19 Điều 132, Luật các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2017
20 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đã quy định rất cụ thể về vấn đề này: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
21 Điều 54, Điều 62 Luật Công chứng 2014
20
Trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, vì các lý do khác nhau, bên có nghĩa vụ không thể thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên có quyền. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên có quyền, đồng thời là bên nhận bảo đảm thực hiện quyền xử lý tài sản bảo đảm để bù trừ, thanh toán phần nghĩa vụ đã cam kết. Về bản chất, việc xử lý tài sản bảo đảm là hành vi chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm từ bên bảo đảm cho bên nhận tbảo đảm hoặc bên thứ ba theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, từ đó bên nhận bảo đảm thu được các lợi ích về kinh tế, tài chính để giải quyết phần nghĩa vụ chưa được thực hiện. Như vậy, mặc dù chưa phải là chủ sở hữu của tài sản bảo đảm nhưng bên nhận bảo đảm có đầy đủ quyền năng để định đoạt tài sản bảo đảm, đồng thời đơn phương tước bỏ quyền sở hữu tài sản bảo đảm của bên bảo đảm bất kể bên bảo đảm đồng ý hay không đồng ý. Do đó, kết quả xử lý tài sản bảo đảm không những ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ bảo đảm mà còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ thể khác có liên quan đến tài sản bảo đảm. Vì lý do này, hệ thống pháp luật đã có những quy định hết sức cụ thể, chi tiết về điều kiện, trình tự thủ tục, hồ sơ pháp lý liên quan đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, đồng thời tạo ra các cơ sở pháp lý cần thiết để giải quyết các khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ việc xử lý tài sản bảo đảm.
Dựa trên hệ thống quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng trên thực tế, có thể định nghĩa hoạt động xử lý tài sản bảo đảm như sau: Xử lý tài sản bảo đảm là một hành vi pháp lý của bên nhận bảo đảm nhằm chuyển quyền sở hữu, định đoạt quyền sở hữu tài sản bảo đảm để bù trừ, thanh toán toán phần nghĩa vụ được bảo đảm khi đến hạn mà bên bảo đảm/bên có nghĩa vụ không thể thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết theo thỏa thuận về giao dịch bảo đảm đã được các bên giao kết và các quy định của pháp luật có liên quan.
Hoạt động xử lý tài sản bảo đảm có một số đặc trưng pháp lý như sau:
Thứ nhất, bản chất của việc xử lý tài sản bảo đảm là việc bên nhận thế chấp định đoạt quyền sở hữu tài sản bảo đảm để bù trừ, thanh toán phần nghĩa vụ chưa được thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ. Như đã trình bày ở phần trên, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bên bảo đảm/bên có nghĩa vụ không thể hoàn thành được nghĩa vụ bảo đảm theo đúng thời hạn, nội dung đã thỏa thuận, bên nhận bảo đảm có quyền đơn phương định đoạt quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm theo các quy định tại hợp đồng bảo đảm và các quy phạm pháp luật có liên quan. Hành vi này sẽ là chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm của bên bảo đảm, tài sản bảo đảm có thể được chuyển giao trực tiếp cho bên nhận bảo đảm hoặc cho bên thứ ba theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm với mục đích cuối cùng là dùng tài sản bảo đảm hoặc khoản lợi nhuận từ việc chuyển giao quyền sở hữu tài
21
sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của bên bảo đảm.
Thứ hai, việc xử lý tài sản đảm bảo chỉ áp dụng cho hai biện pháp bảo đảm là cầm cố và thế chấp. Điều này đã được quy định cụ thể tại điều 303, Bộ luật dân sự 2015, ngay tại phần tiêu đề đã thể hiện rất rõ nội dung này. Hiện tại theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, các biện pháp bảo đảm có đối tượng là tài sản bao gồm: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản22. Về bản chất, các biện pháp đặt cọc, ký cược, ký quỹ đã mặc định phương án xử lý tài sản bảo đảm là nhận chính tài sản bảo đảm (nếu nghĩa vụ được bảo đảm bằng tiền, kim khí quý như vàng, bạc, đá quý,…) hoặc do bên thứ ba thanh toán phần nghĩa vụ chưa thực hiện bằng tiền (đối với ký quỹ), tài sản bảo đảm bị giới hạn về chủng loại, có tính thanh khoản cao, không phức tạp và thường dễ xác định giá trị (tiền, giấy tờ có giá, kinh khí quý,… đều có giá trị niêm yết trên thị trường)23. Còn biện pháp bảo lưu quyền sở hữu, cầm giữ tài sản không cho phép bên nhận bảo đảm được thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu, mà chỉ thực hiện việc nắm giữ quyền chiếm hữu tài sản để “làm tin”, gây áp lực buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các thỏa thuận, các nội dung đã cam kết24. Riêng đối với biện pháp cầm cố, thế chấp thì đây lại là hai biện pháp bảo đảm được áp dụng thông dụng nhất, có phạm vi tài sản bảo đảm rất rộng, do nhiều quy phạm pháp luật điều chỉnh, có thể có tính chất phức tạp (trong trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư, quyền tài sản, quyền sở hữu trí tuệ, tài sản hình thành trong tương lai,…) hoặc có nhiều nghĩa vụ cùng được bảo đảm bởi một tài sản. Vì vậy, cần có những quy định pháp luật, văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết và chặt chẽ để điều chỉnh việc xử lý các tài sản thuộc hai biện pháp bảo đảm này.
Thứ ba, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo nhiều hình thức khác nhau. Theo quy định tại điều 303, Bộ luật dân sự 2015, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện thông qua một trong các hình thức sau: (i) bán đấu giá tài sản; (ii) bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (iii) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (iv) Phương thức khác. Lý do phải quy định nhiều hình thức xử lý tài sản là bởi phạm vi tài sản được cầm cố, thế chấp rất rộng, do nhiều quy phạm pháp luật điều chỉnh nên để đảm bảo tính phù hợp, tính khả thi và linh hoạt trong quá trình xử lý, Bộ luật dân sự 2015 quy định theo hướng mở, tạo ra sự chủ động thỏa thuận và quyết định phương thức xử lý tài sản đối với các bên liên quan trong quan hệ cầm cố, thế chấp tài sản. Ngoài ra, việc xử lý tài sản còn bị ảnh hưởng rất lớn từ thị trường, tính thanh khoản của tài sản
22 Điều 292 Bộ luật dân sự 2015
23 Điều 328, 329,330 Bộ luật dân sự 2015
24 Điều 331, 346 Bộ luật dân sự 2015
22
được xử lý, điều kiện và năng lực pháp lý của bên nhận thế chấp tài sản25, do đó khi tiến hành xử lý tài sản bên nhận thế chấp sẽ cân nhắc để áp dụng biện pháp xử lý phù hợp, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, vừa tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan.
Thứ tư, việc xử lý tài sản bảo đảm liên quan đến nhiều chủ thể và do nhiều quy phạm pháp luật điều chỉnh. Như đã trình bày ở phần khái niệm, việc xử lý tài sản bảo đảm không chỉ bao gồm việc thực hiện các thỏa thuận, giao dịch giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm mà nó còn liên quan đến nhiều chủ thể khác như:
bên thứ ba mua tài sản từ bên nhận thế chấp hoặc thông qua hoạt động bán đấu giá tài sản; các bên nhận thế chấp khác cùng được bảo đảm bởi tài sản đang được xử lý, tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc xóa đăng ký thế chấp, ghi nhận, điều chỉnh nội dung giấy đăng ký QSDĐ, TSGLVĐ,… trong quá trình chuyển nhượng tài sản bảo đảm. Do có liên quan đến nhiều chủ thể, cũng như phạm vi tài sản là đối tượng của các biện pháp cầm cố, thế chấp là rất rộng, có thể có tính chất phức tạp nên cần nhiều quy định pháp luật điều chỉnh bên ngoài Bộ luật dân sự như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,….
1.2.2. Khái quát về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ của các TCTD
Hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD gắn bó mật thiết với biện pháp thế chấp tài sản, đặc biệt là thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ như một công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng vay của khách hàng, đồng thời cũng tạo ra sức ép, động lực để thúc đẩy khách hàng vay trả nợ đầy đủ, đúng hạn theo các nội dung đã cam kết. Do yêu cầu về tài sản bảo đảm tại các TCTD thường rất cao, đòi hỏi phải có giá trị lớn, ổn định trong thời gian dài cũng như phải có tính thanh khoản cao khi xử lý, trong khi các TCTD lại không đủ điều kiện về cơ sở vật chất, hạ tầng để phục vụ hoạt động cầm cố tài sản, do đó biện pháp cầm cố rất ít khi được áp dụng mà chủ yếu thông qua hoạt động thế chấp tài sản. Có thể khẳng định rằng QSDĐ, TSGLVĐ chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các loại tài sản được thế chấp tại các TCTD, dư nợ liên quan đến bất động sản luôn ở tỷ trọng cao và dành được sự chú ý lớn của các TCTD khi xây dựng chiến lược phát triển thị trường, chiến lược kinh doanh của mình trong nhiều năm gần đây. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau cho nên không phải lúc nào khách hàng cũng thực hiện việc hoàn trả, thanh toán khoản vay theo đúng các nội dung đã cam kết, buộc các TCTD phải xử lý QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp để bù trừ,
25 Theo quy định tại điều 132, Luật các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017, các TCTD không được thực hiện việc kinh doanh bất động sản, Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 của Luật các TCTD.
23
thanh toán khoản nợ chưa được hoàn trả hoặc hoàn trả chưa đầy đủ như theo Hợp đồng tín dụng. Có thể thấy rằng xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD diễn ra khá thường xuyên, có vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh, quản trị rủi ro và cân đối tài chính của các TCTD.
Tính chất, đặc điểm và sự ảnh hưởng của hoạt động này đối với các TCTD thể hiện ở cả góc độ kinh tế và góc độ pháp lý cụ thể như sau:
Dưới góc độ kinh tế, bản chất của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ là việc các TCTD thông qua các giao dịch kinh tế đưa các bất động sản này ra thị trường, chuyển hóa thành tiền để bù đắp cho khoản vay, khoản tín dụng mà khách hàng vay chưa thực hiện được, đảm bảo các chỉ tiêu về doanh thu, lợi nhuận trong hoạt động cho vay, cấp tín dụng cũng như cân đối, duy trì các tỷ lệ an toàn theo quy định của Ngân hàng nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền và các cam kết, quy định về quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD. Hiệu quả kinh tế của việc xử lý QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp phụ thuộc nhiều yếu tố, bao gồm tính thanh khoản của tài sản, diễn biến của thị trường bất động sản tại thời điểm xử lý, vị trí, địa thế của bất động sản; nội dung quy hoạch và chiến lược, chính sách phát triển kinh tế tại địa phương có bất động sản… Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng, không chỉ đảm bảo quyền lợi, doanh thu cho các TCTD mà còn là giải pháp cốt lõi, hiệu quả trong hoạt động xử lý nợ xấu trên toàn hệ thống, đảm bảo sự an toàn, ổn định của nền tài chính quốc gia.
Dưới góc độ pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ là việc các TCTD bằng hành vi của mình đơn phương định đoạt quyền sở hữu các bất động sản này khi bên thế chấp/bên có nghĩa vụ vi phạm các quy định, các cam kết trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Như đã trình bày ở trên, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ có thể liên đới, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của nhiều chủ thể khác có liên quan, có sự tham gia, kiểm soát của nhiều cơ quan quản lý nhà nước, vì vậy các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này được xây dựng một cách chi tiết, điều chỉnh nhiều nội dung khác nhau có liên quan đến quá trình xử lý: điều kiện, phương thức xử lý đối với từng loại tài sản (QSDĐ, nhà ở, công trình xây dựng, dự án đầu tư,…); hồ sơ, trình tự thủ tục, các cơ quan quản lý có thẩm quyền thực hiện việc xử lý tài sản (cơ quan, tổ chức bán đấu giá,…), tiếp nhận hồ sơ xóa đăng ký thế chấp, đăng ký biến động đối về QSDĐ, TSGLVĐ, thay đổi GCNQSDĐ, TSGLVĐ; giải quyết khiếu nại, tranh chấp có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ.
Từ những phân tích, đánh giá nêu trên, có thể khái quát hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ trong quá trình xử lý nợ tại các TCTD như sau:
“là hành vi định đoạt quyền sở hữu QSDĐ, TSGLVĐ của các TCTD thông qua các
24
phương thức xử lý, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật nhằm thu về các khoản tiền để bù đắp, thanh toán các khoản nợ của khách hàng vay khi đến hạn mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ theo các nội dung đã cam kết tại Hợp đồng tín dụng”.