SẢN XUẤT BAO BÌ ĐOÀN KÉT
2.1.2.4. Tham định các biện pháp bảo đảm tiền vay
Tham định các biện pháp bảo đảm tiền vay để Ngân hàng tránh những tổn thất xảy ra do khách hàng không ¢rd được nợ như đã cam kết, một trong
những quy định mà ngân hàng đưa ra đối vói khách hàng muốn vay vốn là phải có tài sản đảm bảo. Nội dung thâm định tài sản đảm bảo bao gồm
* Thẩm định về tính pháp lý của tài sản đảm bảo Cụ thể trong phần này cán bộ thẩm định cần
- — Kiểm ưa tính đầy đủ về mặt số lượng các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản của người đem cầm có, thế chấp (như:
sô đỏ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giấy đăng ký xe ô
tô...), ngoài ra cán bộ thẩm định cũng cần thêm khảo thêm những thông tin
khác nhăm xác định rõ ràng vân đê quyên sở hữu của người vay
SV: Nguyễn Thị Huệ 53 Lớp: Kinh tế đầu tư 57B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Từ Quang Phương
- Tìm hiểu các nguồn thông tin tir các co quan có thâm quyền như
phòng tài nguyên môi trường, sở địa chính, uỷ ban nhân dân địa phương, toà án, cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo hay từ các phương tiện thông tin đại
chúng khác... nhằm xác định tài sản hiện không có tranh chấp
= Kiém tra, đôi chiêu xem tài san đảm bảo có thuộc danh mục những
tài sản đảm bảo bị ngân hàng hạn chế hay cắm cho phép giao dịch không
k Tham định tính dễ chuyên nhượng của tài sản
Tài sản đảm bảo phải là các tài sản có thể chuyên nhượng được trên thị trường. Những tài sản không được chấp nhận làm tài sản đảm bảo tín dụng là các loại tài sản ứ đọng, kém phẩm chất, các loại hàng hoá đặc chủng dễ bị phá
huỷ do tác động của môi trường, thời gian... Cán bộ tín dụng cần có trách nhiệm khảo sát, nghiên cứu kỹ lưỡng trên thị trường về các loại hàng hoá mà doanh nghiệp dùng làm tài sản đảm bảo để kết luận về tính dễ tiêu thụ của
hàng hóa
Trong trường hợp cán bộ tín dụng không có khả năng đánh giá về các
vấn đề trên thì phải báo cáo lại cho trưởng phòng xem xét báo cáo tổng giám đốc có hướng xử lý tuyệt đối cho vay trong khi chưa có khả năng đánh giá về
tính năng tác dụng và tính dễ tiêu thụ của hàng hoá
k Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo: công việc này do các nhân viên phòng thẩm định tài sản dam bảo trực tiếp đảm nhiệm
Hạn mức cho vay là 1 tỷ lệ phần trăm nhất định tính trên giá trị tài sản
đảm bảo, được ngân hàng quy định tuỳ theo tính chất rủi ro của dự án nhằm
đảm bảo nguyên tắc giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn số tiền xin vay
Lưu ý: đối với tài sản hình thành từ vốn vay, người vay phải cam kết
dùng toàn bộ giá tri công tính đầu tư mới bao gồm toàn bộ nhà xưởng, văn
SV: Nguyễn Thị Huệ 54 Lớp: Kinh tế đầu tư 57B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Từ Quang Phương
phòng, kho tàng, thiết bị máy móc...để thế chấp cho ngân hàng. Trong trường
hợp các công trình đầu tư xây dựng mới, các nhà xưởng, kho tàng, vật kiến
trúc khác... chưa hình thành tren thực tế hoặc đang xây dựng dở dang thì việc xác định giá trị tài sản này phải dựa vào luận chứng kinh tế kỹ thuật hoặc báo
cáo kinh tế kỹ thuật và tổng dự toán đã được cấp có thâm quyền phê duyệt 2.1.3. Phương pháp thẩm định
2.1.3.1. Phương pháp thẩm định trình tự:
*Nội dung phương pháp
Phương pháp này là một phương pháp thâm định được sử dụng phổ biến
tại MB Bank. Đây được coi là một trong những phương pháp đạt được hiệu
quả lớn giúp tiết kiệm chỉ phí và thời gian thẩm định. Phương pháp này đi theo trình tự cơ bản, từ tổng quát cho đến cụ thé, chi tiết. Tham định tổng quát là bước đệm cho các thâm định chỉ tiết. thầm định tổng quát đi một cách kahis quát các nội dung cần thiết. Còn thâm định chỉ tiết đưa ra những đánh giá cụ thé nhất từng nội dung của dự án.
-Tham định tổng quát:
Là việc xem xét khái quát các nội dung cần thâm định cảu dự án, đưa ra đánh giá chung nhất tính đầy đủ, phù hợp hợp lý của dự án: hồ so dự án, tư cách pháp ly của chủ dau tư... Thâm định tông quát cho phép hình dung khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu,
những lợi ích cơ bản. Từ đó hình dung ra quy mô, tầm cỡ của dự án, liên quan
đến các đơn vị nào, bộ phận nào, ngành nào, bộ phận nào là chính.. Căn cứ để tiến hành bước thâm định tiếp theo
- Tham định chi tiết
SV: Nguyễn Thị Huệ 55 Lớp: Kinh tế đầu tư 57B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Từ Quang Phương
Tiến hành sau thâm định tổng quát. Việc thâm định được tiến hành tỉ mi, chi tiết cho từng nội dung cụ thể của dự án từ việc thâm định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án. Yêu cầu cảu thâm định chỉ tiết là theo từng nội dung đầu tư phải có ý kiến nhận xét, kết luận, đồng ý, không đồng ý, nêu rõ những gi cần phải bổ dung, sửa đổi.
2.1.3.2.Phương pháp đánh giá so sánh, đối chiếu
Nội dung phương pháp:
Dé thực hiện phương pháp này, việc đầu tiên cán bộ thâm định phải tính
toán các chỉ tiêu liên quan đến dự án, xem xét lại mức độ chính xác của các chỉ tiêu đó. Tiếp theo là thực hiện so sánh, đối chiếu nội dung dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích
hợp, thông lệ (trong nước và quốc tế) cũng như các kinh nghiệm thực tế, hoặc xem xét đánh giá lại bằng cách so sánh với các chỉ tiêu của các dự án tương tự mà MB Bank Thăng Long đã thâm định trước đó hoặc các dự án tương tự mà
các ngân hàng khác đã thâm định, và đi vào thực hiện phân tích so sánh để lựa chọn phương án tối ưu
Phương pháp được tiễn hành theo một số chỉ tiêu sau:
- Các tiêu chuân thiệt kê, xây dựng, tiêu chuân về cap coogn trình do
Nhà nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.
- Tiêu chuan về công nghệ, thiết bị trong chiến lược đầu tư công nghệ
quôc gia, quôc tê
- Tiêu chuân đôi với các loại sản phâm của dự án mà thị trường đòi hỏi - Các chỉ tiêu tông hợp: cơ câu von đâu tư, suât dau tư
SV: Nguyễn Thị Huệ 56 Lớp: Kinh tế đầu tư 57B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Từ Quang Phương
- Các định mức về sản xuất như tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công, tiền lương, chỉ phí quản lý... của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế.
- Các chỉ tiêu hiệu quả đầu tư
- Phân tích so sánh và lựa chọn phương án tối ưu.
-Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù hợp quy định hiện hành của Nhà
nước, của ngành đối với từng loại hình doanh nghiệp.
- Căn cứ vào các so sánh đối chiếu trên, Ngân hàng sẽ xem xét đề xuất
mà chủ đầu tư đưa ra có hợp lý không, sau đó đưa ra quyết định cho vay hoặc tài trợ vốn cho dự án. Phương pháp này được MB Thăng Long áp dụng nhiều
vì được đánh giá nhanh, gọn, độ chính xác cao, dễ thực hiện, đặc biệt được sử
dụng triệt để trong việc thâm dịnh tài chính dự án.
2.1.3.3.Phuong pháp phân tích độ nhạy
Nội dung phương pháp:
Đối với một dự án, chủ đầu tư phải đưa ra được một mức chi phí nhất định dé thực hiện dự án, một mức giá cả nhất định, một mức doanh thu nhất
định. Từ đó sẽ tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: NPV, IRR, T, B/C..
Các chỉ tiêu này chỉ đúng khi dự án nằm trong môi trường tĩnh. Nhưng thị
trường luôn biến động bởi giá cả, nhu cầu thị trường.. Dé đánh giá được độ an toàn và tính vững chắc của các kết quả tính toán trước sự biến đổi của các yếu
tố khách quan có thể xảy ra dự án cần tính toán đến việc thay đổi của các yếu tố bên ngoài trong quá trình thực hiện dự án. Chính vì thế cần phải tiến hành
phân tích độ nhạy của dự án.
Phân tích độ nhạy của dự án chính là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội
SV: Nguyễn Thị Huệ 57 Lớp: Kinh tế đầu tw 57B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Từ Quang Phương
bộ...) khi các yếu có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đôi. Phương pháp này sẽ tìm ra yếu tố căn bản mà sự thay đổi của các yếu tố đó làm trực tiếp thay đổi hiệu quả cũng như các yếu tố khả thi cua dự án. Sau đó tiến hành phân tích xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố cso liên quan chỉ tiêu đó thay đổi, hay chính là mức độ nhạy cảm cau dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan, nhằm xác định hiệu qủa của dự án trong điều kiện biến động của yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó.
Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào, hay nói cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất đến chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó đưa ra biện pháp quản lý chúng
trong quá trình thực hiện dự án.
Phân tích độ nhạy cảu dự án giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với các yếu tố nào hay yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất cảu chỉ tiêu hiệu quả xem xét, để từ đó đưa ra biện pháp quản lý chúng trong quá trình
thực hiện dự án. Mặt khác, phaantichs độ nhạy của dự án còn giúp ta lựa chọn
được những dự án có độ an toàn cao cho những kết quả dự tính cũng như đánh giá được tính vững chắc của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án,
Chính vì thế, phân tích độ nhạy là một trong những phương pháp được sử dụng trong thầm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư.
Các bước tiến hành:
Theo phương pháp này, đầu tiên phải xác định được những yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Sau đó, dự kiến
một số tình huống có thể xảy ra trong tương lai theo chiều hướng xấu đối với
dự án như: Vượt chi phí đầu tư, giá các chi phí đầu vào tăng và giá tiêu thụ sản phẩm giảm... Đánh giá tác động của các yếu tố trên hiệu quả tài chính của
dự án.
SV: Nguyễn Thị Huệ 58 Lớp: Kinh tế đầu tư 57B
Chuyên dé thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Từ Quang Phương
Mức độ sai lệch so với dự kiến của các yếu tố ảnh hưởng đến dự án trong những tình huống xấu thường được chọn từ 10% đến 20% dựa trên những phân tích những tình huống đó đã xảy ra trong quá khứ cà hiện tại và
dự báo trong những năm tương lai. Nếu dự án đạt được những hiệu quả tốt kê cả trong trường hợp có nhiều bat trách phát sinh đồng thời thì đó là những dự án có độ an toàn cao. Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem xét lại khả năng xảy ra các tình huống xấu, để đưa ra các biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục hay hạn chế chúng.
2.1.3.4.Phương pháp triệt tiêu rủi ro Nội dung phương pháp
Một dự án luôn an chứa các yếu tố rủi ro nhất định. Vì thế để đảm bảo tính an toàn cho việc cung cấp vốn cho chủ đầu tư, ngân hàng phải đánh giá
rủi ro một cách chặt chẽ. Ngân hàng dự đoán các loại rủi ro có thể xảy ra khi
thực hiện dự án hây ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động. Rủi ro này có thể là rủi ro cá biệt của dự án hoặc là rủi ro hệ thống.
- Rui ro vượt tổng mức dau tư: do giá cả của các nguyên vật liệu biến động bat thường dẫn đến tổng mức đầu tư thay đổi so với dự kiến bán đầu.
- Rui ro cễ tài chính như: Thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ...
Ngoài ra rủi ro cũng được phân thành 2 giai đoạn như sau:
*Giai đoạn thực hiện dự án:
- Rủi ro về chậm tiến độ thi công. Dé hạn chế rủi ro này chúng ta phải kiểm tra kế hoạch đấu thầu, chọn thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, cam kết
hỗ trợ giải phóng mặt bằng của chính quyền địa phương.
SV: Nguyễn Thị Huệ 59 Lớp: Kinh tế đầu tw 57B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Từ Quang Phương
- Rui ro về thời gian cung cấp dịch vụ kỹ thuật — công nghệ không đúng tiến độ, chất lượng không đảm bảo. Để hạn chế rủi ro này, ta phải kiểm tra
chặt chẽ hợp đồng, các điều khoản hợp đồng và bảo lãnh hợp đồng.
- Rui ro về tài chính như thiêu von, giải ngân không đúng tiên độ. Dé hanjc hê rủi ro này, phải kiêm tra các cam kêt đảm bảo nguôn von của bên
góp vôn, bên cho vay hoặc tài trợ vôn.
- Rủi ro bât khả kháng. Đê hạn chê rủi ro này, nên kiêm tra các hợp
đồng bảo hiểm ( bảo hiểm đầu tư, bảo hiểm xây dựng)
*Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động
- Rủi ro vê cung câp các yêu tô đâu vào không đây đủ, không đúng tiên độ. Đê hạn chê rủi ro này ta cân xem xét hợp đông cung câp dài hạn với các công ty cung ứng có uy tín, các điêu khoản thỏa thuận vê giá cả, xem xét dự án có phương án dự phòng hay không.
- Rui ro về tài chính như thiêu von kinh doanh. Dé hanjc hê rủi ro này, cân kiêm tra các cam ket đám bảo nguon von tin dụng.
- Rủi ro về quản lý điều hành. Để hạn chế rủi ro này, pahir đánh giá
năng lực quản lý của doanh nghiệp hiện tại ( năng lực điều hành, trình độ chuyên môn, kinh nghiệm cau đội ngũ lãnh đạo, quản lý dự án), thẩm định cơ
cầu tô chức xem xét hợp đồng thuê quản lý dự phòng.
- Rui ro bat khả kháng: Dé hạn chế rủi ro này, nên kiểm tra bảo hiểm tài sản, bảo hiểm kinh doanh.
Hiện tại một số loại rủi ro trên đã được quy định bắt buộc có những biện pháp xử lý như: đấu thầu, bảo hiểm xây dựng, bảo lãnh hợp đồng.
Với kinh nghiệm của mình, Mb Thăng Long đã thiết lập một hệ thống
thang điêm đánh giá rủi ro nhiêu khía cạnh dé xêp tín dụng cho dự án và
SV: Nguyễn Thị Huệ 60 Lớp: Kinh tế đầu tư 57B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Từ Quang Phương
khách hàng phục vụ cho hoạt động tín dụng. Phương pháp này được Ngân
hàng áp dụng triệt dé với mục đích dam bao tinh an toàn vốn cho vay.
2.2. Ví dụ về quy trình thâm định dự án của Ngân hàng TMCP Quân
đội chi nhánh Thang Long
Vi DU MINH HỌA CHO CÔNG TÁC THAM pinu DỰ ÁN TẠI
NGAN HANG: " DỰ AN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ MAY SAN XUẤT ĐÁ Xé VÀ
ĐÁ TRANG TRÍ NỘI THÁT "
Giới thiêu chung về doanh nghiệp
* Tên khách hàng: công ty TNHH Anh Trung
- Loai hình doanh nghiệp: công ty trách nhiêm hữu hạn
- __ Trụ sở: 540 Đường Láng- Phường Láng Hạ -Déng Da- Hà Nội
- Giay chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0102004178 do Sở Kế hoạch đầu tư Hà Nội cấp ngày 26/12/2001, đăng kí thay đổi lần 2 ngày
06/09/2005
- — Điện thoại: 04.7760286 Fax:7762557
* Ngành nghề kinh doanh:
+ Vận tải hàng hoá, vận chuyền hành khách +Kinh doanh bất động sản
+Xây dựng dân dụng, công nghiệp, san lấp mặt bằng cơ sở hạ tầng -I- Buôn bán tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng, vật liệu xây dựng -I-Sản xuất kinh doanh các sản phẩm, vật liệu xây dựng và hàng thủ công mỹ nghệ từ các
loại đá, gỗ, kim loại
-I-Dai ly mua bán, ký gửi hang hoa
SV: Nguyễn Thị Huệ 61 Lớp: Kinh tế đầu tr 57B