2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn.
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016.
- Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số tuyến đường đô thị và nông thôn của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn
- Điều kiện tự nhiên.
- Điều kiện kinh tế - xã hội.
- Hiện trạng sử dụng đất
2.2.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn
- Giá đất ở đô thị - Giá đất ở nông thôn
2.2.3. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016
- So sánh giá đất ở đô thị
- So sánh giá đất ở nông thôn
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016
- Yếu tố vị trí
- Đặc điểm của thửa đất - Cơ sở hạ tầng
- Yếu tố pháp lý của thửa đất - Một số yếu tố khác
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia thông qua phiếu điều tra
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2014; Quyết định số 29/2014/QĐ- UBND ngày 20/12/2014 về Ban hành Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn và điều kiện thực tế trên địa bàn, chọn 12 tuyến đường có tính chất đại diện cho 02 khu vực: khu vực đô thị (thị trấn Bình Gia) và khu vực nông thôn (Khu vực giáp ranh đô thị, các trục giao thông chính;
các xã thuộc khu vực I, các xã thuộc khu vực III) phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bình Gia giai đoạn 2014 -2016.
* Đất ở đô thị: Bao gồm các tuyến đường đô thị thuộc thị trấn Bình Gia, chọn ra 3 khu vực nghiên cứu đặc trưng, đó là:
- Khu vực I: gồm các tuyến đường thuộc trung tâm thị trấn:
+ Đường Quốc lộ 1B (từ Cầu Đông Mạ đến Mốc ranh giới thị trấn Bình Gia và xã Hoàng Văn Thụ);
+ Đường 19/4 (từ Cầu Phố Cũ đến Bia tưởng niệm 19/4).
- Khu vực II: gồm các tuyến đường cận trung tâm thị trấn:
+ Đường Trần Hưng Đạo (từ Ngã ba đường 19/4 đến hết Trụ sở Công an huyện).
+ Đường Ngô Thì Sĩ (từ Ngã ba đường Trần Hưng Đạo đến CTCP thương mại Lạng Sơn).
- Khu vực III: gồm các tuyến đường ven thị trấn:
+ Đường Hoàng Văn Thụ (từ Ngã ba đường 19/4 đến Cầu Pàn Chá).
+ Đường Phai Danh (từ ngã ba đường Hoàng Văn Thụ đến Mốc ranh giới thị trần Bình Gia và xã Hoàng Văn Thụ).
* Đất ở nông thôn: được chia thành 03 khu vực: Khu vực giáp ranh đô thị, các trục giao thông chính; các xã thuộc khu vực I, các xã thuộc khu vực III; mỗi khu vực chọn ra 2 tuyến đường để làm điểm nghiên cứu từ đó rút ra kết luận chung cho toàn huyện. Cụ thể như sau:
- Khu vực giáp ranh đô thị, các trục giao thông chính:
+ Đường Quốc lộ 1B (từ đường rẽ vào Mỏ Đá đến cầu Nà Me).
+ Đường Quốc lộ N279 (từ chân đồi Pò Nà Gièn đến cầu Thuần Như).
- Khu vực I:
+ Xã Tô Hiệu: Đoạn từ Ngọc Quyến đến Cốc Rặc.
+ Xã Hoàng Văn Thụ: Đoạn từ Tòng Chu 1 đến Phai Danh.
- Khu vực III:
+ Xã Tân Văn: Đoạn từ Nà Pái đến Còn Nưa.
+ Xã Hồng Phong: Đoạn từ Nà Ven đến Nà Háng.
Hình 2.1. Sơ đồ các tuyến đường điều tra giá đất ở của huyện Bình Gia 2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Phương pháp này là dựa trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập được từ những tài liệu nghiên cứu trước đây để xây dựng cơ sở luận cứ để chứng minh giả thuyết.
Tài liệu thứ cấp: Sách, báo, các văn kiện, luật, nghị quyết …
- Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế, xã hội của huyện Bình Gia năm 2016.
-Số liệu chuyển nhượng QSDĐ đất năm 2016.
-Các kết quả nghiên cứu có liên quan đã thực hiện trước đó.
-Tài liệu, số liệu đã được công bố tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn; Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Gia; UBND các xã, thị trấn và một số ban ngành khác có liên quan.
2.3.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu
- Phỏng vấn người sử dụng đất tại 12 tuyến đường đã chọn, tổng cộng 210 phiếu điều tra nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị
trường tự do.
Đối với các tuyến đường ở khu vực đô thị, gồm có 6 tuyến đường, mỗi tuyến 4 vị trí, mỗi vị trí 5 phiếu điều tra, tổng 120 phiếu. Đối với các tuyến đường ở khu vực nông thôn, gồm có 6 tuyến đường, mỗi tuyến 3 vị trí, mỗi vị trí 5 phiếu điều tra, tổng 90 phiếu.
Điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn.
Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi bao gồm: Thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin về thửa đất, giá đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, ý kiến về các quy định của nhà nước với giá đất... Thông qua đó có thể nhận định được về giá thực tế của thửa đất và các yếu tố ảnh hưởng.
2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu - Phương pháp thống kê: tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian và theo mục tiêu nghiên cứu để làm cơ sở cho việc phân tích xử lý số liệu.
- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân.
- Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Dùng phần mềm Excel để phân tích số liệu, vẽ biểu đồ mô tả xu hướng hỗ trợ cho việc đưa ra các kết luận.
Chương 3