2. Tình hình tài chính
2.3.Hàng tồn kho
Hàng tồn kho tính đến 31/12/2012
09/05/201109/05/2011 09/05/2011
Đvt: tỷ đồng
Hàng tồn kho tính đến thời điểm 31/12/2012của 25 công ty BĐS niêm yết là 68.031 tỷ đồng, tăng 24% so với đầu năm và chiếm 39% tổng tài sản. Tồn kho tăng do tiến độ bán hàng chậm, chi phí lãi vay tăng, các công ty vẫn phải thực hiện một số dự án dở dang để kịp tiến độ bàn giao cho khác hàng. Tuy nhiên, tồn kho trên báo cáo tài chính vẫn chưa thể hiện hết số dự án các doanh nghiệp BĐS đang triển khai do một phần thể hiện trong tài sản cố định (chi phí xây dựng dở dang) và các khoản đầu tư tài chính dài hạn (liên doanh với các công ty khác để triển khai dự án). Do đó, nếu cộng thêm các khoản này vào thì tồn kho thực tế tại các dự án của các công ty BĐS còn lớn hơn rất nhiều.
Tồn kho dự án chính là mấu chốt quan trọng nhất quyết định triển vọng và khả năng phục hồi của các doanh nghiệp BĐS. Có thể nói hiện nay nhiều DN đã phải chết lâm sàng trên đống tài sản hàng ngàn tỷ đồng ở các dự án dở dang trải dài trên 3 miền đất nước.
Thống kê 5/25 công ty có hàng tồn kho lớn nhất năm 2012 cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại 5 công ty này khoảng 37.953 tỷ đồng, chiếm 56% tồn kho của 25 công ty được thống kê và lớn gấp 1,2 lần tồn kho của 20 công ty còn lại.
VIC: Tồn kho tính đến thời điểm 31/12/2012 củaVIC là 17.785 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với đầu năm. Trong đó tồn kho tại 7 dự án lớn của VICđã lên tới 17.639 tỷ đồng. Hầu hết các dự án đang triển khai thuộc phân khúc khách sạn và khu nghỉ dưỡng cao cấp như: dự án biệt thự Vincom Village; dự án căn hộ cao cấp Royal City, dự án Times City; dự án khách sạn và khu nghỉ dướng Vinpearl Hội An, Vinpearl Đà Nẵng Luxury; dự án biệt thự sân golf Vinpearl Nha Trang; dự án biệt thự quảng trường tại TP. Nha Trang. Mặc dù thị trường BĐS năm 2012 gặp nhiều khó khăn khiến doanh thu BĐS sụt giảm mạnh nhưng tiến độ triển khai các dự án của VIC khá tốt, một phần nhờ nguồn thu khá ổn định từ việc cho thuê mặt bằng bán lẻ và kinh doanh dịch vụ nhà hàng, khách sạn, du lịch và một phần nguồn thu được từ việc phát hành hơn 11 ngàn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp cho các NHTM.
www.fpts.com.vn
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
KBC: Tồn kho tính đến 31/12/2013 củaKBClà 7.053 tỷ đồng, tăng thêm 1.212 tỷ đồng so với đầu năm. Quan sát tồn kho tại các dự án của KBC cho thấy, Công ty hiện đang xây dựng dở dang khoảng trên 11 dự án, trong đó có tới 6 dự án là Khu công nghiệp. Riêng tồn kho tại dự án Khu công nghiệp – Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) và dự án Khu công nghiệp Tân Phú Trung (Củ Chi) đã lên tới trên 5.600 tỷ đồng, chiếm tới 79% hàng tồn kho của Công ty. Môi trường đầu tư năm 2012 xấu đi khiến dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam bị gián đoạn qua đó ảnh hưởng lớn đến kế hoạch kinh doanh cũng như hiệu quả tại các dự án của KBC. Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy tại KCN Tân Phú Trung mới chỉ đạt 24%, KCN Tràng Duệ là 20%, KCN Quang Châu là 50%.
PDR: Tồn kho tính đến 31/12/2012 của Công ty lên tới 4.667 tỷ đồng và tập trung chủ yếu tại 4 dự án: The Everich 2, The Everich 3, dự án Nhà Bè, dự án Long Thạnh Mỹ. Trong đó, chi phí đầu tư tại dự án The Everich 2 đã lên tới gần 3.000 tỷ đồng và dự án The Everich 2 là 09/05/2011
The Everich 2 thuộc phân khúc căn hộ cao cấp tọa lạc vị trí 422 Đào Trí (Q7) nên gặp nhiều khó khăn hơn cả. Mặc dù Công ty đã chủ động điều chỉnh một số nội dung trong dự án như tăng quy mô từ 3.125 căn hộ lên gần 4.900 căn hộ bằng cách bổ sung và tăng lượng căn hộ có diện tích dưới 70m2 và giảm khoảng 20% giá bán so với ban đầu (hiện giá bán của chủ đầu tư khoảng 1.300 USD/m2). Tuy nhiên, sức mua tại dự án này vẫn rất yếu. Doanh thu 2012 chủ yếu đến từ bán một phần khu đất làm dịch vụ tại dự án Everich 3 và bán tầng hầm làm chổ để xe tại Everich 1. Hiện tại, Công ty đã thống nhất với khách hàng lùi thời gian hoàn thành và bàn giao căn hộ Everich 2 cho khách hàng từ quý 3/2013 sang cuối năm 2014. Ngoài dự án Everich 3 đang được điều chỉnh để chuyển sang bán đất nền thì 2 dự án còn lại vẫn đang trong giai đoạn xin phê duyệt quy hoạch nên triển vọng doanh thu trong thời gian tới không cao.
HAG: Tồn kho cuối năm 2012 của HAG khoảng 4.265 tỷ đồng, giảm 184 tỷ đồng so với đầu năm và chiếm khoảng 14% tổng tài sản. Trong đó, tồn kho căn hộ bán giảm 879 tỷ đồng, tương đương hơn 2.904 tỷ đồng vào cuối năm 2012. Tuy nhiên, tồn kho thực tế trong năm của HAG vẫn tăng thêm gần 1.158 tỷ đồng. Mặc dù doanh thu thuần năm 2012 tăng thêm 1.258 tỷ đồng (trong đó riêng doanh thu kinh doanh BĐS tăng thêm tới 1.069 tỷ đồng, chiếm 85%) so với 2011 nhưng khoản phải thu cũng tăng thêm gần 449 tỷ đồng. Như vậy, bản chất của việc giảm hàng tồn kho của HAG không đồng nghĩa với việc hoạt động kinh doanh BĐS năm 2012 của Công ty tốt hơn năm 2011. Thậm chí, nếu phân tích dòng tiền kinh doanh trong 2 năm trở lại đây thì tình hình có vẻ ngày càng xấu đi. Trong năm 2012, Công ty đã hoàn thành được 5 dự án cung cấp ra thị trường 253.328m2 sàn kinh doanh. Hiện tại, HAG đang xây dựng dở dang 6 dự án bao gồm: 1 dự án căn hộ cao cấp tại Thái Lan, 3 dự án căn hộ, 1 dự án TTTM – văn phòng và 1 dự án đất nền. Loại trừ dự án căn hộ cao cấp HAGL – Bangkok và sử dụng giá bán bình quân khoảng 16 triệu đồng/m2 thì ước tính giá trị của các dự án đang triển khai củaHAGlà gần 6.700 tỷ đồng. Ngoài những dự án hiện hữu thì quỹ đất còn lại của HAGvẫn lên tới 1.070.034m2 sàn kinh doanh. Áp lực giải phóng hàng tồn kho của HAG là không lớn do Công ty không triển khai ồ ạt các dự án. Hiện tại, quỹ đất sạch sẵn sàng đưa vào kinh doanh khá lớn trong khi các dự án hiện tại hầu hết đã được hoàn thành và đang mở bán. Rủi ro lớn hơn của HAG chính là các khoản đầu tư vào cao su và mía đường ở Đông Dương.
SJS: Tồn kho cuối năm 2012 của Công ty khoảng 4.330 tỷ đồng, tăng thêm 355 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, riêng tồn kho tại 2 dự án: KĐT Nam An Khánh và KĐT mới Hòa Hải – Đà Nẵng đã lên tới trên 3.300 tỷ đồng. Đây là 2 dự án đang gặp nhiều khó khăn và là minh chứng tiêu biểu cho thực trạng hoạt động củaSJShiện nay. Mặc dù dự án KĐT Nam An Khánh đã chính thức được bàn giao lại choSJSlàm chủ đầu tư (sau khi bị Chính phủ và Bộ xây dựng yêu cầu tạm dừng việc đầu tư hồi tháng 10/2011 do liên quan đến các hoạt động chuyển nhượng dự án trái pháp luật). Tuy nhiên, giá bán tại dự án này cũng đã giảm tới một nửa so với giai đoạn đỉnh điểm của năm 2010 và hiện đang giao dịch trong khoảng 18 – 20 triệu đồng/m2. Dự kiến trong năm 2013SJSsẽ triển khai bán hàng tại dự án này và chuyển nhượng khoảng 5 – 7ha khu hỗn hợp cao tầng cho các đối tác
09/05/2011
www.fpts.com.vn
26
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
nước ngoài. Đối với dự án KĐT Hòa Hải – Đà Nẵng. Tồn kho tính đến cuối năm 2012 tại dự án này là 1.108 tỷ đồng, tương đương mức giá mà Công ty đã mua lại từ đối tác trong năm 2010. Dự kiến trong năm 2013 Công ty sẽ chuyển nhượng dự án này và ước tính sẽ bị lỗ khoảng 144 tỷ đồng. Nhờ đã trích lập trong năm 2012 nên khoản lỗ từ việc chuyển nhượng này sẽ không còn ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh củaSJStrong năm 2013. Được biếtSJSđã cấm cố dự án này cho ngân hàng Maritime để có khoảng vay 550 tỷ đồng (phát sinh trong năm 2010). NếuSJSchuyển nhượng thành công dự án trên trong năm 2013 và hoàn thành nghĩa vụ nợ đối với Marimtime bank thì dòng tiền ròng thu về dự kiến chỉ còn hơn 400 tỷ đồng.
Tồn kho tính đến 31/03/2013của 18 công ty BĐS ở khoảng 60.934 tỷ đồng. Ngoại trừ DXG thì tồn kho của các công ty BĐS còn lại tăng lên không đáng kể, bình quân tăng 4% so với đầu năm. Tồn kho tăng thấp trong quý 1/2013 do rơi vào dịp lễ Tết và mùa tổ chức ĐHCĐ nên các công ty chưa đẩy09/05/2011
dự án. Ngoài ra, các doanh nghiệp có xu hướng tạm ngưng triển khai để chờ đợi những thay đổi chính sách từ phía cơ quan quản lý, đặc biệt là vấn đề lãi suất và các giải pháp giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS. Tồn kho tại các công ty nhưITC,FDC,KBC,IJC vàBCIhầu như không tăng.SCRvàTDHlà 2 công ty có tồn kho giảm nhẹ so với đầu năm, lần lượt giảm 1% và 2%.
Tồn kho của DXG tính đến thời điểm 31/3/2013 là 327,8 tỷ đồng, tăng 154% so với đầu năm, chủ yếu do đầu tư thêm gần 200 tỷ đồng cho dự án KDC Trảng Bom (Gold Hill). Đây là dự án Công ty đẩy mạnh triển khai trong quý 1/2013 và dự kiến sẽ mang lại doanh thu chủ lực trong năm 2013. Mặc dù tồn kho tăng mạnh nhưng mới chỉ chiếm khoảng 33% tổng tài sản, nằm ở những dự án đã hoàn thành và có thể đưa vào sử dụng ngay như chung cư Phú Gia Hưng hay đất nền KDC Trảng Bom.