2.2. Phát triển quỹ đất một số nước trên thế giới
2.2.1. Phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc
2.2.1.1. Chính sách liên quan đến phát triển đất
Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu. Việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua các chính sách trưng mua, chính sách thu hồi đất và chính sách lấn biển.
a. Chính sách trưng mua đất
Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác, Nhà nước quyết định trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu. Diện tích đất dự án do Nhà nước quyết định trưng mua thực hiện theo quy hoạch sử dụng đât. Việc bồi thường khi Nhà nước trưng mua đất thực hiện theo Luật trưng mua. Chính sách bồi thường bao gồm bồi thường đất và tài sản gắn với đất, hỗ trợ tạm cư nếu thu hồi đất liên quan đến nhà ở, hỗ trợ thiệt hại thu nhập do bị thu hồi đất. Giá đất bồi thường được xác định theo cơ chế thị trường do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá thực hiện.
b. Chính sách thu hồi, bồi thường, tái định cư
Tùy mục đích tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển vì lợi ích công cộng hay lợi ích kinh tế mà sẽ điều chỉnh bởi các Luật khác nhau.
Luật Thu hồi đất và bồi thường là Bộ luật chung quy định các nguyên tắc và thủ tục thu hồi đất (tự nguyện và không tự nguyện), bồi thường và tái định cư.
Nó được áp dụng cho mọi trường hợp, trừ khi có điều khoản đặc biệt nào nằm trong đạo luật khác. Các nguyên tắc thực hiện chi tiết hơn sẽ được quy định trong Quyết định của Tổng thống.
Toàn bộ chi phí thu hồi đất và tái định cư, bao gồm bồi thường, di dời, phục hồi sinh kế (nếu có) sẽ thuộc chi phí của dự án. Chủ dự án phải trả trước những khoản trên. Chi phí của việc thu hồi và tái định cư sẽ được thu hồi khi bán đất đã phát triển.
Đối với nhà ở tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị ảnh hưởng có thể chọn khu vực nhà, nhà ở, hoặc khoản trợ cấp di dời. Nếu điều này không thực tế để phát triển khu vực tái định cư, người dân chỉ được nhận khoản trợ cấp di dời. Một khu vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ, do chủ dự án chi trả.
c. Chính sách tạo quỹ đất bằng phương thức “lấn biển”
Chính phủ Hàn Quốc đầu tư kinh phí và giao cho các tập đoàn phát triển bất động sản thực hiện các dự án này (Phương Thảo, 2013).
2.2.1.2. Mô hình của tổ chức tạo lập quỹ đất
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án: Về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số dự án công tư kết hợp... Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của người sở hữu và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng.
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng bộ tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc) thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng; tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án.
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sát nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống và nhà ở của người dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia.
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý; Xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư....
Nguồn nhân lực: Hiện Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855 kỹ sư (gồm: 1.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô thị, 187 kiến trúc sư cảnh quan, 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác).
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại Seoul và 15 chi nhánh tại các địa phương. Tập đoàn đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam. Từ năm 2006, Tập đoàn đã phối hợp với KOICA thực hiện 26 chương trình đào tạo chia sẻ kinh nghiệm với 385 đại biểu đến từ các quốc gia với mục tiêu nhằm nâng cao khả năng hoạch định chính sách cho các cán bộ trong phát triển nhà và khu đô thị thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm, sự hiểu biết của Hàn Quốc về lĩnh vực này.
Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân. Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ, không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của quốc gia (Thu Hằng, 2012).
Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt. Do vậy đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất; đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi.
Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở. trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh từ vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại, ..) thông qua việc điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.1.3 .Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất
- Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc;
- Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát, Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
- Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế;
- Nguồn vốn huy động từ khách hàng;
- Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở).
Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).