I.. 5.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai
I.7. Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai
1.7.1. Quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN - MT 1. Tổng điều tra giá đất
Bước 1: Công tác chuẩn bị
- Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu.
- Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất.
- Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập.
- Xây dựng dự án, dự toán kinh phí thực hiện; trình thẩm định phê duyệt.
- Khoanh sơ bộ các vùng giá trị theo quy định của bảng giá các loại đất năm điều tra (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra.
Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra.
Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá đất
- Triển khai công tác điều tra giá đất tại cấp huyện.
- Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn cấp huyện.
- Điều tra theo địa bàn cấp xã.
- Kiểm tra tính đầy đủ của thông tin, dữ liệu thu thập và điều tra bổ sung kịp thời (nếu thiếu).
- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 2.
Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất
- Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, năm chuyển nhượng, điểm (xã) điều tra.
- Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất của từng dạng phiếu điều tra.
- Nhập phiếu điều tra vào máy tính.
- Xây dựng bản đồ giá đất năm điều tra, bản đồ giá đất điều tra.
- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 3.
Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập - Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra.
- Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường.
- Tổ chức hội nghị tại cấp tỉnh để báo cáo kết quả tổng điều tra giá đất, đánh giá sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất năm điều tra, xin ý kiến về các giải pháp xử lý vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất.
- Chỉnh sửa kết quả phân tích, hoàn thiện giải pháp đề xuất trên cơ sở hội nghị tại cấp huyện và tỉnh.
- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 4.
Bước 5: Kiểm tra, nghiệm thu kết quả tổng điều tra giá đất 2. Xây dựng bảng quy định giá các loại đất
Bước 6: Xây dựng phương án định giá đất
- Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí.
- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra và ước tính giá đất ở bước 2, 3).
- Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá
±20%.
- Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra.
- Tổ chức hội nghị cấp tỉnh để báo cáo phương án định giá đất và xin ý kiến hiệu chỉnh kết quả định giá cho các loại đất.
- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 6.
Bước 7: Xây dựng bảng giá đất - Xây dựng bảng giá đất dự thảo.
- Tổ chức hội thảo để thống nhất bảng giá đất dự thảo.
- Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng giá đất dự thảo, xây dựng bản đồ giá đất, viết báo cáo thuyết minh.
- Tổ chức hội nghị để báo cáo toàn bộ kết quả xây dựng bảng giá đất và xin ý kiến trước khi trình thẩm định.
- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 7.
Bước 8: Trình thẩm định, phê duyệt
- Sở Tài chính thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất của địa phương.
- Sở Tư pháp thẩm định dự thảo Quyết định ban hành bảng giá các loại đất của địa phương và dự thảo bảng quy định giá các loại đất của địa phương
- Hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến thẩm định, trình UBND tỉnh xem xét báo cáo thuyết minh tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất của địa phương.
- UBND tỉnh báo cáo HĐND tỉnh.
- Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, trình UBND tỉnh ban hành quyết định bảng giá các loại đất tỉnh địa phương.
3. Nghiệm thu kết quả điều tra giá đất và xây dựng bảng giá các loại đất
Hạn chế của quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo Bộ TN - MT
Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường dựa trên cơ sở Thông tư 80/2005/TT-BTC và Nghị định 188 định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất muốn xác định giá đất đai thì trước tiên phải xác định vùng giá trị hay gọi là vùng vị trí. Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã được chuyển nhượng. Điều này trên lý thuyết thì có thể thu thập được, nhưng trong thực tế không phải bất cứ thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các giao dịch thường không phân bố đồng đều, mà thường tập trung ở khu đô thị mới, khu giáp ranh... Trong khu đô thị ổn định thì ít chuyển nhượng hơn vì vậy để đảm bảo số lượng mẫu điều tra theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường là điều khó thực hiện. Tuy nhiên để giải quyết vướng mắc này cũng theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường có thể tham khảo 2 nguồn thông tin sau: giá của những vùng vị trí tương đồng hay thông tin giá rao bán hay rao mua trong vùng. Tuy nhiên trong việc xác định vùng giá trị dựa vào các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế- xã hội nhưng lại không có những căn cứ định lượng về những đặc điểm này, do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ tiêu tổng hợp xác định vùng đồng giá là mức giá chuyển nhượng trong vùng. Từ thực tế đó, phương pháp phân tích hồi quy giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khách quan là vị thế đất đai và chất lượng đất đai được đề xuất với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%.
1.7.2. Quy trình xây dựng bảng giá đất đai ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng Lý thuyết chất lượng - vị thế là một lý thuyết hiện đại, được biết đến như một bước ngoặc, mang tính đột phá với khả năng mô phỏng và giải thích được hầu hết các vấn đề về cấu trúc đô thị, cũng như lý giải thuyết phục về vấn đề động học nhà ở trong đô thị, lẫn trong lĩnh vực kinh tế - thị trường bất động sản.
Lý thuyết vị thế được phát triển bởi TS. Hoàng Hữu Phê. Theo quan điểm của lý thuyết này có thể giải quyết một số vấn đề phát sinh trong nghiên cứu kinh tế bất động sản như: khái niệm về bất động sản, cung cầu giá trị bất động sản và phương pháp định giá.
Theo đó, đất đai và bất động sản có 2 thuộc tính cơ bản, đó là thuộc tính tự nhiên vật lý và thuộc tính xã hội. Trong đó thuộc tính tự nhiên vật lý mô tả chất lượng của bất động sản. Còn thuộc tính xã hội lại phản ánh vị thế của bất động sản. Hai thành phần này kết hợp với nhau trong một đơn vị bất động sản cụ thể với tỉ lệ tuân theo quy luật đường ngưỡng, và đây là hai thành phần chủ chốt cấu thành nên giá trị bất động sản.
Thực tế, giá cả bất động sản được hình thành trên thị trường thông qua quan hệ giữa cung và cầu về dịch vụ bất động sản, cân bằng cung cầu sẽ hình thành nên giá cả
Từ căn cứ lý thuyết trên quy trình xây dựng bảng giá đất đai đô thị được đề xuất bao gồm các bước sau:
- Thu thập khảo sát thị trường để xác định các biến số phản ánh vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai (ví dụ: diện tích, vị trí,chiều rộng đường, khoảng cách đến trung tâm…)
- Xây dựng mẫu phiếu điều tra, lựa chọn điểm và xác định phương pháp điều tra.
- Phân tích xử lý thông tin điều tra.
- Chạy hàm hồi quy để xác định giá đất đai phụ thuộc vào các biến số phản ánh các yếu tố cấu thành giá trị đất đai đô thị.
- Xác định giá đất đai đến từng thửa đất.
- Xác định giá trị của đơn vị diện tích đất đai theo từng vùng giá trị quản lý.
- Tổng hợp đơn giá đất cho từng đoạn đường, tuyến đường hay vùng giá trị.