CHƯƠNG 5 PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN
5.3 Phân tích mô phỏng Monte Carlo
Trong phần phân tích độ nhạy một chiều cho thấy khi các biến thay đổi trong phạm vi giả định đều có tác động đến dự án và làm thay đổi kết quả từ khả thi sang không khả thi. Do đó trong mô phỏng Monte Carlo sẽ giả định tất cả các biến ảnh hưởng đến NPVtđt, NPVcđt và các biến này hoàn toàn độc lập. Phân bố các biến được giả định như sau:
- Theo nghiên cứu dữ liệu về chỉ số giá nhà ở thành phố Hồ Chí Minh cho thấy giá bán BĐS từ Q1/2009 đến Q4/2013 biến động với mức tăng cao nhất 5% và mức giảm thấp nhất 12%16. Giá trị kỳ vọng của biến động giá bán là 0%. Từ các thông số trên luận văn giả định giá bán theo phân bố Beta như Hình 5.5.
- Biến lãi vay được ước lượng phân bố dựa trên 66 số liệu về lãi vay từ tháng 1/2008 đến tháng 8/201317 cho thấy phù hợp nhất với phân bố Minimum Extreme như Hình 5.6.
- Biến chi phí xây dựng được giả định theo phân bố Normal như Hình 5.7, biến lạm phát được giả định cũng theo phân bố Normal như hình 5.8.
Beta distribution with parameters:
- Minimum: -12%
- Maximum: 5%
- Alpha: 7 - Beta: 4
Hình 5.5 Phân bố biến giá bán so giá bán mô hình cơ sở Minimum Extreme
distribution with parameters:
- Likeliest: 17,29%
- Scale: 3,04%
Hình 5.6 Phân bố biến lãi suất vay nợ
16 Nghiên cứu và tư vấn Savills (2013), chỉ số giá nhà ở thành phố Hồ Chí Minh
17 Stox Research (2013), Statistics on average deposit and lending interest rates of commercial banks by month from 2008 to August 2013
Normal distribution with parameters:
- Mean: 0%
-Std. Dev: 3%
Hình 5.7 Phân bố biến CPXD so CPXD mô hình cơ sở Normal distribution
with parameters:
- Mean: 6,5%
-Std. Dev: 1%
Hình 5.8 Phân bố biến lạm phát VND
Tiến hành thực hiện mô phỏng 10.000 lần cho cho kết quả tóm tắt thể hiện như Hình 5.9 và Hình 5.10.
Thống kê kết quả:
- Số lần thử: 10.000 lần - Trung bình: (5.432) - Độ lệch chuẩn: 46.126 - Trung vị: (6.315)
- Giá trị bé nhất: (162.531) - Giá trị lớn nhất: 211.497
Hình 5.9 Kết quả phân tích mô phỏng NPV tổng đầu tư
Thống kê kết quả:
- Số lần thử: 10.000 lần - Trung bình: (7.926) - Độ lệch chuẩn: 43.164 - Trung vị: (8.488)
- Giá trị bé nhất: (162.250) - Giá trị lớn nhất: 159.934
Hình 5.10. Kết quả mô phòng NPV chủ đầu tư
Từ kết quả phân tích và biểu đồ cho thấy, NPVtđt có giá trị kỳ vọng là âm 5,4 tỷ VND, độ lệch chuẩn 46,1 tỷ VND. Xác suất để NPVtđt dương là 44,5%. NPVcđt có giá trị kỳ vọng là âm 7,9 tỷ VND, độ lệch chuẩn 43,2 tỷ VND, xác suất để NPVcđt dương là 42.7%. Như vậy khả năng dự án sẽ thành công theo quan điểm CĐT dựa trên các giả định của biến đầu vào theo mô hình phân tích mô phỏng chỉ là 42.7%.
Các giá trị trung bình của kết quả mô phỏng thấp hơn nhiều so với mô hình cơ sở của dự án được lý giải do các biến dữ liệu đầu vào được giả định trên dữ liệu quá khứ những năm gần đây với thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Các biến đầu vào gồm giá bán và lãi suất vay nợ biến động với biên độ lớn và theo chiều hướng xấu.
Điều này lý giải được tại sao CĐT các dự án BĐS thường yêu cầu suất sinh lợi rất cao là nhằm để bù đắp rủi ro (ở đây CĐT yêu cầu suất sinh lợi thực là 12,68%).
Cũng với giả định các biến đầu vào không đổi, nhưng nếu CĐT chỉ yêu cầu suất sinh lợi thực bằng với chi phí vốn cơ hội của nền kinh tế (EOCK là 8%) thì xác suất để dự án thành công tăng lên đến 71%.
Để hạn chế rủi ro giá bán, CĐT cần tiến hành nghiên cứu thêm về triển vọng thị trường trong tương lai để đưa kế hoạch bán hàng với giá cạnh tranh nhất, có thể xem xét các phương án ký hợp đồng góp vốn xây dựng dự án với người mua nhà, với các sàn giao dịch BĐS theo đơn giá cố định. Trong trường hợp cần thiết cần phải giảm lợi nhuận tối đa, chỉ cần ở mức giá bán làm NPV bằng 0 là đủ chấp nhận.
Riêng đối với rủi ro về lãi suất, do hệ số an toàn trả nợ của dự án cao nên CĐT phải đàm phán theo phương án lãi suất vay cố định hoặc nếu lãi suất vay theo lãi suất thị trường thì cần quy định giá trần. Từ những kết quả phân tích tác động của lãi suất lên NPVcđt thì chỉ cần lãi suất vay danh nghĩa không vượt quá 16,6% là dự án vẫn khả thi.
Tóm lại, qua chương này cho thấy dự án nhạy cảm với giá bán BĐS, chi phí xây dựng, lạm phát và lãi suất vay nợ, đặc biệt dự án cực kỳ nhạy cảm với giá bán BĐS.
Cũng từ kết quả phân tích cho thấy rủi ro rất cao khi đầu tư dự án. Nếu dựa trên dữ liệu quá khứ để phân tích thì xác suất để dự án thành công chỉ là 42,7% do đó CĐT cần có phương án dự phòng rủi ro để đảm bảo dự án có thể thành công.