CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.2. Nội dung và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB
1.2.1.1. Xác định chủ thể thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
Nhu cầu bồi thường xuất hiện khi nhà nước thu hồi đất đai để giao cho các nhà thầu thực hiện dự án xây dựng. Trong trường hợp này nhà thầu được chủ đầu tư là nhà nước thực hiện BT, GPMB trước khi giao đất thực hiện dự án. Trách nhiệm bồi thường là của nhà nước.
Một số dự án Nhà nước giao cho nhà thầu tự bồi thường cho người dân để thực hiện dự án. Trường hợp này hợp đồng thuê đất của nhà thầu với nhà nước được lập trước khi BT, GPMB. Việc BT, GPMB do chủ đầu tư thỏa thuận với người dân trên cơ sở thỏa thuận. Tuy nhiên về nguyên tắc nhà đầu tư phải tuân thủ Luật pháp đất đai và luật xây dựng. Trên thực tế nếu để cho nhà đầu tư trực tiếp BT, GPMB sẽ có nhiều thuận lợi hơn. Khoản kinh phí BT, GPMB theo quy định của hợp đồng.
Cả hai hình thức BT, GPMB như trên đều được luật quy định. Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, tùy theo đặc điểm của dự án và từng địa phương mà xác định cách thức bồi thường. Cả 2 hình thức này đều giống nhau về mục đích, song mức độ khó khăn thuận lợi có thể khác nhau. Tùy theo từng loại dự án mà xác định chủ thể BT, GPMB sao cho thích hợp và bảo đảm lợi ích của người dân và nhà nước.
1.2.1.2. Mục đích bồi thường, giải phóng mặt bằng
Mục đích BT, GPMB là nhà nước thu hồi đất giao cho các dự án thuê hoạt động phát triển kinh tế - xã hội. Đối với các dự án nhà nước làm chủ đầu tư, nhà nước tổ chức bồi thường, thu hồi đất để giao mặt bằng sạch cho các nhà thầu. Như vậy nhà thầu sẽ được hưởng lợi nếu như được nhà nước khuyến khích đầu tư. Đối với các dự án BOT nhà nước và doanh nghiệp hợp tác với nhau trong BT, GPMB. Trên thực tế khâu BT, GPMB xây dựng khá phức tạp. Một số trường hợp mâu thuẫn nhau về lợi ích giữa ba bên nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
1.2.1.3. Xác định đối tượng và giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng
Để công tác BT, GPMB được tiến hành suôn sẻ, đúng luật, cần xác định đúng và thực hiện tốt 2 nội dung sau đây:
- Xác định chủ thể thiệt hại cần được bồi thường: Chủ thể thiệt hại theo luật là chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng. Trong thực tế người sở hữu đất có thể không sử dụng mà cho người khác thuê để sử dụng. Như vậy đối tượng được bồi thường là chủ sở hữu hay chủ sử dụng? Trong trường hợp cho người nước ngoài thuê lâu dài thì việc xác định chủ đích thực còn khó khăn hơn. Khi hợp đồng thuê đất đã được thực hiện thì việc bồi thường không tránh khỏi phức tạp. Việc cho thuê quyền sử dụng đất không phải một hoặc hai đối tượng mà trong đó có nhiều đối tượng. Mặt khác các chủ sở hữu đã thế chấp ngân hàng để vay vốn. Vì vậy khi đền bù có liên quan đến ngân hàng. Xác định đối tượng BT, GPMB hết sức quan trọng và gặp nhiều khó khăn.
- Xác định giá trị tài sản sử dụng được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất GPMB xây dựng.
Tài sản đất có nhiều loại đất như đất nông nghiệp, đất ở, đất mặt nước. Các loại đất này phải được phân loại và có giá cả phù hợp. Văn bản nhà nước quy định rõ giá đất đền bù nhưng mức giá chưa nhất quán, có nhiều quyết định của UBND các cấp thiếu cơ sở khoa học và thực tiễn. Khi nhà đầu tư phải thỏa thuận với dân về mức giá sẽ rất khó khăn. Đôi khi mức giá đền bù không phù hợp với mức giá bán hiện hành. Vị trí đất đai cũng gây khó khăn đất mặt đường, đất ruộng...Thu hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà bằng tiền. Trong khi đó nhiều hộ phải mua nhà ở khu Tái định cư.
Khu TĐC nhà nước xây dựng không phù hợp điều kiện sống của người dân. Một số nơi nhà nước thu hồi đất cho doanh nghiệp với giá rẻ. Sau đó doanh nghiệp bán lại với giá đắt làm cho người dân không đồng tình. Một số dự án thu hồi đất của dân nhưng chậm thực hiện dự án vì vậy gây bức xúc cho dân. Dân đòi lại đất.
Bồi thường tài sản trên đất cho dân và các tổ chức vẫn khá phức tạp như mức giá đền bù, đánh giá tài sản đền bù chưa phù hợp. Mức giá quy định của nhà nước không theo cơ chế thị trường. Đánh giá tài sản không công bằng giữa các đối tượng.
Một số đối tượng khi nhận tiền đền bù không biết sống bằng nghề gì, sinh sống ở đâu. Trong một số nơi nhà đầu tư chưa có chính sách khuyến khích vận động giúp đỡ người dân.
1.2.1.4. Nguyên tắc bồi thường, giải phóng mặt bằng - Công khai, minh bạch về thông tin
Liên quan đến BT, GPMB có nhiều thông tin như quy hoạch xây dựng cơ bản của nhà nước. Thông tin này phải báo cho người dân và tổ chức biết trước hàng năm trước khi thực hiện. Thông tin đối tượng BT, giá cả BT, mức độ BT. Thông tin về phương thức BT để người dân lựa chọn. Thông tin về công tác tái định cư nếu có. Thông tin về thời gian tiến hành. Thông tin về tổ chức tiến hành dự án và mục đích dự án.
- Công bằng, dân chủ
Công bằng gắn liền với dân chủ. Công bằng trong BT, GPMB tức là dù cho đối tượng nào, cá nhân hay tổ chức đều có quyền lợi và nghĩa vụ như nhau, không đặt ra các chế độ ưu tiên. Không có sự phân biệt đối xử giữa các chủ thể tham gia. Công bằng ở các chỉ số như giá đền bù; mức đền bù tối đa, tối thiểu; cách thức đền bù như nhau ví dụ đền bù đất hay đền bù bằng tiền.
- Thương lượng và thỏa thuận: Với những dự án mà các nhà đầu tư muốn đẩy nhanh tiến độ thi công dự án của mình, nguồn vốn của công ty mạnh thì các nhà đầu tư muốn trực tiếp thương lượng, tự thỏa thuận với người bị ảnh hưởng, dựa trên một phần cơ sở giá đất đai, tài sản, cây cối, hoa màu do các quyết định của tỉnh ban hành. Hầu hết các dự án thương lượng hay thỏa thuận thì giá đất đai đều được đẩy lên khá cao so với quy định giá đất trong cùng khu vực.
- Hài hòa về lợi ích: Đây cũng là một trong các đặc tính của BT, GPMB. Khi lợi ích hài hòa thì việc người dân, nhà đâu tư, nhà nước sớm đi đến ký kết các hồ sơ liên quan đến giải phóng mặt bằng, hoàn thiện phương án, đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án sẽ chắc chắn diễn ra nhanh gọn và ngược lại.
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 1.2.2.1. Cơ chế, chính sách
- Cơ chế: Cơ chế tập trung bao cấp không đặt ra vấn đề BT, GPMB ví đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước trực tiếp quản lý và sử dụng. Trong cơ chế thị trường đất đai là hàng hóa, vận động trên thị trường muốn sử dụng phải mua bán sòng phẳng. Ở nước ta Đất đai thuộc sở hữu nhà nước giao cho hộ sử dụng. Khi nhà nước cần thì thu hồi và nhà nước phải bồi thường cho hộ sử dụng, theo giá cả thỏa thuận.
- Chính sách: Các bộ luật, chính sách nhà nước có tác động đến việc thu hồi GPMB
Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách, cơ chế có quá nhiều văn bản hướng dẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bị hạn chế. Nhiều bộ luật, nghị định, thông tư của nước ta lúc được phê duyệt, đưa vào thực tế chỉ dùng được một thời gian ngắn là lại chỉnh sửa, bổ sung vì trong quá trình nghiên cứu, ban hành chưa đưa ra hết các tình huống, quá trình thẩm định, thẩm tra còn nhiều sơ sài và theo quan điểm từ trước đến giờ là vướng đâu lại sửa đấy, bổ sung đấy. Chẳng hạn như, một chính sách mới ra đời với ý muốn làm lợi cho người dân, Nhà nước dễ quản lý nhưng có khi lại đặt ra những vấn đề vô cùng nan giải cho cơ sở khi áp dụng vào thực tế luôn thay đổi như sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 01/7/2014, riêng trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Chính phủ đã liên tục ban hành, sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành như: Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Bên cạnh đó, việc quy định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi trong một thời gian phải thay đổi liên tục trong khi các dự án, công trình khi đã có quyết định thu hồi nhưng sau nhiều năm vẫn không thể thực hiện do các chính sách bồi thường của chính quyền địa phương cũng luôn phải thay đổi đã gây ra cho người dân tâm lý hoang mang và không trả đất để chờ được bồi thường theo giá mới cao hơn giá hiện hành, nhất là việc bồi thường đối với đất nông nghiệp thì người nông dân thường chịu thiệt thòi, còn người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi.
1.2.2.2. Trình độ phát triển kinh tế - xã hội
Đất đai là hữu hạn, do đó để đảm bảo sự tồn tại và phát triển lâu dài và bền vững, con người phải khai thác, sử dụng hiệu quả đất đai. Xã hội phát triển đòi hỏi
Nhà nước phải có quy hoạch, kế hoạch SDĐ, xây dựng phát triển nhà ở hợp lý. Vì lẽ đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu cần có biện pháp quản lý đất đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để sử dụng đất. Thông qua việc xét lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các phương án BT, GPMB hợp lý sẽ mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. Điều này thể hiện ở hai khía cạnh sau:
- Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Hai là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là thông tin tác động đến thị trường bất động sản.
Có thể nói, công tác BT, GPMB và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có sự liên quan chặt chẽ, tác động lẫn nhau. Trong trường hợp chất lượng quy hoạch thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, thiếu tính khả thi thì ảnh hưởng xấu tới công tác BT, GPMB làm chậm tiến độ dự án. Các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần được đưa ra sao cho đảm bảo tính đồng bộ, ổn định lâu dài, phát triển bền vững, khả thi để tránh tình trạng quy hoạch treo
1.2.2.3. Công tác quản lý Nhà nước
Giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này dẫn đến khó khăn cho công tác BT, GPMB. Bên cạnh đó, việc lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai.Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng trên các thửa đất cụ thể, là cơ sở pháp lý cao nhất, căn cứ thiết thực nhất để tính toán bồi thường cho các chủ sử dụng đất, nhưng trên địa bàn huyện, tại một số xã vẫn còn có tình trạng người dân chưa được chuyển đổi, cấp GCNQSDĐ, hoặc là đã được cấp rồi nhưng lại không đúng với số liệu được giao từ trước. Hệ thống hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ có liên quan mật thiết đến công tác BT, GPMB và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường. Có thể nói, làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác BT, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ đẩy nhanh hơn.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất phù hợp với thuộc tính kinh tế và từ thuộc tính tự nhiên của đất, tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế. Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, một nguyên tắc định giá đất là phải sát với thị trường, hay hiểu là giá thị trường. Tuy nhiên, việc xác định giá thị trường là một khái niệm rất mơ hồ do đặc tính tâm lý muốn “né thuế” nên các giao dịch của người dân thường có giá thấp hoặc bằng mức giá trong bảng giá đất tại địa phương quy định, lấy giá này làm cơ sở xác định mức thuế phải nộp, ngay cả đối với các giao dịch giữa các doanh nghiệp có cơ sở khá minh bạch căn cứ vào hợp đồng, hóa đơn chứng từ để xác định chi phí thì cũng tồn tại các chi phí “ngoài” không được công bố làm cho giá đất luôn có xu hướng cao hơn giá trị thực tế ghi chép. Tâm lý này tồn tại dẫn tới việc xác định giá đất luôn có xu hướng cao hơn, năm sau cao hơn năm trước. Trong khi cũng tồn tại một thực trạng là bong bóng thị trường bất động sản, dẫn tới giá trị tăng ảo gấp nhiều lần so với giá trị thực tế giao dịch có khi còn thấp hơn mức giá quy định trong bảng giá đất của địa phương, lúc này giá giao dịch thể hiện giá thị trường nhưng lại không được áp dụng là giá để xem xét khi xác định nghĩa vụ đối với Nhà nước phát sinh trong các trường hợp giao, cho thuê đất (sau khi BT, GPMB). Ngoài ra, mâu thuẫn giữa mục đích sử dụng đất khác nhau dẫn tới cách định giá đất khác nhau, ví dụ như một mảnh đất nông nghiệp sẽ được định giá thấp, tuy nhiên chỉ cần có thủ tục hành chính chuyển từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì giá trị của mảnh đất ấy sẽ tăng gấp nhiều lần, chính điều này làm phát sinh mâu thuẫn lợi ích trong quá trình định giá đất để BT, GPMB, dẫn tới một khoản lợi ích mà người sử dụng đất cũ cảm thấy mất mát khi mà họ chỉ nhận được sự bồi thường theo mức định giá đất nông nghiệp thấp từ đó dẫn tới tình trạng đơn thư, khiếu kiện, gây khó khăn cho công tác BT, GPMB.
1.2.2.4. Trình độ nhận thức của người dân
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương có nơi còn yếu kém, có lúc không chặt chẽ, còn tồn tại nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất đai để tồn đọng khá dài không giải quyết được, và sự thay đổi luật và các văn bản hướng dẫn nhiều khi còn chồng chéo, thiếu thống nhất.Công tác BT, GPMB thường được thực hiện triển khai nhanh chóng, nhưng trong quá trình thực hiện với khối lượng
công việc nhiều, trình độ chuyên môn, trình độ nhận thức của cán bộ có nơi, có trường hợp cụ thể khi thực hiện còn có sự thiếu sót, có sự yếu kém. Mặc dù, các sự việc phát sinh chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng khối lượng công việc, trong các nội dung quản lý Nhà nước về sử dụng đất rất nhiều và phức tạp. Có thể thấy, việc tổ chức đội ngũ và thường xuyên tập huấn, nâng cao nhận thức, trình độ lý luận, chuyên môn nghiệp vụ sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ và kết quả của công tác BT, GPMB.
Nhìn chung, người dân rất có ý thức chấp hành các chủ trương, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước nói chung và chính sách BT, GPMB nói riêng. Tuy nhiên, trình độ của người dân còn hạn chế, chưa đồng đều, chưa am hiểu hết các quy định và trình độ tiếp cận kiến thức pháp luật còn thấp. Người dân chỉ tiếp cận chính sách pháp luật khi có nhu cầu phát sinh liên quan và đa số là do làm theo hướng dẫn của công chức địa chính xã/ xã, thị trấn. Do đặc tính lợi ích của việc BT, GPMB, khi phát sinh lợi ích thì người dân dễ bị “xúi giục” và cán bộ “tư tưởng không vững vàng”
dễ “phát sinh tiêu cực”. Vì thế, nếu công tác BT, GPMB được tiến hành công khai, minh bạch, rõ ràng thì tiến độ của triển khai công tác GPMB sẽ được đẩy nhanh do ý thức chấp hành của người dân là tốt. Tuy nhiên, nếu công tác BT, GPMB không rõ ràng, lợi dụng chính sách để trục lợi thì sẽ bị trì trệ do ý thức đấu tranh của người dân chống lại các biểu hiện tiêu cực, tham nhũng là rất cao, dẫn tới đơn thư, khiếu nại và khiếu kiện kéo dài.