CHƯƠNG 5 PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN
5.1 Phân tích độ nhạy
5.1.1 Phân tích độ nhạy một chiều
5.1.1.1 Phân tích độ nhạy một chiều theo giá bán bất động sản
Giá bán bất động sản được định nghĩa là giá bán nói chung của toàn bộ các sản phẩm BĐS của dự án gồm giá bán đất xây trường học, giá bán căn hộ chung cư, giá bán biệt thự và giá bán nhà phố. Các sản phẩm trên đều cùng chịu sự tác động chung của thị trường BĐS, khi thị trường tốt thì chúng sẽ có cùng khả năng tăng giá, khi thị trường xấu thì ngược lại. Mức độ và độ trễ do sự biến động giá của từng sản phẩm không hoàn toàn giống nhau. Nhưng trong khuân khổ luận văn giả sử biến đổi giá của các sản phẩm trên là giống nhau để phân tích.
Từ các kết quả nghiên cứu thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, giá bán BĐS biến động từ mức đỉnh 105% điểm (tương đương mức tăng 5%) của quý 3 năm 2009 đến quý 4 năm 2013 là 88% điểm11 (tương đương mức giảm 12%). Đó là
11 Nghiên cứu và tư vấn Savills (2013), chỉ số giá nhà ở thành phố Hồ Chí Minh
mức biến động chung của toàn bộ thị trường, riêng từng dự án có những biến động khác nhau. Từ các thông tin trên, luận văn giả sử giá bán BĐS giảm tối đa 20% và tăng tối đa 10% để phân tích độ nhạy. Kết quả phân tích độ nhạy theo giá bán được thể hiện ở Hình 5.1.
Hình 5.1 Biểu đồ NPV theo mức tăng giảm giá bán BĐS
Từ kết quả phân tích độ nhạy cho thấy dự án rất nhạy cảm với giá bán. Nếu như giá bán tăng 5% thì NPVtđt tăng từ 42,3 tỷ VND lên 105,9 tỷ VND (tương đương tăng 150%), NPVcđt tăng từ 33,8 tỷ VND lên 93 tỷ VND (tương đương tăng 175%).
Nếu giá bán giảm quá 3,3% thì NPVtđt âm, dự án không khả thi theo quan điểm tổng đầu tư. Nếu giá bán giảm quá 2,9% thì NPVcđt sẽ âm, dự án không khả thi theo quan điểm chủ đầu tư.
Từ các phân tích trên cho thấy dự án có rủi ro rất cao, bởi vì các kết quả của dự án thay đổi rất lớn nếu giá bán chỉ tăng hoặc giảm một vài điểm phần trăm. Trong khi đó biên độ biến động giá theo từng quý của thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh ở một vài phần trăm là rất phổ biến. Mặc dù chủ đầu tư là người đưa ra giá bán cũng như các điều kiện về hợp đồng mua nhà, nhưng rõ ràng giá bán theo quy luật cung cầu của thị trường nên nếu đưa ra mức giá không phù hợp sẽ dẫn đến hàng không thể bán được. Lúc đó dự án cũng sẽ không hiệu quả do thời gian thu hồi vốn
chậm, các chi phí đặc biệt là lãi vay sẽ ăn vào phần vốn đầu tư của chủ sở hữu dẫn đến thua lỗ nặng và mất vốn.
5.1.1.2 Phân tích độ nhạy theo lãi suất vay
Theo nghiên cứu về lãi suất cho vay bình quân từ năm 2008 đến 2013 cho thấy, lãi suất thấp nhất 9%, lãi suất cao nhất 21,85%12. Lãi suất cho vay đầu tư dự án ở mỗi ngân hàng và tùy từng dự án mà sẽ có sự khác nhau nhưng chênh lệch không đáng kể. Luận văn giả sử mức biến động lãi suất vay từ 6% đến 25% để thực hiện phân tích độ nhạy. Kết quả phân tích độ nhạy của NPV theo lãi vay được thể hiện như Hình 5.2.
Hình 5.2 Biểu đồ NPV theo lãi suất vay
Từ biểu đồ cho thấy NPVtđt, NPVcđt tỷ lệ nghịch với lãi suất vay nợ, nhưng mức độ tác động lãi suất lên NPVtđt, NPVcđt là khác nhau. Khi lãi suất vay nợ càng giảm thì NPVtđt tăng càng nhanh hơn NPVcđt, khi lãi suất vay nợ càng tăng cao thì NPVtđt và NPVcđt càng gần bằng nhau. Nếu lãi suất vay nợ tăng hơn 16,8% thì NPVtđt sẽ bắt đầu âm, dự án không khả thi theo quan điểm TĐT. Nếu lãi suất vay
12Stox Research (2013), Statistics on average deposit and lending interest rates of commercial banks by month from 2008 to August 2013
nợ tăng lên đến 16,6% thì NPVcđt bắt đầu chuyển từ dương sang âm, dự án sẽ không khả thi để đầu tư theo quan điểm CĐT.
Nghiên cứu dựa trên số liệu về lãi suất cho vay từ năm 2008 đến 2013 thì lãi suất cho vay từ 17% trở lên xuất hiện trên 40%13. Do đó rủi ro về lãi suất ảnh hưởng đến kết quả dự án không khả thi là hoàn toàn có thể xảy ra. Đó cũng chính là một trong những lo ngại lớn của rất nhiều chủ đầu tư các dự án BĐS.
Ngược lại, khi lãi suất cho vay giảm còn 6% năm thì NPVtđt, NPVcđt cũng tăng trên 70%. Xét trong tình hình hiện tại và dữ liệu quá khứ thì điều này vẫn có khả năng xảy ra. Lãi suất giảm ngoài việc tác động đến hiệu quả của dự án thông qua chi phí lãi vay giảm, ngoài ra cũng giúp cho dự án bán được hàng nhanh hơn nên càng cộng hưởng tích cực đến NPV.
Qua những phân tích cho thấy lãi suất vay tác động lớn đến hiệu quả tài chính của dự án. Và cũng là một trong những nhân tố rất quan trọng của thị trường BĐS nói chung.
5.1.1.3 Phân tích độ nhạy theo chi phí đầu tư xây dựng
Trong các biến đầu vào của dự án thì chi phí xây dựng là một trong những thành phần chiếm tỷ trọng lớn nhất dự án khoảng 70% tổng giá trị đầu tư. Nghiên cứu từ tập suất vốn đầu tư xây dựng các năm gần đây cho thấy không có sự chênh lệch lớn về chi phí đầu tư xây dựng ở chung cư cao từ 14 tầng đến 19 tầng 10,20 triệu/m214 (năm 2011) và 10,31triệu/m2 15 (năm 2012). Nhưng do thời gian xây dựng dự án là 3 năm và chi phí xây dựng cũng có thể tăng do nhiều nguyên nhân khác như hồ sơ xin phép, tiến độ xây dựng, rủi ro về kỹ thuật, và nhiều nhân tố khác nữa nên luận
13 Stox Research (2013), Statistics on average deposit and lending interest rates of commercial banks by month from 2008 to August 2013”
14 Bộ Xây Dựng (2012), Quyết định số 725/QĐ-BXD, Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2011
15 Bộ Xây Dựng (2013), Quyết định số 439/QĐ-BXD, Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012
văn giả sử mức biến động giá xây dựng cơ sở chưa bao gồm lạm phát thay đổi trong biên độ 20% để phân tích tương đương chi phí xây dựng thấp nhất là giảm 10% và cao nhất là tăng 10% so với chi phí xây dựng trong mô hình cơ sở. Kết quả phân tích độ nhạy theo chi phí đầu tư xây dựng được thể hiện như Hình 5.3.
Hình 5.3 Biểu đồ thay đổi NPV theo mức tăng giảm chi phí xây dựng
Từ biểu đồ trên cho thấy, nếu như chi phí xây dựng giảm 5% thì NPVtđt tăng từ 42,3 tỷ VND lên 84,1 tỷ VND (tương đương tăng 91%), NPVcđt tăng từ 33,8 tỷ VND lên 74,8 tỷ VND (tương đương tăng 121%). Khi chi phí xây dựng tăng 5,1%
thì NPVtđt bằng 0. Khi chi phí xây dựng tăng 4,1% thì NPVcđt bằng 0 hay nói cách khác nếu chi phí xây dựng tăng hơn 4,1% thì dự án sẽ không khả thi.
5.1.1.4 Phân tích độ nhạy theo lạm phát VND
Theo như dữ liệu về lạm phát từ Bảng 4.1 cho thấy lạm phát VND trong những năm gần đây có nhiều biến động, từ mức 19,9% năm 2009 đến 2013 giảm còn 6%. Do đó luận văn giả sử lạm phát biến động trong khoảng từ 4% đến 22% để phân tích độ nhạy. Kết quả phân tích độ nhạy theo lạm phát như Hình 5.4.
Từ biểu đồ cho thấy lạm phát có tác động đáng kể đến kết quả dự án, khi lạm phát hơn 13,1% thì NPVtđt âm. Khi lạm phát hơn 11,7% thì NPVcđt âm, dự án sẽ không khả thi để đầu tư. Tác động của lạm phát đến dự án được lý giải là khi lạm phát tăng
làm cho NPV của dòng tiền thu theo kế hoạch bị giảm vì các hợp đồng được ký và thu tiền theo tiến độ xây dựng trong tương lai, NPV của vốn lưu động giảm, PV của TTNDN tăng dẫn đến làm giảm NPV của dự án. Tác động của lạm phát lên các dòng tiền của dự án được thể hiện như Bảng 5.1.
Hình 5.4 Biểu đồ thay đổi NPV theo lạm phát VND
Bảng 5.1 Tác động lạm phát lên một số hạng mục dòng tiền (ĐVT: triệu VND)
PV 4% 6,50% 9% 13% 17% 22%
Doanh
thu BĐS 1.735.683 1.735.683 1.735.683 1.735.683 1.735.683 1.735.683 Thu từ
BĐS 1.690.257 1.682.958 1.676.022 1.665.613 1.655.971 1.644.875 Thu từ
QLCC 14.269 12.571 11.119 9.206 7.689 6.210
Thanh lý
TSCĐ 1.024 905 802 664 554 446
AR(ARtr
-ARs) (21.276) (24.637) (27.817) (32.562) (36.928) (41.919) Chi phí
đầu tư 1.486.165 1.486.165 1.486.165 1.486.165 1.486.165 1.486.165 ΔAP(APtr
- APs) (14.947) (17.384) (19.709) (23.215) (26.481) (30.262) ΔCB(CBs
-CBtr) 4.255 4.927 5.563 6.512 7.386 8.384
TTNDN 100.169 107.897 115.287 126.437 136.803 148.768
Từ Bảng 5.1 cho thấy khi lạm phát tăng doanh thu từ BĐS không thay đổi do giá bán tăng theo lạm phát thông qua tỷ giá hối đoái, nhưng dòng tiền thu từ BĐS giảm do lạm phát mỗi năm tăng nhưng tiền khách hàng trả không tăng theo lạm phát.
Doanh thu từ QLCC giảm khi lạm phát tăng vì phí QLCC trong mô hình cơ sở giả định tăng 5% mỗi năm. Doanh thu từ thanh lý tài sản giảm vì giá trị thanh lý không điều chỉnh theo lạm phát. Khi lạm phát tăng, PV của ΔARgiảm dẫn đến NPV giảm, PV của ΔAP giảm dẫn đến NPV tăng và PV của ΔCB tăng dẫn đến NPV giảm.
Tổng NPV của ΔAR, ΔAP, ΔCB giảm khi lạm phát tăng. Khi lạm phát tăng, PV của TTNDN tăng do tác động khấu trừ TTNDN của ngân lưu chi phí đầu tư lấn át ngân lưu lãi vay, từ đó làm cho NPV của dòng tiền TTNDN giảm.