1.2. Những quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính được quy định tại Khoản 15, Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 (Luật đất đai, 2013).
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất) là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, đồng thời chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất đai có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính theo Khoản 2, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đăng ký lần đầu được thực hiện khi: Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất; người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật theo Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đăng ký biến động được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có sự thay đổi trong các trường hợp sau: Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
có thay đổi về hình dạng, kích thước thửa đất; có thay đổi về mục đích sử dụng đất; có thay đổi về thời hạn sử dụng đất; thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; giấy chứng nhận đã cấp bị mất hoặc hư hỏng; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu thay đổi giấy chứng nhận đã được cấp từ trước ngày 10/12/2009. Riêng các trường hợp người thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã hội, nhận khoán các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác và tổ chức cộng đồng dân cư giao để quản lý thì không được đăng ký quyền sử dụng đất.
Đăng ký biến động với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp: Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện thế chấp, góp vốn mà không hình thành pháp nhân mới; chuyển quyền từ hình thức cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Các trường hợp thay đổi:
người sử dụng đất, người sở hữu tài sản được phép đổi tên; giảm diện tích do sạt
lở; người sử dụng đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào GCN đã cấp; thay đổi thông tin về số hiệu thửa đất; đơn vị hành chính nơi có thửa đất; thay đổi về nhà ở và công trình xây dựng trên đất; thay đổi diện tích và nguồn gốc; hồ sơ giao rừng sản xuất; đính chính nội dung ghi trên giấy chứng nhận đã cấp có sai sót do việc in hoặc cấp GCN mà người được cấp GCN không đề nghị cấp mới.
1.2.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công trình tín ngưỡng);
- Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế và pháp nhân Việt Nam);
Các đối tượng sử dụng đất này thực hiện đăng ký trong trường hợp:
- Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng dất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Riêng đối với trường hợp: Người thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, nhận khoán của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử dụng và trường hợp tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì không thực hiện quyền sử dụng đất.
1.2.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký quyền sử dụng đất
Người chịu trách nhiệm việc đăng ký QSDĐ là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất.
Người chịu trách nhiệm việc đăng ký gồm có:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình;
- Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của đơn vị mình;
- Chủ tịch UBND xã, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng khác của địa phương;
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;
- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình;
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình;
- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký QSDĐ đều có thể ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật.