1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam
Giá nhà đất ở Việt Nam được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước theo những con số được đưa ra trong Hội nghị “Diễn đàn kinh tế mùa thu” được tổ chức tại Huế ngày 26/9, số liệu so sánh này được dẫn từ báo cáo nghiên cứu của UBKT Quốc hội vào hồi đầu năm 2015.
Trải qua hơn 10 năm thị trường BĐS đã có nhiều sự biến động mạnh, khiến giá nhà đất được đẩy lên rất cao, vượt qua khả năng hấp thụ của đại bộ
phận người dân. Tuy nhiên, một hai năm gần đây, “quả bóng” này bắt đầu xì hơi và dần trở về giá trị thực của nó. Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường BĐS của Việt Nam khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá BĐS bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng”.
* Giai đoạn thị trường BĐS bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001.
Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng
“bùng nổ” trên thị trường BĐS như: do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; do chính sách của Nhà nước về đất đai; do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
* Giai đoạn thị trường BĐS có nhiều thay đổi (2003 – nay)
Từ cuối năm 2003 đến 2006 thị trường BĐS ở nước ta diễn ra trầm lắng,
“đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường BĐS năm sau lạnh hơn năm trước. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Giá đất đô thị Việt Nam cao hàng đầu thế giới và đang có nhiều biến động. Trải qua thời kỳ“sốt nóng” 2008 - 2009, thị trường đi vào trầm lắng, giá giảm 20-30%, có khu vực giá đã giảm 50% thì đến nay đã giữ ổn đinḥ và tiếp cận gần với giá trị thực. ̣ Đó là những điều rất tích́ cực của một thị trường BĐS bền vững. Thêm vào
đó, tín dụng BĐS tăng, nhu cầu vay BĐS tăng, ngân hàng dễ dàng hơn trong việc cho vay mua BĐS. Thị trường bất động sản đã trầm lắng rất nhiều năm nay. [12]
Với đà đi lên của hơn một năm nay, cộng với những tícḥ ́ cực từ Luâṭ Nhà ở, Luâṭ kinh doanh BĐS sửa đổi thông qua vừa rồi đã có những tác động trực tiếp vào thị trường BĐS năm 2015, mở rộng hơn đối tượng người nước ngoài ̣ tham gia vào thị trường. Đối tượng có nhu cầu nhà ở tăng lên. Chuyện tồn kho BĐS, nhất là những sản phẩm cao cấp sẽ giải quyết, tiêu thụ tốt hơn. Thị trường 2015 giao dịch sôi động, thanh khoản tăng, giá cả ổn định, có chăng chỉ nhích lên chút song dẫn tới sốt nóng lạnh không có. Nguồn cung nhiều, dồi dào: sản phẩm hoàn thiện, đang làm móng, chuẩn bi xây mới [24].
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã quy định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng quy định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương.
Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng từ 40% tới 70%
giá đất trên thị trường. Lãnh đạo của hầu hết các địa phương đều cho rằng cần một lộ trình thời gian nhất định mới có thể thực hiện được chính sách “một mức giá đất” nhằm tránh hiện tượng sốc giá đất đối với các dự án đầu tư. Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Với sự ổn định của kinh tế vĩ mô, lãi suất giảm, nguồn cầu của dân có thực, năm 2015 thị trường sẽ sôi động và vẫn sẽ luôn có 3 phân khúc: cao, trung vàthấp cấp song hành với những khách hàng riêng[12].
Với mức lợi nhuận tối thiểu 7-8% một năm và cao nhất khoảng 15-20%, phân khúc này đang thu hút sự quan tâm của giới đầu cơ BĐS. Giá đất tăng nhiều chỉ tác động vào giá trần. Nói cách khác, việc tăng giá này chỉ tác động vào các khu đất vàng ở các đô thị lớn và lại chỉ tác động chủ yếu vào thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp và một số loại phí. Trong khi đó, tại Việt Nam, thị trường nhà đất được xem là ổn định nhất với giá nhà giảm 0,06% trong quý III/2015 và không thay đổi so với quý trước. Cụ thể, mức tăng trưởng kinh tế GDP đạt được trong năm là 6,68%, tốc độ tăng trưởng nhanh nhất kể từ năm 2011[18].