CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.3. Phân tích môi trường ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh của công ty
4.3.1. Phân tích môi trường bên ngoài
Phạm vi hoạt động chủ yếu của ThuDuc House là ở Thành phố Hồ Chí Minh và để nghiên cứu, phân tích được đi sâu vào vấn đề, đề tài tập trung phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài là môi trường kinh doanh chủ yếu của ThuDuc House tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Môi trường vĩ mô bao gồm những lực lượng xã hội lớn, có ảnh hưởng đến toàn bộ môi trường vi mô và các doanh nghiệp không thể điều khiển hay tác động vào các yếu tố này. Doanh nghiệp thường tìm cách thích nghi với chúng hơn là điều khiển chúng.
a) Môi trường kinh tế
Bảng 4.4: Các chỉ tiêu GDP, thu nhập và tốc độ lạm phát từ năm 2004 đến 2008
Chỉ tiêu Đơn vị
tính 2004 2005 2006 2007 2008
GDP Tỷ VND 137.087 165.297 191.011 228.79 289.250
Tốc độ phát triển GDP % 11,7 12,1 12,2 12,6 10,7
Thu nhập bình quân USD 1800 1980 2010 2180 2350
Tỷ lệ lạm phát % 9,5 8,4 6,6 12,5 19,9
Nguồn: Tổng cục thống kê TP. Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế năng động nhất Việt Nam có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao. Trong năm 2004 tốc độ phát triển GDP ở TPHCM là 11,7 % thì đến năm 2007 tốc độ tăng là 12,6%. Tăng trưởng kinh tế làm cho mức sống của người dân được tăng lên, cụ thể là mức thu nhập bình quân đầu người tăng qua các năm. Khi thu nhập tăng cao thì nhu cầu về nhà ở, các chung cư cao cấp cũng tăng.
Trong năm 2008 nền kinh tế chịu những ảnh hưởng của biến động giá nguyên vật liệu, thị trường tiền tệ biến động phức tạp, khủng hoảng kinh tế thế giới đã ảnh hưởng rất lớn đến tốc độ phát triển kinh tế. Do đó tốc độ phát triển GDP của thành phố năm 2008 chỉ đạt 10,7% thấp hơn mức 12,6% của năm 2007.
Tỷ lệ lạm phát của năm 2007 là 12,5% và của năm 2008 là 19.9%. Tỷ lệ lạm phát tăng cao có ảnh hưởng lớn đối với hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, tình hình vật giá leo thang, nguyên vật liệu tăng giá phi mã dẫn tới chi phí cho các dự án tăng lên làm cho giá của các sản phẩm nhà ở tăng lên nhiều. Do đó, đầu ra của sản phẩm - các dự án này bị hạn chế đáng kể do sức mua không còn mạnh như năm 2007.
Chưa dừng ở đó, các ngân hàng, mặt khác, do các biện pháp kiềm chế lạm phát của Chình phủ nên đã không hỗ trợ cho các doanh nghiệp ở khâu đầu ra sản phẩm, trái ngược với chiến lược năm 2007 của các tổ chức tín dụng này là ra sức hỗ trợ đầy ưu đãi trong việc mua nhà.
Hình 4.3: Giá trị GDP của TPHCM từ năm 2004 đến 2008
Giá trị GDP của TPHCM
289.25 228.79
137.087
191.011 165.297
0 50 100 150 200 250 300 350
2004 2005 2006 2007 2008
Năm
Tỷđồng
GDP
Nguồn: Tổng cục thống kê và TTTH
Giá trị GDP của TPHCM đã tăng liên tục trong 4 năm từ 2004-2008. Tuy gặp nhiều khó khăn nhưng năm 2008 GDP của thành phố đạt được 289.25 tỷ đồng, cao hơn so với năm trước là 60.46 tỷ đồng. Đây là một lợi thế rất quan trọng cho hoạt động kinh doanh của Thủ Đức House, nó cung cấp một môi trường kinh doanh khá lý tưởng cho công ty.
Như vậy, tuy vẫn còn nhiều mối đe dọa trong nền kinh tế, tình hình thị trường BĐS phải đượng đầu với nhiều thách thức lớn do phải chịu ảnh hưởng của nền kinh tế toàn cầu. Nhưng đồng thời doanh nghiệp cũng có những cơ hội phát triển do TPHCM có tốc độ tăng trưởng cao và ổn định, nhu cầu về nhà ở của người dân cũng tăng theo,
36
đặc biệt đó là nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình tạo cơ hội phát triển cho doanh nghiệp.
Lãi suất ngân hàng
Bảng 4.5 Lãi Suất Ngân Hàng Từ Năm 2004 Đến 2008
ĐVT % Chênh lệch
2008/2007
Năm 2004 2005 2006 2007 2008
±∆
Lãi suất cho vay 7.5 7.8 8.25 14.5 12.75 -1.75
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Lãi suất là nhân tố rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh của công ty. Do tính chất đặc thù của ngành kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Công ty có thể huy động nguồn vốn từ nhiều nguồn khác nhau như phát hành chứng khoán, vay vốn của ngân hàng. Nếu lãi suất cho vay của ngân hàng thấp thì công ty sẽ thuận lợi trong việc vay nguồn vốn kinh doanh. Trong 2 năm 2007 và 2008 do ảnh hưởng của chính sách tài khoán và chính sách tiền tệ của chính phủ nên lãi suất trên địa bàn khá cao. Ảnh hưởng hoạt động vay vốn của doanh nghiệp.
Cơ cấu kinh tế của TPHCM
Hình 4.4: Cơ cấu kinh tế của TPHCM năm 2008
Cơ cấu kinh tế TPHCM Nông lâm
thủy sản 1.3%
Dịch vụ 52.5%
Công nghiệp và xây dựng
46.2%
Nông lâm thủy sản Công nghiệp và xây dựng Dịch vụ
Nguồn: Tổng cục thống kê và TTTH Về cơ cấu kinh tế, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là một trung tâm kinh tế đứng đầu về hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ (52.5%). Đứng sau dịch vụ là hoạt
động trong lĩnh vực công nghiệp và xây dựng với tỷ lệ 46.2%. Lĩnh vực nông lâm thủy sản chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ và có xu hướng ngày càng giảm. Trong kế hoạch 5 năm của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2006-2010, cơ cấu kinh tế của thành phố sẽ đi theo hướng dịch vụ để giữ vững nhịp độ với các thành phố phát triển khác trên thế giới.
b) Môi trường văn hóa-xã hội Môi trường dân số lao động
Hình 4.5. Dân số TPHCM từ năm 2004 đến 2008
Dân số TPHCM
6,840,000 6,650,942
6,424,519 6,239,938
6,062,993
5,600,000 5,800,000 6,000,000 6,200,000 6,400,000 6,600,000 6,800,000 7,000,000
2004 2005 2006 2007 2008
Năm
Người
Dân số
Nguồn: Tổng cục thống kê và TTTH
Năm 2008, dân số của thành phố là 6.840.000 người, tăng 2.73% so với năm 2007. Cùng với việc dân số tăng nhanh chóng như vậy, nhu cầu về nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh cũng tăng lên nhanh chóng. Đây là một lợi thế chiến lược trong hoạt động của công ty.
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn nhất Việt Nam với diện tích khoảng 2.100 km2 và dân số 6,8 triệu người năm 2008 chiêm khoảng 7,8% dân số Việt Nam.
Mật độ dân số của thành phố là 2.735 người/ km2, một trong những tỷ lệ cao nhất chỉ sau Hà Nội.
38
Hình 4.6: Tỷ lệ đô thị hóa (dân số đô thị/dân số cả nước) của Việt Nam
18.5 20.5 23.6 25.8
33
45
0 10 20 30 40 50
1989 1997 1999 2004 2010 2020
Nguồn: PGS.TS. Lưu Đức Hải, Bộ Xây dựng.
Theo quyết định phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, diện tích nhà bình quân đầu người phải đạt mức 15 m2 sàn vào năm 2010 và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở phải đạt tiêu chuẩn quốc gia.
Quyết định nói trên cũng khuyến khích phát triển nhà ở trong căn hộ chung cư cao tầng để tăng nhanh quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo diện mạo và cuộc sống văn minh đô thị.
Với tỷ lệ đô thị hóa gia tăng nhanh chóng như hiện nay, dự báo trong năm 2010 tỷ lệ đô thị hóa sẽ tiếp tục gia tăng nhanh chóng.
Hiện tại, hoạt động kinh doanh chủ yếu của Công ty THUDUC HOUSE là kinh doanh nhà ở và khu đô thị. Đây là lĩnh vực kinh doanh có nhiều triển vọng trong những năm tới và phù hợp với định hướng phát triển của ngành và chính sách của Nhà nước.
Môi trường văn hóa
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trẻ trung và hiện đại. Do ảnh hưởng của quá trình hình thành và phát triển, thành phố Hồ Chí Minh là nơi hội tụ nhiều dòng chảy văn hóa: có nền văn hóa mang dấu ấn của người Việt Nam, Hoa, Chăm, Khơme, Ấn..., rồi trở thành một trong những trung tâm của cả nước đón nhận những ảnh hưởng của văn hóa Pháp, Mỹ qua các giai đoạn thăng trầm của đất nước. Cùng là sự hội tụ tinh hoa của nhiều nguồn văn hóa nhưng thành phố Hồ Chí Minh vừa mang trong mình gam màu đa sắc hiện đại hướng ngoại, lại vừa kính đáo, gìn giữ được những dấu tích xưa trong từng góc phố, từng mái nhà và trong nếp sinh hoạt của người dân.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lối sống người dân thành phố Hồ Chí Minh đã có những biến đổi. Một gia đình lớn bao gồm nhiều thế hệ sống chung với nhau đã dần dần được biến đổi và thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân. Mô hình gia đình mới này trung bình chỉ có cha mẹ và con cái, đang có xu hướng này càng gia tăng ở các khu vực đô thị lớn. Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân vì nhu cầu học tập và công việc đang có khuynh hướng sống tách riêng và độc lập với gia đình. Với lối sống và quan niệm sống như vậy sẽ làm nhu cầu về căn hộ, chung cư… tăng lên nhanh chóng.
Làn sóng di cư của người dân từ nông thôn ra thành thị sinh sống ngày càng nhiều, các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh không còn cách nào khác là phát triển các khu dân cư mới, các khu đô thị kiểu nhà chồng nhà, tầng chồng tầng để giải quyết vấn đề này. Các toà nhà chung cư cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều và là niềm mơ ước của những người dân nhập cư, đặc biệt là các gia đình trẻ.
Vì vậy, khi môi trường văn hóa, lối sống có những biến đổi lớn dẫn đến nhu cầu nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư tăng lên.
c) Môi trường chính trị pháp luật:
Về chính trị, Việt Nam được chọn là nước đầu tư an toàn nhất tại Châu Á, và là một trong những quốc gia có nền chính trị ổn định trên thế giới.
Về pháp luật, thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt. Hàng hóa BĐS có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế-xã hội. Trong những năm gần đây, thị trường BĐS nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế, xã hội của đất nước. Liên tục hàng loạt các đạo luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS được ban hành như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS,… cũng như nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn, văn bản đã được chính phủ, bộ Xây dựng ban hành, nhằm từng bước cụ thể hóa, hướng dẫn các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Trong đó quan trọng nhất là Luật Kinh doanh BĐS được Quốc Hội thông qua ngày 26/09/2006 và có hiệu lực ngày 01/01/2007. Luật này quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; các hành vi bị cấm và sử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Luật có quy định mới về mua bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai. Theo đó tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa được hình thành hoặc đang được hình
40
thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Quy định này đã tháo gỡ phần lớn khó khăn của các chủ đầu tư nhà ở, so với trước đây phải xây dựng hoàn chỉnh nhà mới được tiến hành mua bán dẫn đến phải có vốn rất lớn bỏ ra để đầu tư xây dựng, đồng thời sẽ có rủi ro rất cao nếu xây dựng xong nhà mà không có người mua.
Một quy định mới tạo điều kiện tăng khả năng giao dịch, đó là hình thức thuê mua nhà, công trình xây dựng dạng thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua. Luật này cũng quy định các hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Về nhà ở cho Việt Kiều, nghị định 81 năm 2001 quy định 4 trường hợp được mua nhà ở trong nước gồm: người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước; nhà văn hóa, nhà khoa học và Việt Kiều hồi hương về sinh sống ổn định tại Việt Nam. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2006 cho phép Việt Kiều cư trú tại Việt Nam từ 6 tháng trở lên có quyền sở hữu một căn nhà. Nghị định 90 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 được Việt Kiều hân hoan chào đón vì đã thông thoáng hơn khi cho phép: ngoài nhu cầu mua nhà để ở, bốn đối tượng trên còn được nhận tặng, cho, đổi, nhận thừa kế như người Việt Nam trong nước, không hạn chế số lượng nhà ở được sỡ hữu. Những Việt Kiều về Việt Nam cư trú từ 6 tháng trở lên cũng được mua một căn nhà riêng lẽ hoặc căn hộ.
Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường BĐS ở nước ta đã bộc lộ nhiều mặt hạn chế như: thị trường BĐS phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường “nóng, lạnh” bất thường. Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có nhưng còn tản mạn, chưa đầy đủ và không thống nhất, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh BĐS chưa rõ ràng, chưa đủ mạnh.
Những điều kiện thuận lợi của môi trường chính trị; pháp luật mang lại cơ hội cho công ty, đó là tạo ra môi trường kinh doanh thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng giữa các doanh nghiep và các nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư sản xuất kinh doanh tại Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có những nguy cơ, một số tồn
tại cần phải được Quốc Hội bàn sữa như hệ thống pháp luật chưa đồng bộ và còn nhiều thay đổi làm cho các nhà đầu tư chưa an tâm khi đầu tư vào Việt Nam.
d) Môi trường công nghệ
Với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa các nước trên thế giới, Việt Nam đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng các công nghệ mới về xây dựng vào các công trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi công, tăng chất lượng, cũng như là giảm giá thành xây dựng. Hàng loạt công nghệ xây dựng mới đã và đang được áp dụng tại Việt Nam như: phương pháp thi công top-down giúp giảm thời gian thi công; các phương pháp thi công tầng hầm, tường vây, móng cọc, công nghệ bê tông tự dầm; công nghệ chống ăn mòn kết cấu thép; công nghệ xây dựng đổ sàn nhanh không cần cốt pha, giảm thời gian thi công, tăng khả năng chịu tải; công nghệ xây dựng nhà sử dụng tấm panel 3D tường, sàn, trần, cầu thang tiết kiệm thời gian thi công; công nghệ thang máy 2 tầng giúp tăng khối lượng vận chuyển; cũng như việc ứng dụng công nghệ tin học vào việc điều hành quản lý thi công, thiết kế, vận hành, bảo trì, bảo hành giúp giảm chi phí, giảm số lượng nhân công,...
Cùng với sự phát triển kinh tế, nguồn vốn đầu tư nước ngoài tăng dần trong tỉ trọng đầu tư chung nên đã có những thay đổi nhận thức về chất lượng công trình.
Điều này là tác nhân tích cực trong việc nâng cao trình độ quản lý cũng như chuyên môn của ngành xây dựng nước ta, góp phần hội nhập với các nước trong khu vực.
f) Phân tích 5 áp lực cạnh tranh
Khách hàng
Sản phẩm BĐS của ThuDuc House có thể chia làm 2 loại chính là sản phẩm BĐS bán cho các khách hàng và các sản phẩm BĐS cho thuê.
Sản phẩm BĐS bán cho khách hàng gồm: nền nhà, căn hộ cao cấp. Sản phẩm BĐS cho khách hàng thuê như: cao ốc văn phòng, mặt bằng trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê. Qua đó thấy ThuDuc House có các nhóm khách hàng chính:
- Khách hàng có nhu cầu mua nền nhà: khách hàng này gồm những hộ gia đình có nhu cầu mua nền nhà để tự thiết kế xây dựng, hoặc những nhà đầu tư mua nền nhà để bán lại với mục đích kiếm lời.
- Khách hàng mua các ăn hộ cao cấp: khách hàng này là vợ chồng trẻ có thu nhập cao; trí thức đang làm việc tại các công ty, tập đoàn nước ngoài; các doanh nhân
42
trẻ. Những khách hàng trên có khuynh hướng thích sống trong những khu dân cư cao cấp, gần trung tâm thành phố để thuận tiện cho công việc của họ. Ngoài ra một số nhà đầu tư trong nước có điều kiện để mua các căn hộ cao cấp của ThuDuc House để cho người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam thuê. Ngoài ra Việt Kiều đủ điều kiện để mua căn hộ tại Việt Nam cũng là nhóm khách hàng lớn của công ty. Yêu cầu của nhóm khách hàng này khác cao, họ yêu cầu được sống trong một khu an ninh nghiêm ngặt, được bảo vệ tốt, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công cộng hoàn chỉnh, gắn với tiện nghi cao cấp.
- Khách hàng thuê văn phòng: nhóm khách này là các tập đoàn đa quốc gia lớn, các công ty lớn trong và ngoài nước thuê để làm trụ sở, chi nhánh hoạt động, với yêu cầu môi trường làm việc chuyên nghiệp, trang thiết bị cao cấp, sang trọng, an ninh được quản lý bởi các tập đoàn khai thác dự án nổi tiếng.
- Khách hàng thuê trung tâm thương mại, dịch vụ, mặt bằng bán lẻ: đây là các công ty thương mại trong và ngoài nước, các nhà phân phôi các sản phẩm tiêu dùng cao cấp; các dịch vụ như ngân hàng, chăm sóc sức khỏe, ăn uống, giải trí,...
Nhà cung cấp - Quỹ đất
Đây là yếu tố đầu vào rất quan trọng đối với các công ty kinh doanh BĐS và đối với ThuDuc House cũng không là ngoại lệ.
Có nhiều cách để dành được quỹ đất triển khai dự án:
Mua lại quỹ đất của các doanh nghiệp đã được đã được Ủy ban nhân dân thành phố giao đất, cho thuê đất nhưng thiếu nguồn vốn, kinh nghiệm triển khai thực hiện dự án. ThuDuc House sẽ thương lượng mua lại toàn bộ quỹ đất để thực hiện dự án của mình.
Trực tiếp xin các quỷ đất từ Ủy ban nhân dân Thành phố các quỹ đất các dự án được quy hoạch. Chi phí của những nguồn đầu vào này chủ yếu là chi phí giải tỏa đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho người dân, giá trị các hợp đồng ký kết với nhà thầu, với đối tác về tư vấn, giám sát và thi công các công trình xây dựng trong dự án.
Các khoản tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được xác định dựa trên khung giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân địa phương nơi có các dự án. Tùy theo từng