Điều kiện đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ khi tiến hành xử lý nợ tại TCTD

2.1. Nội dung pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD

2.1.2. Điều kiện đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ khi tiến hành xử lý nợ tại TCTD

Như đã trình bày tại các vấn đề lý luận tại chương I, bản chất của việc xử lý tài sản đảm bảo để xử lý nợ là việc Bên được bảo đảm thực hiện việc định đoạt quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm, từ đó đạt được những lợi ích kinh tế nhất định nhằm bù đắp, thanh toán phần nghĩa vụ chưa được thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ khi đến hạn. Căn cứ nội dung quy định về các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, TSGLVĐ28) thì việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ thế chấp tại TCTD chỉ được thực hiện thông qua hoạt động chuyển nhượng, có thể là chuyển nhượng cho chính TCTD (thông qua việc TCTD nhận chính tài sản đảm bảo là QSDĐ, TSGLVĐ để thay thế nghĩa vụ trả nợ) hoặc

28 Điểm a, Khoản 4 Điều 95 Luật Đất Đai 2013

31

chuyển nhượng cho bên thứ ba khác (thông qua bán đấu giá hoặc TCTD tự tổ chức bán tài sản để xử lý nợ).

2.1.2.1. Một số điều kiện pháp lý của QSDĐ trong hoạt động xử lý nợ

Như đã trình bày ở trên, về bản chất việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ trong hoạt động xử lý nợ tại TCTD chính là việc chuyển nhượng QSDĐ sang cho chủ thể khác, làm thay đổi người sử dụng đất trên hồ sơ pháp lý của thửa đất đã thế chấp. Vì vậy, căn cứ theo các điều 188 Luật đất đai 2013, QSDĐ được xử lý để thay thế nghĩa vụ được bảo đảm phải đáp ứng các điều kiện như sau:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ). GCN QSDĐ là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Trong đó, quy định rõ các nội dung: (i) thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất29. Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu TSGLVĐ thì GCN QSDĐ được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất. Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi “sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức thuê, mượn, ...) của ... (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, ...)30; (ii) thông tin về thửa đất; (iii) hình thức sử dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc riêng); (iv) mục đích sử dụng đất;

(v) thời hạn sử dụng đất; (vi) nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay công nhận QSDĐ). Trong trường hợp nhận chuyển QSDĐ thì phải lần lượt ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng cho,...); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên GCN QSDĐ đã cấp lần đầu (ví dụ “Nhận chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”)31. Dựa vào các thông tin trên GCN QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) ai có quyền chuyển nhượng; (ii) QSDĐ có được phép chuyển nhượng không (căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm,...); (iii) vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất,... Do vậy, có thể coi GCN QSDĐ là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù khi thế chấp QSDĐ tại TCTD, người sử dụng đất đã phải xuất trình GCN QSDĐ, đồng thời các bên đã thỏa thuận và thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuy nhiên quá trình sử dụng đất sau vay có thể làm phát sinh nhiều tình huống dẫn đến việc không còn GCN QSDĐ khi tiến hành xử lý nợ (GCN QSDĐ bị cháy, bị mất, bị hủy hoại, bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm các quy định pháp luật trong quá trình sử dụng đất,…). Do đó, khi tiến hành xử lý khoản nợ,

29Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014

30Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014

31Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014

32

chuyên viên xử lý nợ tại TCTD cũng phải kiểm tra và xác định rõ tình trạng GCN QSDĐ đối với thửa đất được xử lý nhằm bảo đảm tính khả thi, hợp pháp khi thực hiện các giao dịch để xử lý tài sản là QSDĐ để thay thế, bù đắp cho nghĩa vụ được bảo đảm.

Thứ hai, Đất không có tranh chấp. Pháp luật về đất đai hiện hành quy định rằng, khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Trường hợp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự32. Không thể coi là đất đang có tranh chấp khi giữa các bên đang tồn tại những bất đồng, xung đột về lợi ích nhưng những mâu thuẫn đó chưa lớn đến mức phải có sự can thiệp, giải quyết của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (UBND các cấp) hoặc cơ quan tố tụng (Tòa án) theo khiếu nại, khiếu kiện của các bên có liên quan. Theo quan điểm của tác giả, chỉ khi nào một bên đã gửi đơn yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp. Mặt khác, người sử dụng đất chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết. Đối với hoạt động xử lý QSDĐ đang thế chấp tại TCTD, việc đảm bảo điều kiện “đất không có tranh chấp” cũng là một thách thức không nhỏ đối với các chuyên viên xử lý nợ vì hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ để bù đắp, thay thế nghĩa vụ trả nợ là hành vi đơn phương của TCTD thay đổi người sử dụng đất, chấm dứt việc thụ hưởng các quyền và lợi ích liên quan trong quá trình sử dụng đất của người đang sử dụng đất đối với thửa đất được thế chấp để thay thế nghĩa vụ trả nợ, do đó việc phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong trường hợp này là không thể tránh khỏi, đòi hỏi các TCTD xử lý triệt để các mâu thuẫn đó, đảm bảo đất đủ điều kiện “sạch”

để có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ.

Thứ ba, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế.

Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên QSDĐ đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất phải thi hành án33, nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các giao dịch chuyển QSDĐ nếu đối tượng của giao dịch đã bị kê biên. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển

32 Điều 202, 203 Luật Đất đai 2013

33 Khoản 3 Điều 71, Luật thi hành án dân sự 2008, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014

33

nhượng quyền sử dụng đất và cũng có thể bị kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ34. Đây cũng là một điểm mà chuyên viên xử lý nợ trong quá trình tác nghiệp cần lưu ý, đặc biệt là trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ có tính chất phức tạp, có liên quan đến nhiều tranh chấp, nghĩa vụ phát sinh của chủ sở hữu tài sản. Trong trường hợp tài sản bảo đảm là giá trị QSDĐ được thế chấp vẫn còn đủ để thanh toán các nghĩa vụ khác theo yêu cầu của Chấp hành viên, chuyên viên xử lý nợ tại các TCTD cần phải phối hợp chặt chẽ với các cơ quan có liên quan để rà soát, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của tài sản, tiến hành định giá lại QSDĐ để xác định chính xác giá trị hiện thời của tài sản, từ đó có biện pháp giải quyết phù hợp, đảm bảo tối đa các quyền và lợi ích hợp pháp của TCTD trong trường hợp này.

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc đất do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác. Vì vậy, thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai. Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất mà pháp luật có quy định cụ thể về thời gian sử dụng đất, bao gồm Đất sử dụng ổn định lâu dài và Đất sử dụng có thời hạn. Đối với đất sử dụng có thời hạn, thời gian sử dụng đất thông thường là 50 năm, đối với các khu vực kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ là 70 năm, ngoài ra còn có một số trường hợp đặc biệt thời hạn sử dụng đất có thể kéo dài 99 năm đối với đất sử dụng làm trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao35. Theo quy định của pháp luật, khi tiến hành chuyển nhượng QSDĐ có thời hạn, thời hạn sử dụng đất khi chuyển nhượng là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất36. Đây là một lưu ý hết sức quan trọng đối với các TCTD khi nhận tài sản thế chấp là QSDĐ cũng như trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ. Theo đó, các TCTD cũng phải tính toán sự ảnh hưởng do việc giới hạn thời gian sử dụng đất đối với giá trị, tính thanh khoản của QSDĐ tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp để xử lý nợ, đảm bảo khả năng bù đắp khoản nợ khi đến hạn, hạn chế các rủi ro về nợ xấu, mất cân đối nguồn vốn do không thể xử lý được QSDĐ thế chấp của khoản vay.

2.1.2.2 Xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở, công trình trên đất

34 Điều 111 Luật thi hành án dân sự 2008, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014

35 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

36 Điều 128 Luật Đất đại 2013

34

Khác với QSDĐ, TSGLVĐ, bao gồm nhà ở và các công trình trên đất (toà nhà chung cư, toà nhà văn phòng,…) cũng là đối tượng thường xuyên được TCTD xử lý để thu hồi nợ. Đây cũng đều là những bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, vì vậy đòi hỏi các chủ thể tham gia quá trình xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ các quy định của pháp luật trong việc thực hiện và hoàn thiện giao dịch.

Đối với Nhà ở: Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, có nhiều loại nhà ở được phân loại theo mục đích sử dụng cũng như quá trình hình thành: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Do phạm vi luận văn chỉ đề cập đến việc xử lý tài sản bảo đảm tại TCTD, do đó tác giả chỉ đề cập đối với những loại nhà ở được tự do chuyển nhượng bởi các tổ chức, cá nhân thông qua giao dịch dân sự (Không bao gồm nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội). Theo đó, điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch được quy định như sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.37

Về cơ bản, các điều kiện trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở, tương tự như đối với QSDĐ, tuy nhiên trong quá trình xử lý các TCTD cần lưu ý rằng nhà ở là TSGLVĐ, gắn bó mật thiết và chịu ảnh hưởng pháp lý sâu sắc từ QSDĐ, vì vậy khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thì chuyên viên xử lý nợ cũng phải nghiên cứu, đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến thửa đất có nhà ở để đảm bảo tính khả thi, tính hợp pháp trong quá trình thực hiện các giao dịch trong quá trình xử lý.

Đối với các công trình trên đất khác: Hiện nay chưa có quy định cụ thể về điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là các công trình trên đất khác với nhà ở (toà nhà văn phòng, nhà xưởng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác…). Theo các quy định hiện hành, việc xử lý, chuyển nhượng tài sản là công trình trên đất trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD được chia thành hai loại chính: (i) xử lý, chuyển nhượng công trình trên đất gắn với việc chuyển nhượng QSDĐ; và (ii) xử lý, chuyển nhượng công trình trên đất thuê của Nhà nước. Đối với trường hợp thứ nhất, do việc chuyển

37 Điều 118, Luật Nhà ở 2014

35

nhượng gắn liền với chuyển nhượng QSDĐ vì vậy điều kiện của các tài sản được xử lý phải đảm bảo các yêu cầu như đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ đã được quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 (đã được trình bày ở phần trên). Còn đối với trường hợp thứ hai, do Luật đất đai quy định chủ thể thuê đất chỉ có thể thế chấp tài sản trên đất thuê mà không thể thế chấp QSDĐ38, vì vậy, khi tiến hành xử lý, tài sản đảm bảo phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.

- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận39.

Nhìn chung, các chủ thể được thuê đất chủ yếu là các nhà đầu tư thực hiện các dự án có xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng trên đất thuê. Vì vậy, để đảm bảo việc sử dụng đất tuân thủ đúng các yêu cầu về triển khai thực hiện dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo đúng mục đích, quy hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng các tài sản này khi đáp ứng các yêu cầu, nội dung cam kết của nhà đầu tư theo hồ sơ dự án, theo quy hoạch xây dựng tại địa phương từng thời kỳ. Đây là một trong những điểm mà các TCTD cần lưu ý trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm, ảnh hưởng đến quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý khi chuyển quyền sở hữu các tài sản này sang cho bên thứ ba để giải quyết việc thu hồi nợ.

2.1.2.3. Xử lý tài sản bảo đảm là dự án đầu tư có sử dụng đất

Khác với các loại tài sản đã đề cập ở trên (QSDĐ, nhà ở, công trình trên đất,…), Dự án đầu tư có sử dụng đất là một khái niệm tương đối trừu tượng và không thể phân loại cụ thể. Về bản chất, dự án đầu tư không phải là một loại tài sản, mà là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định40. “Thế chấp dự án đầu tư có sử dụng đất” được hiểu là thế chấp những loại tài sản hình thành từ dự án, bao gồm QSDĐ, TSGLVĐ hình thành từ dự án, các quyền và lợi ích mà nhà đầu tư/bên thế chấp có thể được hưởng trong quá trình vận hành, khai thác dự án. Do đó, khi xử lý tài sản thế chấp là Dự án đầu tư có sử dụng đất, các TCTD không thể tách lẻ từng tài sản để xử lý mà tiến hành chuyển giao, chuyển nhượng toàn bộ dự án để đảm bảo tính khả thi, tính phù hợp, tính thanh khoản cho tài sản trong quá trình xử lý; đồng thời khai thác, xử lý đồng bộ và triệt để tài sản bảo đảm, tối đa hoá lợi ích của các TCTD trong quá trình xử lý nợ. Theo quy định của pháp luật về đầu tư, khi tiến hành chuyển nhượng dự án, các bên tham gia

38 Điều 175, Luật đất đai 2013

39 Điều 189, Luật đất đai 2013

40 Khoản 2, Điều 3 Luật đầu tư 2014