Trong phần này sẽ trình bày tóm tắt các cơ sở lý thuyết, phương pháp luận làm cơ sở thực hiện đề tài.
2.1 Chu trình phát triển của một dự án
Chu trình phát triển của dự án là thời gian đi từ lúc dự án hình thành ý tưởng đến lúc vận hành. Các giai đoạn trong chu trình phát triển dự án gồm: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn đầu tư, giai đoạn vận hành.
2.2 Các quan điểm phân tích dự án
Dự án đầu tư thông thường được phân tích dựa trên các quan điểm khác nhau tùy vào mục đích và đối tượng sử dụng. Các quan điểm phân tích dự án gồm quan điểm tổng đầu tư, quan điểm chủ đầu tư, quan điểm kinh tế và quan điểm xã hội.
2.3 Khung phân tích tính khả thi
Phân tích tính khả thi dự án thường gồm các nội dung đi từ thấp đến cao theo như Hình 2.1 (Cao Hào Thi, 2012).
Hình 2.1 Khung phân tích tính khả thi dự án
2.4 Các phương pháp phân tích tài chính
Các phương pháp trong phân tích tài chính chủ yếu gồm phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV), phương pháp suất sinh lợi nội tại (IRR), phương pháp tỉ số lợi ích- chi phí (B/C), thời gian hoàn vốn (PP) (Glenn P. Jenkins & Arnold C. Harberger, 1995).
2.5 Giá kinh tế
Giá kinh tế hay còn gọi là giá mờ, là chi phí cơ hội nguồn lực của một quốc gia.
Trong khi đó, giá tài chính là giá thị trường hay giá trị ghi trên hóa đơn của hàng hóa, dịch vụ.
Trong phân tích giá kinh tế thường xuất hiện các giá kinh tế của các chủng hàng hóa dịch vụ.
- Giá kinh tế của lao động hay tiền lương kinh tế: chi phí cơ hội của lao động khi việc thực hiện dự án đòi hỏi phải sử dụng lao động. Trong tiền lương kinh tế chia thành hai nhóm lao động chính là lao động có kỹ năng và lao động không có kỹ năng (Huỳnh Thế Du, 2013).
- Giá kinh tế của đất: giá kinh tế của đất sử dụng cho dự án chính bằng giá trị kinh tế do đất đó tạo ra khi sử dụng cho mục đích hiện tại mà sẽ bị mất đi khi có dự án (Huỳnh Thế Du, 2013).
- Giá kinh tế của vốn hay chi phí vốn kinh tế (EOCK): chi phí cơ hội của nền kinh tế phải trả khi đầu tư dự án so với các cơ hội đầu tư khác. Chi phí vốn kinh tế bằng bình quân trọng số của suất sinh lợi từ tiết kiệm sau thuế và suất sinh lợi từ đầu tư trước thuế (Huỳnh Thế Du, 2013).
- Giá kinh tế hàng ngoại thương: hàng ngoại thương là hàng chỉ xuất khẩu hoặc nhập khẩu (Nguyễn Xuân Thành, 2013).
- Giá kinh tế hàng có thể ngoại thương: hàng có thể ngoại thương là hàng vừa sản xuất trong nước vừa nhập khẩu hoặc vừa sản xuất trong nước vừa xuất khẩu (Nguyễn Xuân Thành, 2013).
- Giá kinh tế hàng phi ngoại thương: hàng phi ngoại thương là hàng chỉ sản xuất và tiêu dùng trong nước (Nguyễn Xuân Thành, 2013).
2.6 Cơ sở tính giá kinh tế xây dựng chung cư dự án Thủy Lợi 4 2.6.1 Định nghĩa sản phẩm dự án
Dự án Thủy Lợi 4 sẽ tạo ra bốn dòng sản phẩm bất động sản chính gồm căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự và một trường tiểu học. Trong đó nội dung tính giá kinh tế sản phẩm thực hiện đối với dòng sản phẩm căn hộ chung cư, là sản phẩm có tỷ trọng đầu tư lớn nhất và cũng là sản phẩm quan trọng trong thị trường bất động sản.
Trong ngành xây dựng và bất động sản thường có hai định nghĩa về sản phẩm:
- GFA (Gross floor area): được định nghĩa là diện tích sàn tổng cộng bao gồm tất cả diện tích các tầng hầm, diện tích sàn tính luôn cả vách bao bên ngoài, không tính diện tích mái.
- NFA (Net floor area): là diện tích sàn hiệu dụng. Là phần diện tích GFA bên trên trừ đi các khu vực chung như thang máy, lối đi, khu vực để thiết bị.
Giá kinh tế của sản phẩm trong đề tài được định nghĩa là giá kinh tế để tạo ra sản phẩm cuối cùng đến người tiêu dùng hay tính giá kinh tế theo định nghĩa NFA.
2.6.2 Các thành phần chi phí tạo nên giá tài chính căn hộ chung cư
Sản phẩm bất động sản cụ thể là căn hộ chung cư có giá trị lớn và được hình thành từ rất nhiều thành tố khác nhau từ các hàng hóa phi ngoại thương, hàng ngoại thương cho đến những dịch vụ khác đi từ bước chuẩn bị đầu tư đến vận hành.
Thông thường, giá tài chính của chi phí đầu tư căn hộ chung cư bao gồm các thành tố như Hình 2.2.
2.6.3 Các thành phần chi phí tạo nên giá kinh tế căn hộ chung cư
Từ các chi phí hình thành nên giá tài chính, loại bỏ đi các chi phí lãi vay, thuế sẽ có thành phần chi phí tạo thành giá kinh tế của chi phí đầu tư căn hộ chung cư như Hình 2.3. Trong các thành phần chi phí trên được phân thành các nhóm chi phí
chính dựa trên đặc điểm của hàng hóa dịch vụ tạo ra chi phí.
Hình 2.2 Các thành phần chi phí của giá tài chính
Hình 2.3 Các thành phần chi phí của giá kinh tế
Các chi phí tạo thành giá kinh tế xây dựng căn hộ chung cư được phân thành những nhóm chi phí như sau:
- Chi phí lao động gồm chi phí quản lý, chi phí nhân công
- Chi phí hàng ngoại thương gồm chi phí dành cho việc nhập khẩu các trang thiết bị như thang máy, máy phát điện, hệ thống máy bơm, và các hạng mục nhập khẩu khác.
- Chi phí hàng có thể ngoại thương là xi măng, thép.
- Chi phí hàng phi ngoại thương bao gồm các chi phí của vật liệu như cát, đá 1x2, chi phí thiết kế, chi phí đất.
2.6.4 Các bước tính toán giá kinh tế
Quá trình tính toán giá kinh tế xây dựng căn hộ chung cư sẽ theo những bước như sau:
- Bước 1: xác định thành phần chi phí tạo thành giá tài chính sản phẩm, xây dựng bộ khung chi phí tổng quát.
- Bước 2: xây dựng bộ khung chi phí tạo thành giá kinh tế sản phẩm.
- Bước 3: xác định hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế đối với mỗi thành phần chi phí.
-Bước 4: tính toán giá kinh tế của các thành phần chi phí dựa vào các hệ số chuyển đổi xác định ở bước 3
Tóm lại, Chương 2 mô tả một cách tóm tắt chu trình phân tích dự án từ thấp đến cao gồm phân tích tài chính, phân tích kinh tế, phân tích xã hội và phân tích nhu cầu cơ bản. Các phương pháp phân tích tài chính gồm NPV, IRR, tỷ số B/C và PP. Ngoài ra Chương 2 còn định nghĩa tóm tắt giá kinh tế, phương pháp luận để phân tích giá kinh tế xây dựng căn hộ chung cư.