CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đănh ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác đăng ký biến động trên địa bàn huyện Nhà Bè
2.4.2 Những khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/7/2015 đến 01/7/2019
Thứ nhất: Việc thực hiện cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Việc cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn tiến hành chậm. Tình trạng trả hồ sơ chậm tiến độ còn diễn ra. Bên cạnh đó việc giải quyết còn có những sai sót. Tình trạng bổ túc hồ sơ trong thực hiện thủ tục về cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn tồn tại.
Một số địa phương chưa triển khai thực hiện đồng bộ cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả các loại đất mà chủ yếu tập trung
Luận văn thạc sĩ Khoa học
vào một số loại đất chính như đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị gây ra tình trạng chậm cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các loại đất khác. Đặc biệt, chậm thực hiện việc cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhà hình thành trong tương lai, nhất là nhà chung cư do hầu hết căn hộ đã qua mua bán trao tay, chưa có giấy tờ hợp lệ và được mua đi bán lại nhiều lần mà không làm thủ tục đúng quy định. Vì vậy, việc xét cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sở hữu rất khó khăn, góp phần gây nên sự ách tắc kéo dài như hiện nay [17].
Thời gian đầu, việc tổ chức triển khai, thực hiện công tác cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trên địa bàn huyện còn lúng túng;
sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn trong công tác cấp giấy chứng nhận có lúc chưa chặt chẽ và đồng bộ, việc rà soát số hộ có nhu cầu cấp giấy trong địa bàn các xã, thị trấn quản lý còn nhiều khó khăn, thiếu tính kế thừa.
Thứ hai: Công tác cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
UBND huyện cũng chưa thực sự quan tâm đúng mức đến việc cải cách thủ tục hành chính khi thực hiện công tác cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân, vẫn còn tình trạng gây phiền hà cho người dân khi làm các thủ tục hành chính về đất đai. Công tác tuyên truyền về sự cần thiết, quyền và nghĩa vụ trong việc cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa sâu rộng, chưa hiệu quả.
Quy trình, thủ tục, hồ sơ cấp giấy lần đầu còn rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho người dân khi đăng ký quyền sử dụng đất.
Thứ ba: Việc thực hiện thủ tục hành chính từ phía người dân
Nhận thức và ý thức chấp hành quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận của một số người sử dụng đất còn hạn chế; còn chậm trễ, chưa thực hiện kê khai đăng ký đất đai theo thông báo của địa phương. Một số người dân còn chưa ý thức được vai trò, tầm quan trọng của việc cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do đó chưa chủ động trong công tác này. Một số người dân chưa hiểu biết đầy đủ các quy định về cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do đó còn nhiều sai sót trong việc thực hiện các thủ tục.
Luận văn thạc sĩ Khoa học
Thứ tư: Về năng lực, trình độ của đội ngũ CBCC trong hoạt động cấp GCN QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Năng lực, trình độ công chức làm công tác này cũng còn những hạn chế nhất định. Một số công chức chưa được chuẩn hoá với vị trí công việc. Công chức địa chính ở các xã, thị trấn chưa thực hiện tốt việc theo dõi, cập nhật biến động đất đai theo quy định nên công tác quản lý, thống kê còn nhiều hạn chế, chưa đầy đủ, chưa kịp thời, thiếu chính xác, số liệu báo cáo chốt số từ các xã, thị trấn thường biến động, chưa thực hiện tốt các chỉ đạo từ huyện và từ các phòng ban chuyên môn, dẫn đến khó khăn trong việc xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, tạo lập nhà, trong xử lý vi phạm xây dựng, vi phạm pháp luật đất đai và trong công tác tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường và ít nhiều ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Thứ năm: Về công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm và tiếp nhận phản ánh, kiến nghị
Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý khiếu nại, tố cáo về cấp GCN QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn chưa phát huy hết vai trò phòng ngừa vi phạm pháp luật. Sự phối hợp trong quá trình thanh tra, kiểm tra là chưa thực sự tốt. Bên cạnh đó, hiện nay tình trạng đơn thư phản ánh kiến nghị của người dân nhiều. Việc tiếp nhận và giải quyết các phản ánh, kiến nghị của người dân còn tiến hành chậm.
* Nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện:
- Huyện Nhà Bè là huyện có diện tích tự nhiên lớn, với 7 đơn vị hành chính cấp xã, hiện đang sử dụng bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính không chính quy được lập năm 1992-1994, Năm 2004 – 2005 mới thành lập hệ thống bản đồ địa chính chính quy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính còn hạn chế, do vậy rất khó khăn trong việc thống kê các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận để lập kế hoạch và tổ chức thực hiện [17].
- Một số hộ dân không có nhu cẩu cấp giấy chứng nhận do quan niệm đất ông cha để lại, không ai vào xâm chiếm, sử dụng được, vì vậy chưa cẩn cấp giấy chứng nhận, mặt khác các thửa đất có giá trị, ở vị trí đẹp của gia đình đã được cấp giấy chứng nhận, nên không cộng tác tích cực với chính quyền địa phương trong việc cấp giấy chứng nhận cho các thửa, diện tích còn lại do cơi nới, lấn, chiếm thêm. Mặt khác, trình độ dân trí mặt bằng chung trong huyện chưa cao,
Luận văn thạc sĩ Khoa học
người dân có tâm lý không muốn tìm hiểu hoặc ngại tìm hiểu các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, vì vậy họ chưa thực sự quan tâm tới việc đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Kinh phí dành cho công tác quản lý đất đai còn hạn chế, việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất trích lại phục vụ công tác kê khai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận còn hạn hẹp, trong khi ngân sách nhà nước chưa đáp ứng được nhu cẩu của địa phương.
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng là một khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận. Nhiều thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, xác định nghĩa vụ tài chính, nhưng do số tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ phải nộp còn cao so với mức thu nhập bình quân của người dân, nên tình trạng nợ tiền sử dụng đất, nợ lệ phí trước bạ nhiều.
- Các qui định của một số văn bản pháp luật được ban hành không đồng bộ như trường hợp các hộ có nhu cẩu cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc đất giao không đúng thẩm quyền, chưa có công trình xây dựng trên đất thì không được xem xét công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận, nhưng khi xây dựng công trình thì bị xử lý vi phạm do đất chưa có giấy chứng nhận.
- Qui định pháp luật, chế độ chính sách luôn thay đổi và có nhiều bất cập, hồ sơ lưu trữ qua các thời kỳ không đẩy đủ, việc giải quyết tồn tại trong quản lý, sử dụng đất đai chưa được thực hiện tròn vẹn từ trước đến nay, lại liên quan đến trách nhiệm của nhiều ngành chức năng, nhưng công tác phối hợp của các ngành như cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan tài chính, Uỷ ban nhân các xã, thị trấn trên địa bàn huyện chưa chặt chẽ cũng gây thêm khó khăn cho huyện trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
- Thực hiện chủ trương chung của thành phố Hồ Chí Minh về luân chuyển công chức địa chính xây dựng nông nghiệp và môi trường, Công chức kế toán và công chức Tư pháp hộ tịch cấp xã để hạn chế tiêu cực trong công tác quản lý đất đai, tài chính tại cơ sở, UBND huyện Nhà Bè đã luân chuyển công chức địa chính 7 xã, thị trấn trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, việc luân chuyển công chức địa chính xã đến các xã mới có những hạn chế, khó khăn nhất định trong công tác xử lý tồn tại đất đai như: việc tra cứu hồ sơ lưu trữ về đất đai gặp nhiều khó khăn (do hồ sơ, tài liệu về công tác quản lý đất đai tại cấp xã thường được UBND xã giao lưu tại bộ phận địa chính xây dựng xã, công chức địa chính kiêm nhiệm việc lưu trữ, bảo quản
Luận văn thạc sĩ Khoa học
hồ sơ, không có văn thư lưu trữ riêng cho bộ phận địa chính-xây dựng xã nên việc lưu trữ hồ sơ chưa khoa học, công tác tra cứu hồ sơ phục vụ việc xử lý tồn tại, cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian tìm hồ sơ. Việc nắm bắt địa bàn, xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất tại các khu vực đất được giao không đúng thẩm quyền, lấn chiếm mà UBND xã, cơ quan có thẩm quyền không có hồ sơ lưu trữ không bằng các công chức địa chính đã làm việc lâu năm tại cơ sở nay đã luân chuyển sang xã khác.
2.5. Kết quả điều tra ý kiến của người dân về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận
Kết quả tổng hợp 150 phiếu điều tra tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại 3 điểm nghiên cứu được thể hiện theo bảng dưới đây:
Bảng 2. 6. Tổng hợp kết quả phiếu điều tra, khảo sát.
Đơn vị tính: Phiếu
Nội dung điều tra, khảo sát
Chi tiết của nội dung điều tra
khảo sát
Số phiếu đã ý kiến theo từng nội dung điều tra, khảo sát
Tổng số phiếu phát ra
Tổng số phiếu thu về
Tỷ lệ phần trăm (%)
Ghi chú
Thửa đất ông, bà đã được cấp GCN chưa?
Đã được cấp 112 150 150 74,66%
Chưa được cấp 13 150 150 8,67%
Đang làm thủ tục
đăng ký cấp GCN 25 150 150 16,67%
Lý do chưa cấp GCN?
Chưa có nhu cầu 2 13 13 15,38%
Thuế 4 13 13 30,76%
Thủ tục hành chính
phức tạp 6 13 13 46,15%
Ngại đến công
quyền 1 13 13 7,69%
Những
nguyên nhân chưa cấp GCN
Tiền thuế sử dụng
đất cao 4 13 13 30,76%
Tranh chấp đất đai 2 13 13 15,38%
Thiếu chứng từ chứng minh nguồn gốc
1
13 13 7,69%
Thiếu bản vẽ 0
2 13 13 15,38%
Luận văn thạc sĩ Khoa học
không cho mượn GCN cũ
Thiếu hướng dẫn 2 13 13 15,38%
Không đủ điều
kiện cấp giấy CN 1 13 13 7,69%
Không biết thủ tục
thế nào 1 13 13 7,69%
Lý do khác 0
Những cơ quan gây khó khăn cho ông, bà trong quá trình lập hồ sơ cấp GCN
UBND xã, thị trấn 13 25 25 52,00%
Chi nhánh
VPĐKĐĐ 2 25 25 8,0%
Phòng TN và MT 6 25 25 24,00%
Bộ phận “Một
cửa” 4 25 25 16,0%
Theo ông, bà thủ tục cấp GCNQSD đất ở cho hộ gia đình, cá nhân như thế nào
Rất thuận lợi
112
150 150 74,66%
Thuận lợi 13
150 150 8,67%
Không thuận lợi 25 150 150 16,67%
Theo ông, bà cơ quan Nhà nước cần phải làm gì để việc cấp GCN cho người dân được thuận lợi
Cần đơn giản thủ tục hơn nữa.
Nguồn: Kết quả tổng hợp phiếu điều tra Trong số 150 phiếu nghiên cứu thực hiện, có 13 phiếu điều tra tương đương 8,67% chưa được cấp GCN Quyền sử dụng đất. Những lý do chưa được cấp GCN bao gồm: Chưa có nhu cầu (15,38%), Thuế (30,76%), Thủ tục hành chính phức tạp (46,15%), Ngại đến công quyền (7,69%), Tiền thuế sử dụng đất cao (30,76%), Tranh chấp đất đai (15,38%), Thiếu chứng từ chứng minh nguồn gốc (7,69%), Thiếu bản vẽ (0%), Chủ sử dụng không cho mượn GCN cũ 15,38%, Thiếu hướng dẫn (15,38%), Không đủ điều kiện cấp GCN (7,69%), Không biết thủ tục thế nào (7,69%), Lý do khác (0%). Qua đó có thể thấy các nguyên nhân liên quan đến thuế và thủ tục hành chính là những lý do chính khiến người dân vẫn chưa được cấp GCN.
Luận văn thạc sĩ Khoa học
Qua kết quả phiếu điều tra đánh giá mức độ hài lòng của người dân cho thấy:
Thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận QSD đất còn rất rườm rà, người dân phải đi lại nhiều lần( do đi đến nhiều cơ quan) chưa tập trung được tại một đầu mối, dẫn tới mất nhiều thời gian và kinh phí đi lại, đặc biệt việc cấp đất ở lần đầu công chức địa chính xã thiếu hướng dẫn cho người dân, xét hồ sơ chưa đúng theo quy định, khi chuyển lên Chi nhánh Văn phòng đăng ký không đủ điều kiện do thiếu thành phần hồ sơ phải bổ sung.
Ngoài ra có một số ý kiến đóng góp của hộ gia đình, cá nhân được điều tra đề nghị cải cách thủ tục nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân có thể nộp ngay tại nơi lấy kết quả thủ tục hành chính (nơi nhận giấy chứng nhận) là bộ phận tiếp nhận và trả kết quả một cửa của UBND huyện, hiện nay chi cục thuế huyện không tham gia tiếp nhận và trả kết quả tại bộ phận một cửa của UBND huyện dẫn tới người dân phải đi lại nhiều nơi.
Đối với hồ sơ đăng ký biến động: Người dân rất hài lòng, hẹn trả đúng thời gian quy định, nhân viên tiếp nhận và trả kết quả nhiệt tình hướng dẫn người dân tận tình chu đáo, có biểu mẫu hướng dẫn tại bàn kê khai hồ sơ. Nếu hồ sơ cần bổ sung hoặc hồ sơ đã có kết quả thì phần mền hệ thống tiếp nhận và trả kết quả sẽ nhắn tin cho người dân đến nhận kết quả theo quy định.
Luận văn thạc sĩ Khoa học