CHƯƠNG 6 PHÂN TÍCH KINH TẾ
6.4 Xác định hệ số chuyển đổi kinh tế (CF)
Để xác định được giá kinh tế cần tính toán hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinh tế. Việc tính toán CF thực hiện cho từng hạng mục của ngân lưu vào và ngân lưu ra của dự án.
6.4.1 Hệ số chuyển đổi chi phí đầu tư dự án 6.4.1.1 Hệ số chuyển đổi chi phí đất
Giá tài chính của đất là 5.040.000 VND/m2, giá này đã bao gồm các khoản thuế và
18 Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước tính chi phí cơ hội kinh tế của vốn ở Việt Nam, luận văn thạc sỹ chương trình chính sách công MPP – Fulbright.
19 Lê Thế Sơn (2010), Ước tính tỷ giá hối đoái kinh tế của Việt Nam, luận văn thạc sỹ chương trình chính sách công MPP – Fulbright.
phí mà chủ đầu tư phải nộp được tính toán vào giá đất khi chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4% giá đất, phí trước bạ là 0,5% giá đất20 với giá đất là giá bán của đất được quy định bởi Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh tại vị trí dự án là 1.900.000 VND/m2 21. Chi tiết tính toán hệ số CF của chi phí đất như Bảng 6.1.
Bảng 6.1 Hệ số chuyển đổi chi phí đất
Hạng mục Đơn giá
(VND/m2) Số lượng
(m2) Thành tiền (triệu VND)
Chi phí tài chính đất 5.040.000 72.813 366.978
Thuế chuyển quyền sử dụng đất 76.000 72.813 5.534
Phí trước bạ 9500 72.813 692
Chi phí kinh tế đất 4.954.500 72.813 360.752
Hệ số CF 0,98
6.4.1.2 Hệ số chuyển đổi chi phí phát triển dự án
Chi phí phát triển dự án gồm ba hạng mục chi phí chính là thiết kế phí, chi phí nhân sự quản lý và các chi phí khác. Trong đó thiết kế phí và các chi phí khác được giả định hệ số bằng 1, chi phí quản lý phần lớn được chi trả cho nhân sự quản lý. Do đó luận văn giả sử chi phí quản lý có CF bằng với CF của lao động có kỹ năng thuộc nhóm lao động quản lý và CF nàyđược tính toán chi tiết như Phụ lục 11. Từ đó ta có các CF cho chi phí phát triển dự án được tổng hợp như Bảng 6.2.
Bảng 6.2 Hệ số chuyển đổi chi phí phát triển dự án Hạng mục Giá tài chính
(triệu VND) CF Giá kinh tế (triệu VND)
Thiết kế phí 31.500 1,000 31.500
Chi phí quản lý 44.485 0,840 37.367
Chi phí khác 44.485 1,000 44.485
Tổng chi phí phát triển dự án 120.470 0,941 113.352
20 Trí Tuệ Luật (2014), Phí và thuế phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất, truy cập tại ww.tritueluat.com
21 Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND, bảng giá đất năm 2014 của các quận huyện được ban hành kèm quyết định số 60/20013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2014
6.4.1.3 Hệ số chuyển đổi chi phí xây dựng
Trong tất cả các chi phí đầu tư dự án thì chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70%. Chi phí xây dựng bao gồm chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí xây dựng các sản phẩm BĐS của dự án. Chi tiết tính toán hệ số CF của các hạng mục trong chi phí xây dựng được thể hiện ở Phụ lục 11, chi phí tài chính như Phụ lục 12.
Tóm tắt các hệ số CF của chi phí xây dựng như Bảng 6.3.
Bảng 6.3 Hệ số chuyển đổi chi phí xây dựng
Hạng mục Ký hiệu Giá tài chính
(triệu VND) CF Giá kinh tế (triệu VND) Chi phí xây dựng (a)=(b)+(j)+(m) 1.112.126 0,925 1.028.305 Vật liệu trực tiếp (b)=(c)+(h)+(i) 722.882 1,013 731.937
Bê tông (c)=(d)+(e)+(f)+(g) 216.865 1,001 217.064
Xi măng (d) 130.119 1,025 133.372
Cát (e) 17.349 0,905 15.701
Đá (f) 26.024 0,946 24.618
Chi phí khác (g) 43.373 1,000 43.373
Thép (h) 253.009 1,035 261.864
Vật liệu khác (i) 253.009 1,000 253.009
Nhân công (j)=(k)+(l) 133.455 0,742 99.077
Không có kỹ năng (k) 80.073 0,844 67.582
Có kỹ năng (l) 53.382 0,590 31.495
Chi phí khác (m)=(n)+(o)+(p) 255.789 0,989 252.897
Máy thi công (n) 88.970 1,000 88.970
Trang thiết bị (o) 111.213 0,974 108.321
Chi phí khác (p) 55.606 1,000 55.606
6.4.1.4 Hệ số chuyển đổi chi phí đầu tư hệ thống QLCC
Chi phí đầu tư cho hệ thống QLCC gồm có chi phí xây dựng, chi phí cho bãi giữ xe thông minh, chi phí cho hệ thống an ninh và trang thiết bị văn phòng. Tổng chi phí đầu tư cho hệ thống QLCC chiếm một tỷ lệ rất nhỏ chỉ 0,2% tổng chi phí đầu tư. Do đó luận văn không tính toán chi tiết mà giả sử CF cho chi phí xây dựng theo như kết quả tính toán từ Bảng 6.3 là 0,925, các chi phí còn lại phần lớn nhập khẩu nên lấy CF bằng với CF của chi phí trang thiết bị như Phụ lục 11 là 0,974. Chi tiết tính toán CF cho chi phí đầu tư hệ thống QLCC như Bảng 6.4.
Bảng 6.4 Hệ số chuyển đổi chi phí đầu tư hệ thống QLCC Hạng mục Giá tài chính
(triệu VND) CF Giá kinh tế (triệu VND)
Văn phòng BQL 404 0,925 374
Hệ thống giữ xe thông minh 1.048 0,974 1.021
Hệ thống an ninh 2.224 0,974 2.166
Trang thiết bị văn phòng 294 0,974 286
Tổng 3.970 0,969 3.847
Tổng hợp toàn bộ giá tài chính, hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinh tế và giá kinh tế của chi phí đầu tư dự án được thể hiện chi tiết như Phụ lục 13.
6.4.2 Hệ số chuyển đổi chi phí bán hàng và phí QLCC
Chi phí bán hàng giả sử hệ số CF bằng 1 vì chi phí tài chính trong dự án không bao gồm VAT và không có trợ cấp hay thuế khác lên chi phí này.
Chi phí QLCC gồm lương trả cho người lao động, chi phí thay thế và sửa chữa các trang thiết bị, chi phí điện nước và chi phí khấu hao. Trong đó luận văn giả sử rằng tất cả các chi phí với CF bằng 1 ngoại trừ lương trả cho người lao động. Chi tiết tính toán CF cho từng nhóm lao động như Phụ Lục 11, giả định về trọng số từng nhóm lao động và tổng hợp tính toán CF của chi phí lương như Bảng 6.5.
Bảng 6.5 Hệ số chuyển đổi chi phí nhân công QLCC
Lao động Hệ số CF Trọng số CF thành phần
Không có kỹ năng 0,590 30% 0,177
Có kỹ năng 0,844 40% 0,338
Có kỹ năng thuộc nhóm quản lý 0,840 30% 0,252
Tổng 100% 0,767
6.4.3 Hệ số chuyển đổi AR, AP, CB và thuế
Khoản phải thu, khoản phải trả, số dư tiền mặt ảnh hưởng trực tiếp đến dòng thực thu, thực chi của dự án và giá kinh tế bằng với giá tài chính nên CF bằng 1. Thuế là khoản chi phí được trích từ lợi ích của dự án chuyển đến nhà nước nên xét tổng thể nền kinh tế không phải khoản thực chi do đó CF bằng 0.
6.4.4 Hệ số chuyển đổi doanh thu dự án
Doanh thu của dự án gồm nguồn thu từ việc bán các BĐS, doanh thu từ phí QLCC trong những năm đầu vận hành dự án trước khi chuyển giao cho ban quản trị chung cư và doanh thu từ thanh lý tài sản.
6.4.4.1 Hệ số chuyển đổi doanh thu QLCC và thanh lý tài sản.
Doanh thu từ quản lý chung cư và thanh lý tài sản chiếm tỷ trọng nhỏ và giá tài chính là giá trước thuế nên luận văn giả sử CF bằng 1.
6.4.4.2 Hệ số chuyển đổi doanh thu BĐS
Doanh thu BĐS là nguồn doanh thu chính của dự án (chiếm 99% tổng doanh thu của dự án). Theo thông lệ quốc tế, các phương pháp định giá BĐS gồm có ba phương pháp chính là phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí22. Trong đó định giá bằng chi phí là phương pháp dựa trên việc tính toán chi phí cần thiết để xây dựng hoặc khôi phục BĐS. Luận văn sẽ tính sẽ tính toán CF cho doanh thu BĐS bằng phương pháp chi phí. Với dự án BĐS thông thường thì chi phí đất, chi phí phát triển dự án và chi phí xây dựng (được gọi là chi phí đầu tư) chiếm khoảng từ 78%-82% giá thành23. Do đó, luận văn giả sử các chi phí này chiếm trung bình 80% giá kinh tế BĐS với CF theo tính toán ở Phụ lục 13 là 0,939, còn lại 20% chi phí khác phần lớn là chi phí cơ hội của vốn luận văn giả sử với CF bằng 1. Từ đó ta có CF của doanh thu BĐS như Bảng 6.6.
Bảng 6.6 Hệ số chuyển đổi doanh thu BĐS
Chi phí Hệ số CF Trọng số CF thành phần
Chi phí đầu tư 0,939 80% 0,751
Chi phí khác 1,000 20% 0,200
Tổng 100% 0,951
22 Nguyễn Phạm Quang Tú (2013), Một số phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường, Viện kinh tế xây dựng
23 Nguyễn Văn Minh – Tổng thư ký Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam (2011), Nhà nước đang quên quyền năng kiểm soát giá BĐS, truy cập tại http://vef.vn/2011-07-13-nha-nuoc-dang-quen-quyen-nang-kiem-soat- gia-bds-