ khách sạn. văn phòng và căn hộ cao cấp
được phân nhóm như sau:
- Nhóm 1: Khách du lịch nước ngoài
Thời gian qua khách du lịch quốc tế và nhà nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam
để tìm cơ hội kinh doanh ngày càng tăng. Tuy nhiên, so với các nước trong khu vực
như Thái Lan, Malaysia. Singapore... có số lượng khách quốc tế đến hơn 10 triệu
một năm và doanh thu từ du lịch lên tới hàng chục tỷ USD một năm thì du lịch Việt
Nam vẫn được xem là chậm phát triển (Theo số liệu của Bộ ngoại giao Việt Nam).
Theo dự báo của Bộ kế hoạch và Đầu tư, từ năm 2006 đến năm 2010 và sau đó triển vọng du lịch của Việt Nam là rất lớn, lượng khách quốc tế và nội địa đi du lịch sẽ tăng lên không ngừng. Các chuyên gia của Tổng cục du lịch và Bộ Kế hoạch và Đầu tư dự báo vào năm 2010 số lượng khách quốc tế du lịch tới vùng tăng khoảng 4
— 5 lần so với năm 1994.
- Nhóm 2: Nhà dau tư nước ngoài gồm các doanh nhân. chuyên gia
Thời gian gần đây, có nhiều yếu tố để đưa ra nhận định về khả năng xuất hiện một làn sóng đầu tư mới của nước ngoài vào Việt Nam. Chính vì vậy, sỐ lượng thương nhân. chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam ngày càng tăng, đặc biệt là thủ đô Hà Nội trung tâm văn hoá kinh tế và chính trị của Việt Nam. Do đó, nhiệm vụ trước mắt của Việt Nam là cần phải chú trọng hơn nữa vào việc khuyến khích xây dựng khách sạn và căn hộ cao cấp dé đáp ứng những nhu cầu của các nhà
đầu tư nước ngoài nhằm tạo ra sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng cho các nhà đầu tư.
- _ Nhóm 3: Các tổ chức, phái đoàn ngoại giao, nguyên thủ quốc gia đến thăm Việt
Nam hoặc tham dự hội nghị, hội thảo
SV: Nguyên Hương Trang Lớp: Kinh té dau tu 54B
52
Chuyên đề thực tập tot nghiép GVHD: TS. Hoang Thi Thu Ha
Trong những năm qua, Việt Nam đã tổ chức thành công nhiều sự kiện mang tam cỡ khu vực và quốc té. Tuy nhiên, mac du có kinh nghiệm tổ chức các sự kiện lớn tầm cỡ quốc tế nhưng cơ sở hạ tầng phục vụ lại là một vấn đề đặt ra với nước ta, đặc biệt là nơi ăn, chốn ở của khách. Bởi vay, xây dựng những khách san cao cấp là vấn đề hết sức cần thiết không chỉ đối với các doanh nghiệp mà đối với cả các cơ
quan quản lý nhà nước.
- Nhom 4: Việt kiều về đầu tư và định cư
Bên cạnh nguôn von FDI, xuât khâu viện tro, nguôn von kiêu hôi cũng là một nguôn lực quan trọng không kém. Nguôn lực của cộng đông người Việt ở nước
ngoài còn rất to lớn.
- Nhóm §: Các doanh nhân Việt Nam
Ngày càng có nhiều doanh nghiệp Việt Nam hoạt động kinh doanh hiệu quả. có uy tin, có thương hiệu. Những đối tượng này thường có nhu cau thuê văn phòng trong các Trung tâm, khách sạn để làm văn phòng làm việc và địa điểm giao dịch kinh doanh vì đây là những địa điểm đáp ứng được những tiêu chuẩn về chất lượng
dịch vụ như sự trang trọng, an ninh và môi trường sông...
s* Đánh giá, du kiên kha năng tiêu thụ sản phâm cua dự án
Đầu tư dự án King Plaza Complex. Công ty TNHH Hoàng Quân dự định sẽ cung cấp 03 loại sản pham co bản trên thị trường: Khách sạn 5 sao, khu văn phòng cao cấp, khu căn hộ cao cấp. Với những phân tích về thị trường như trên cho thấy,
dự án của Công ty TNHH Hoàng Quân là một dự án đầu tư đúng hướng trong bối cảnh thị trường đang rất thiếu những tổ hợp thương mại, khách sạn cao cấp cho thuê. Thị trường đầu ra của dự án đã sẵn có cộng với sự quản lý chuyên nghiệp và thương hiệu có tiếng của các Tập đoàn Intercontinental Hotel Group (IHG) - quan lý khách san, Tập đoàn CBRE - (tập đoàn chuyên nghiệp trong việc tiếp thị và quản ly căn hộ. văn phòng). có thé nói thị trường đầu ra cho dự án là khả thi.
Đánh gia của CBTĐ: Dựa vào các kết quả so sánh đối chiếu và dự báo trên, CBTD đưa ra nhận xét về sự cần thiết phải đầu tư của dự án như sau:
Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp công trình gom có khách san Nam Sao tại vi trí X7 nằm tại đường Lê Quang Đạo - Mỹ Đình do chủ đầu tư là Công ty TNHH Hoàng
SV: Nguyễn Hương Trang Lớp: Kinh tê dau tư 54B