Chương 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3. Hệ thống các chỉ tiêu phân tích
- Diện tích nhà ở sinh viên tối thiểu - Cơ cấu vốn đầu tƣ nhà ở sinh viên - Tỷ lệ sinh viên có nhu cầu ở nội trú
- Tỷ lệ sinh viên đƣợc nội trú so với nhu cầu 2.3.2. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế
Xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên Công thức xác định:
Vđ + L + Ql + Bt - Tdv
Gt = --- x K 10 x S
Trong đó:
- Gt: là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng)
- Vđ: là chi phí đầu tƣ xây dựng của dự án đƣợc phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm)
Công thức xác định:
Tđ x (1+r)n Vđ = ---
(1+r)n - 1
+ Tđ : Là tổng chi phí đầu tƣ xây dựng dự án tại thời điểm bàn giao đƣa vào khai thác sử dụng (theo giá trị quyết toán vốn đầu tƣ đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng).
+ r: Là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc vào người có thẩm quyền quyết định đầu tƣ (%/năm)
+ n: Là số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng dự án và người có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng tối thiểu là 20 năm.
- L: Là lợi nhuận của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tƣ xây dựng công trình (đồng/năm)
- Ql: Là chi phí quản lý vận hành hàng năm (đồng/năm) - Bt: Là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (đồng/năm)
- Tdv: Là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm nhƣ: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có) từ hoạt động thể thao (đồng/năm)
- S: Là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2).
- K: Là hệ số tầng, đƣợc xác định theo nguyên tắc: tổng hệ số K của 1 Block nhà =1.
Chú thích: + “10” : là số tháng sinh viên thuê nhà ở trong 1 năm
* Một số chỉ tiêu đánh giá chủ yếu:
Có rất nhiều chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế đầu tƣ xây dựng cơ bản của một dự án, tuy nhiên có thể biểu hiện ở một số chỉ tiêu cơ bản sau đây:
- Phản ánh chi phí:
Tổng số vốn đầu tƣ, cơ cấu vốn đầu tƣ (xây lắp, thiết bị, kiến thiết cơ bản khác).
- Phản ánh kết quả:
Kết quả xây dựng đo đếm đƣợc: m2 xây dựng, năng lực phục vụ, công suất máy móc thiết bị.
- Kết quả sử dụng:
Doanh thu năm, lợi nhuận năm, sản phẩm năm...
- Số lao động thu nhận đƣợc sau khi công trình hoàn thành.
Có thể tính theo công thức sau:
Tổng số chỗ làm việc mới:
Zc = ZtL ZgL Zgk Ztk Trong đó:
Zc : Tổng số chỗ làm việc đƣợc tạo ra cho lao động lành nghề và không lành nghề.
t
ZL: Chỗ làm việc cho lao động lành nghề đƣợc tạo ra cho dự án.
g
ZL: Chỗ làm việc cho lao động lành nghề đƣợc tạo ra trong các dự án liên quan.
g
Zk: Chỗ làm việc cho lao động không lành nghề đƣợc tạo ra trong các dự án có liên quan.
- Số chỗ làm việc đƣợc tạo ra trên một đơn vị vốn đầu tƣ (gồm cả lao động lành nghề và lao động không lành nghề).
I XCT ZC
Trong đó:
T
XC: Số chỗ làm việc trên một đơn vị vốn đầu tƣ.
I : Tổng vốn đầu tƣ.
- Số chỗ làm việc cho lao động không lành nghề (hoặc lành nghề) trên đơn vị vốn đầu tƣ.
I Z Z
I K K
E hoặc
I Z X
I L L E - Phản ánh hiệu quả đầu tƣ xây dựng cơ bản:
Hệ số sử dụng vốn đầu tƣ:
H = Giá trị tài sản cố định mới đƣa vào sử dụng Tổng số vốn đầu tƣ
Hệ số sử dụng công suất:
Hcs = Công suất thực tế
Công suất thiết kế (hoặc công suất xây dựng) Lợi nhuận vốn:
Ln = Lợi nhuận trước thuế Doanh thu hàng năm
- Chỉ tiêu thời hạn đầu tƣ - chỉ tiêu thời hạn đầu tƣ còn đƣợc coi là một trong những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tƣ xây dựng cơ bản. Chỉ tiêu này đƣợc biểu hiện bằng công thức sau:
T E t
x 100 Trong đó:
E: Là hiệu quả đầu tƣ.
t: Thời hạn đầu tƣ đƣợc rút ngắn so với thời gian dự kiến.
T: Thời hạn thu hồi vốn đầu tƣ.
Ví dụ: Một dự án đầu tƣ thực hiện trong 36 tháng, nhƣng nhà đầu tƣ đã áp dụng nhiều biện pháp và rút ngắn đƣợc 06 tháng và nếu dự án có thời hạn thu hồi vốn là 10 năm (120 tháng) thì hiệu quả đầu tƣ do rút ngắn thời gian là: E = (6/120) x 100 = 5%). Nghĩa là thời gian rút ngắn đƣợc 5% so với dự kiến .
Thường khi tính toán về hiệu quả thời gian, người ta thường hay nói đến khái niệm “ độ trễ đầu tƣ” tức là công trình không hoàn thành đúng tiến độ, kéo dài, chậm thanh toán khối lƣợng hoàn thành. Tình trạng này đang diễn ra phổ biến đối với việc đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước ở nước ta hiện nay, việc thực hiện vẫn phân tán, dàn trải, không cân đối đủ nguồn vốn cho dự án dẫn đến nợ đọng vốn xây dựng cơ bản, công trình chậm đƣa vào sử dụng, giảm hiệu quả sử dụng khai thác. Theo số liệu thống kê năm 2005, hiện có khoảng 960 dự án nhóm B và C thực hiện quá thời hạn qui định, trong đó 230 dự án đã quá thời gian thực hiện 4 năm và 730 dự án nhóm C đã quá thời hạn thực hiện 2 năm. Đáng lưu ý có một số ngành, địa phương bố trí vốn dành cho nhóm C chỉ khoảng 1 tỷ đồng.
- Thời gian thu hồi vốn của dự án:
Tt = Tổng vốn đầu tƣ
Lợi nhuận trước thuế
Điểm hoà vốn: là giá trị chỉ tiêu đặc trƣng cho việc khai thác dự án, với giá trị đó thì chi phí bằng thu nhập. Cần nghiên cứu hai chỉ tiêu sau:
- Chỉ tiêu doanh thu hoà vốn:
Dhv =
Chi phí cố định - Chi phí biến đổi
Tổng doanh thu
Chi phí biến đổi bao gồm tất cả các chi phí có liên quan. Chi phí biến đổi tỷ lệ thuận với mức sản xuất. Chi phí biến đổi tăng thì tổng sản lƣợng tăng.
Chi phí cố định: không thay đổi (nhƣ lãi ngân hàng, theo lãi suất năm, quý...).
Đây là những chỉ tiêu để tính toán lƣợng hoá và đánh giá hiệu quả vốn đầu tƣ xây dựng cơ bản.
Chương 3