CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hoàng Mai
3.3.5: Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế
Từ kết quả khảo sát và điều tra thực tế của 30 hộ gia đình, cá nhân thực hiện Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 phường là phường Tương Mai, phường Hoàng Việt, phường Yên Sở trong giai đoạn từ năm 2015 – 2017 có tổng 30 vụ chuyển nhượng. Trong đó chủ yếu thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất ở. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân được thể hiện trong Bảng 3.6 dưới đây:
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai giai đoạn 2015-2017
STT Chỉ tiêu
Phường Tương Mai
Phường Hoàng Liệt
Phường
Yên Sở Tổng 1 Tổng số trường hợp chuyển
nhượng
7 15 8 30
Đất ở 7 15 8 30
Đất vườn, ao, nông nghiệp 0 0 0 0
2 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động
Hoàn tất tất cả các hạng mục 7 15 8 30
Chỉ khai báo tại UBND xã, phường 0 0 0 0
Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0 0 0
Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
Không có giấy tờ 0 0 0 0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng
GCN, QĐ giao đất tạm thời 14 02 7 23
Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 0 0
Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua bảng trên cho thấy tình hình chuyển nhượng của 3 phường điều tra có điều kiện phát triển khác nhau thì số lượng, vụ chuyển nhượng cũng có sự khác nhau rõ rệt.
Kết quả điều tra cho thấy, trong 30 trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở tại 3 phường, phường Hoàng Liệt có số lượng chuyển nhượng QSDĐ cao nhất với 15 trường hợp, tiếp đó là phường Yên Sở với 8 trường hợp.
* Nguyên nhân chuyển nhượng:
Phường Hoàng Liệt có số trường hợp chuyển nhượng cao nhất do từ khi thành lập quận Hoàng Mai, phường là khu vực trọng tâm được đầu tư cơ sở hạ tầng, nhiều khu tái định cư và đô thị lớn được xây dựng tại đây đã khiến lượng chuyển nhượng QSDĐ tại đây tăng cao; hơn nữa khu vực này, có nguồn gốc thuộc huyện Thanh Trì cũ nên thửa đất thường có diện tích lớn, vượt nhu cầu sử dụng của gia đình nên khi giá đất tăng cao, nhu cầu cần vốn đầu tư kinh doanh nhiều người đã chuyển nhượng một phần QSDĐ cho người khác. Phường Tương Mai có số lượng chuyển nhượng thấp nhất với 02 trường hợp.
Từ thực tế điều tra ta thấy, người dân trên địa bàn Quận đã nhận thức được quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất và đã chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hiểu được nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng và nộp các khoản thuế và phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, việc này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
3.3.5.2 Thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Qua khảo sát điều tra thực tế 30 hộ gia đình, cá nhân trên 3 phường Tương Mai, phường Hoàng Liệt, phường Yên Sở thì có 30 trường hợp nhận thừa kế của người thân để lại. Trong đó đất ở là 30 hộ, đất vườn ao, nông nghiệp là không có ường hợp nào.
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất.
STT Chỉ tiêu
Phường Tương Mai
Phường Hoàng Liệt
Phường
Yên Sở Tổng
1 Tổng số trường hợp thừa kế 6 15 9 30
Đất ở 6 15 9 30
Đất vườn, ao, nông nghiệp 0 0 0 0
2 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động
Hoàn tất tất cả các hạng mục 6 15 9 30
Chỉ khai báo tại UBND xã, phường
0 0 0 0
Giấy tờ viết tay có người làm chứng
0 0 0 0
Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
Không có giấy tờ 0 0 0 0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế
GCN, QĐ giao đất tạm thời 6 15 9 30
Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 0 0
Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua Bảng 3.7 tổng hợp kết quả điều tra thực tế cho chúng ta thấy tại các phường khác nhau thì tình hình thực hiện việc đăng ký quyền thừa kế với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng khác nhau:
Tại địa bàn phường Hoàng Liệt có 15 trường hợp thừa kế trong đó đất ở là 15 trường hợp, đất vườn ao, nông nghiệp không có trường hợp nào. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm điều tra là có 15 trường hợp có Giấy chứng nhận và việc hoàn tất các thủ tục đăng ký sang tên cho người nhận di sản thừa kế có 13 trường hợp còn lại là các trường hợp sau khi nộp hồ sơ chưa được thực hiện do thay đổi hình thể thửa đất và có đơn thư khiếu kiện.
Tại địa bàn phường Tương Mai có 06 trường hợp thừa kế trong đó đất ở là 6 trường hợp và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên cho người nhận di sản thừa kế là 6 trường hợp.
Tại địa bàn phường Yên Sở có 9 trường hợp thừa kế trong đó đất ở là 9 trường hợp, đất vườn ao, nông nghiệp là không có trường hợp nào. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm điều tra là cả 9 trường hợp có Giấy chứng nhận nhưng việc hoàn tất các thủ tục đăng ký sang tên cho người nhận di sản thừa kế.
3.3.5.3. Thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Qua khảo sát điều tra thực tế 30 hộ gia đình, cá nhân trên 3 phường Tương Mai, phường Hoàng Liệt, phường Yên Sở thì có 30 trường hợp thực hiện quyền cho, tặng quyền sử dụng đất. Được thể hiện trong Bảng 3.13 dưới đây.
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất.
STT Chỉ tiêu
Phường Tương Mai
Phường Hoàng Liệt
Phường
Yên Sở Tổng 1 Tổng số trường hợp cho,
tặng 5 17 08 30
Đất ở 5 17 08 30
Đất vườn, ao, nông nghiệp 0 0 0 0
STT Chỉ tiêu
PhườngTư ơng Mai
PhườngHoàn g Liệt
Phường
Yên Sở Tổng 2 Tình hình thực hiện thủ
tục đăng ký biến động
Hoàn tất tất cả các hạng mục 5 17 08 30
Chỉ khai báo tại UBND xã,
phường 0 0 0 0
Giấy tờ viết tay có người làm
chứng 0 0 0 0
Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
Không có giấy tờ 0 0 0 0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho, tặng
GCN, QĐ giao đất tạm thời 5 17 08 30
Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 0 0
Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Trong 30 trường hợp thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì 100% là tặng cho đất ở. Tỷ lệ hồ sơ hoàn tất các thủ tục đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận là 100,0%.
Do sự tuyên truyền về pháp luật đất đai, thủ tục hành chính ngày càng đơn giản nên giúp người dân thực hiện việc chuyển quyền dễ dàng hơn.(Hoàn tất các thủ tục chiếm 100,0%)
Việc tặng cho quyền sử dụng đất là rất phổ biến và người tặng cho và người nhận tặng cho quyền sử dụng đất thường là những người có quan hệ huyết thống thường là từ bố mẹ cho các con, ông, bà cho cháu và việc tặng cho này khi thực hiện thủ tục đăng ký người dân được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Theo quy định của pháp luật việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng;
cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Trên thực tế, xảy ra một số trường hợp anh, chị em dâu, rể tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau. Theo quy định thì trường hợp này không được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu làm Hợp đồng tặng cho thì họ bị áp mức thuế quà tặng rất cao (Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10%) do vậy để tránh bị mất thuế cao như vậy họ thường làm thủ tục tặng cho bố, mẹ rồi sau đó bố, mẹ mới cho lại thửa đất đấy cho người được nhận. Một số trường hợp nếu bố mẹ không còn hoặc do họ cần hoàn thành thủ tục nhanh tránh rườm rà, mất thời gian thì họ thường ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được áp mức thuế là 2%.
3.3.5.4 Thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
Qua khảo sát điều tra thực tế 30 hộ gia đình, cá nhân trên 3 phường Tương Mai, phường Hoàng Liệt, phường Yên Sở thì có 30 trường hợp thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Trong đó, tất cả các trường hợp thế chấp đều là đất ở được thể hiện chi tiết trong Bảng 3.9.
Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất.
STT Chỉ tiêu Phường
Tương Mai
Phường Hoàng Liệt
Phường
Yên Sở Tổng
1
Tổng số phường hợp thế
chấp 8 12 10 30
Đất ở 8 12 10 30
Đất vườn, ao, nông nghiệp 0 0 0 0
2 Thời hạn thế chấp
1-12 tháng 06 9 07 22
01-3 năm 01 02 02 5
> 3 năm 01 01 01 03
3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp
Hoàn tất tất cả các hạng mục 8 12 10 30
Chỉ khai báo tại UBND xã,
phường 0 0 0 0
Giấy tờ viết tay có người làm
chứng 0 0 0 0
Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
Không có giấy tờ 0 0 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thế chấp
GCN, QĐ giao đất tạm thời 8 12 10 30
Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 0 0
Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Tại địa bàn phường Tương Mai có 8 trường hợp thế chấp (chiếm 26,67% tổng số trường hợp). Phường Hoàng Liệt có 12 trường hợp thế chấp (chiếm 40% tổng số trường hợp). Hầu hết các trường hợp thế chấp tại 3 phường đều có thời hạn ngắn từ 1- 12 tháng (Tương Mai 06 trường hợp chiếm 75 %, Hoàng Liệt 09 trường hợp chiếm
75%, Yên sở 07 trường hợp chiếm 70% ) nguyên nhân là do biến động về chuyển nhượng quyền sử dụng đất lớn, các nhà đầu tư, đầu cơ sau khi mua đất thiếu tiền họ thường thế chấp chính mảnh đất mình mua để trả cho chủ bán. Sau khi quy hoạch phân lô (chia thành các thửa đất nhỏ hơn) để bán, thu hồi vốn thì họ trả nợ ngân hàng.
Toàn bộ 30 trường hợp là đất ở đều đã được cấp Giấy chứng nhận và đều hoàn thành các thủ tục đăng ký thế chấp với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được thể hiện trong Bảng 3.10 dưới đây.
Bảng 3.10. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp
STT Chỉ tiêu PhườngTương
Mai
Phường Hoàng Liệt
PhườngYên Sở
1 Tổ chức tín dụng 02 01 02
2 Ngân hàng 06 11 08
3 Cá nhân 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
* Lý do thế chấp
Lý do thế chấp của các hộ gia đình, cá nhân được điều tra thể hiện ở bảng 3.11 dưới đây.
Bảng 3.11. Tổng hợp lý do thế chấp
STT Chỉ tiêu Phường
Tương Mai
Phường Hoàng Liệt
Phường Yên Sở 1 Vay vốn đầu tư sản
xuất, kinh doanh 7 9 9
2 Khác 01 03 01
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Như vậy, từ Bảng 3.11 cho ta thấy: Lý do thế chấp tại 3 phường chủ yếu là vay vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh 25 trường hợp, lý do khác là 05 trường hợp.