2.1. Nội dung pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD
2.1.3. Pháp luật về căn cứ xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động thu hồi nợ của TCTD
Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm nói chung và QSDĐ, TSGLVĐ nói riêng tại các TCTD đã được Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể tại Điều 299 như:
(1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy
46 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014
39
định của luật. (3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Như vậy, một mặt, điều luật này đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý bảo đảm của TCTD (nhất là trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác, nó cũng cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về các trường hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trường hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể. Theo đó, Trường hợp (1) là trường hợp thông thường khi có vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm; Trường hợp (2) thường xảy ra khi TCTD thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, Bộ luật dân sự 2015) hay trước khi tuyên bố bên có nghĩa vụ phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2014). Trường hợp (3) xảy ra hoàn toàn phụ thuộc sự chủ động thỏa thuận và giao kết của các bên để đảm bảo quyền và lợi ích của mình khi tham gia các giao dịch bảo đảm (quy định thêm các trường hợp được xử lý tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp khẩn cấp,…) hoặc các trường hợp khác theo tính chất đặc thù của tài sản được quy định tại pháp luật chuyên ngành (xử lý QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp tại TCTD trong trường đất bị Nhà nước thu hồi, thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất,…)
Việc xử lý tài sản bảo đảm cũng được quy định tại các văn bản pháp luật chuyên ngành. Chẳng hạn, theo quy định tại Điều 90, Luật thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 ngày 14 tháng 11 năm 2008, được bổ sung, sửa đổi năm 2014 (Luật thi hành dân sự), trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án. Ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận về một số trường hợp xử lý tài sản bảo đảm khác, như khi bên vay vi phạm một nghĩa vụ nào đó của hợp đồng vay hay bên bảo đảm vi phạm một nghĩa vụ nào đó nêu trong hợp đồng bảo đảm. Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn tác giả chỉ đề cập đến những trường hợp xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ do TCTD chủ động triển khai. Các trường hợp xuất phát từ hoạt động tố tụng, thi hành án dân sự đã có sự can thiệp, tác động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không thể hiện ý nghĩa, vai trò của các TCTD trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.
2.1.4. Pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ tại các TCTD
Để có thể hoàn tất việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ, đảm bảo quyền, lợi ích của các bên có liên quan cũng như ngăn ngừa các rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình xử lý tài sản, các TCTD phải thực
40
hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết theo các quy định hiện hành với nội dung cụ thể như sau:
2.1.4.1. Thu giữ tài sản đảm bảo
Trước khi tiến hành thực hiện các phương án, các giao dịch liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm, các TCTD thường tiến hành việc thu giữ QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp để quản lý, giám sát tài sản; bảo vệ quyền và các lợi ích hợp pháp của TCTD liên quan đến tài sản cũng như ngăn chặn hành vi tẩu tán, hủy hoại, xâm phạm tài sản bảo đảm trong thời gian chờ tiến hành các thủ tục, hoàn thiện hồ sơ pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. Quy định về “thu giữ tài sản đảm bảo” lần đầu tiên xuất hiện tại Điều 63, Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm, theo đó, trong trường hợp
“nếu bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 2 Điều này để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết”. Bên thu giữ tài sản có quyền đề nghị cơ quan chính quyền địa phương, cơ quan công an tại xã, phường nơi thu giữ QSDĐ, TSGLVĐ phối hợp, hỗ trợ trong quá trình thu giữ nhằm đảm bảo an ninh, an toàn, giữ gìn trật tự trong quá trình thu giữ. Trước thời điểm thu giữ ít nhất bảy (07) ngày làm việc, TCTD xử lý tài sản bảo đảm có quyền gửi văn bản thông báo về việc thu giữ tài sản bảo đảm đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm.Văn bản thông báo về việc thu giữ tài sản được gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu điện kèm theo một (01) bản sao hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm đã được các bên giao kết hợp pháp. Văn bản của người xử lý tài sản bảo đảm phải nêu rõ lý do xử lý, thời gian, địa điểm xử lý, kế hoạch thu giữ tài sản và tài sản dự định thu giữ. Sau khi nhận được văn bản của người xử lý tài sản bảo đảm, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm47.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm, đặc biệt là QSDĐ, TSGLVĐ của các TCTD đã xảy ra nhiều mâu thuẫn, khiếu nại, tranh chấp phát sinh với bên thế chấp tài sản cũng như các chủ thể có liên quan khác, đồng thời các quy định của pháp luật còn nhiều bất cập dẫn đến việc thu giữ tài sản bảo đảm chưa thể hiện hết vai trò, ý nghĩa là một biện pháp ngăn chặn rủi ro, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên khi xử lý tài sản bảo đảm, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 42/2017/QH14 Về thí điểm xử lý nợ xấu tại các TCTD, theo đó sửa đổi,
47 Điều 9, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm
41
bổ sung một số quy định về thu giữ tài sản bảo đảm của các TCTD với những điểm mới nội bật như sau:
Thứ nhất, bổ sung quy định về điều kiện được phép thu giữ tài sản bảo đảm:
a) Khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự;
b) Tại hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật;
c) Giao dịch bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
d) Tài sản bảo đảm không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
không đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật;
đ) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu đã hoàn thành nghĩa vụ công khai thông tin theo quy định tại khoản 3 hoặc khoản 4 Điều này.
Thứ hai, Thời hạn thông báo và niêm yết công khai kế hoạch, phương án thu giữ tài sản bảo đảm tăng từ 07 ngày lên 15 ngày trước ngày tiến hành thu giữ tài sản đảm bảo.
Thứ ba, Về việc ủy quyền thu giữ tài sản đảm bảo: TCTD chỉ được ủy quyền thu giữ tài sản bảo đảm cho công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc TCTD; tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu chỉ được ủy quyền thu giữ tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng bán nợ, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc tổ chức tín dụng bán nợ48.
Sau khi tiến hành thu giữ QSDĐ, TSGLVĐ, các TCTD tiến hành thực hiện phương án xử lý tài sản, ký kết và thực hiện các Hợp đồng, các giao dịch để định đoạt quyền sở hữu đối với QSDĐ, TSGLVĐ để thu hồi, bù đắp và thanh toán các nghĩa vụ mà khách hàng vay vi phạm theo Hợp đồng tín dụng đã giao kết.
2.1.4.2. Các phương thức xử lý tài sản đảm bảo là QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD Căn cứ theo quy định tại điều 303, Bộ luật dân sự 2015, việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện như sau:
48 Điều 7, Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc Hội ngày 21/06/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu tại các TCTD
42
1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
d) Phương thức khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác
Đây là những phương thức được áp dụng chung cho mọi loại tài sản và đối với mọi chủ thể nhận bảo đảm, theo đó phương thức bán đấu giá tài sản là phương thức được áp dụng nhiều nhất, cả trong trường hợp có thỏa thuận cũng như không có thỏa thuận về xử lý tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, đối với việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD thì việc xử lý tài sản cần phải lưu ý một số nội dung như sau:
Bộ luật dân sự 2015 quy định, Trường hợp thế chấp QSDĐ mà không thế chấp TSGLVĐ và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu TSGLVĐ thì tài sản được xử lý bao gồm cả TSGLVĐ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.Trường hợp thế chấp QSDĐ mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu TSGLVĐ thì khi xử lý QSDĐ, chủ sở hữu TSGLVĐ được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu TSGLVĐ được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác49.
Trường hợp chỉ thế chấp TSGLVĐ mà không thế chấp QSDĐ và chủ sở hữu TSGLVĐ đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả QSDĐ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp chỉ thế chấp TSGLVĐ mà không thế chấp QSDĐ và chủ sở hữu TSGLVĐ không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý TSGLVĐ, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu TSGLVĐ được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác50.
Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có
49 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015
50 Điều 326 Bộ luật dân sự 2015
43
liên quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định của Luật Nhà ở và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản51.
Trường hợp tổ chức được phép mua bán nợ theo quy định của pháp luật mua khoản nợ là QSDĐ đã thế chấp, QSDĐ đã bảo lãnh theo quy định của Luật đất đai năm 2003 của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh thì tổ chức đó được kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh đã giao kết trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Tổ chức mua bán nợ được quyền xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh đã ký52.
Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì tổ chức mua bán nợ của Nhà nước thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tổ chức mua bán nợ không phải của Nhà nước được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác hoặc đề nghị tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật.