CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ GIAI ĐOẠN 2014-2018
3.3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của của hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2014-2018
3.3.3.1. Kết quả đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo loại hình đăng ký
Từ ngày 01/01/2014 đến 31/12/2018, tổng số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đông Hà là 33.047 hồ sơ (Trong đó: 18.558 hồ sơ đăng ký thế chấp; 14.226 hồ sơ xóa đăng ký thế chấp; 181 hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung và 82 hồ sơ yêu cầu cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm).
Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo loại hình đăng ký trong giai đoạn 2014-2018 ở thành phố Đông Hà được thể hiện cụ thể tại bảng 3.4 và hình 3.4.
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo loại hình đăng ký trong giai đoạn 2014-2018
Đơn vị tính: Hồ sơ
STT Loại hình đăng ký giao dịch bảo đảm Số lượng hồ sơ Tỷ lệ (%)
1 Thế chấp 18.558 56,16
2 Xóa thế chấp 14.226 43,05
3 Đăng ký thay đổi nội dung 181 0.55
4 Cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm 82 0,25
Tổng 33.047 100
(Nguồn: Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đông Hà [3])
56.16%
43.05%
0.55% 0.25%
0 10 20 30 40 50 60
Thế chấp Xóa thế chấp
Đăng ký thay đổi nội
dung
Cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm
Cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Đăng ký thay đổi nội dung
Xóa thế chấp Thế chấp
Hình 3.4. Tỷ lệ các loại hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018
Từ bảng 3.4 và hình 3.4 có thể thấy loại hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện nhiều nhất tại thành phố Đông Hà đó là đăng ký thế chấp với 18.558 hồ sơ, chiếm đến 56,16% trong tổng số hồ sơ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất. Tiếp đến là hồ sơ xóa thế chấp với 14.226 hồ sơ, chiếm 43,05% trong tổng số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Qua nghiên cứu các hồ sơ lưu trữ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đông Hà, nhận thấy, hồ sơ đăng ký thế chấp và đăng ký xóa thế chấp có số lượng chênh lệch nhiều so với hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung và hồ sơ đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm. Nguyên nhân dẫn đến điều này là do đăng ký thế chấp và đăng ký xóa thế chấp là 2 loại hình chủ yếu trong đăng ký giao dịch bảo đảm.
trong đó, đăng ký thế chấp là loại hình đăng ký đầu tiên và là loại hình chủ yếu trong đăng ký giao dịch bảo đảm. Thành phố Đông Hà trong những năm gần đây có sự thay đổi lớn về bộ mặt đô thị, các lĩnh vực văn hóa xã hội có nhiều chuyển biến tích cực, giáo dục đào tạo phát triển mạnh về quy mô và chất lượng, đời sống người dân và dân trí ngày càng được nâng cao…, từ đó, người sử dụng đất có nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều hơn để đầu tư phát triển vào các mục đích như sản xuất kinh doanh, mua bán bất động sản hoặc các mục đích khác như làm nhà ở, mua các phương tiện phục vụ sinh hoạt, tiêu dùng… Do vậy, số lượng giao dịch về thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ngày càng tăng. Bên cạnh số hồ sơ đăng ký thế chấp ngày một tăng, số lượng hồ sơ xóa thế chấp cũng tăng theo do nhu cầu hoặc đến thời hạn trả nợ. Hiện nay, trên địa bàn thành phố Đông Hà, các hộ gia đình, cá nhân thường có nhu cầu vay vốn ngắn hạn hoặc trung hạn. Do đó, nhu cầu thực hiện các hồ sơ đăng ký thế chấp, xóa đăng ký diễn ra thường xuyên vì đến thời hạn trả nợ. Đa số các trường hợp này có nhu cầu thực hiện đồng thời 2 thủ tục xóa đăng ký thế chấp và thủ tục đăng ký thế chấp mới. Ngoài ra, một số trường hợp có nhu cầu thực hiện các giao dịch khác như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất…, nên phải thực hiện việc đăng ký xóa đăng ký thế chấp đã thực hiện trước đó. Bên cạnh đó, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà, ngày càng có nhiều người dân có nhu cầu mua bất động sản để tích trữ tài sản do đó đã làm cho số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp tăng lên để đáp ứng nhu cầu vay vốn phục vụ cho nhu cầu này của người dân.
Cũng qua số liệu tại bảng 3.4 cho thấy, loại hình đăng ký thay đổi nội dung thế chấp và đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm lại có số lượng hồ sơ thấp là do quá trình đăng ký thế chấp ít có sự thay đổi về các nội dung đã đăng ký và người dân không có nhu cầu nhiều về việc đăng ký lấy thông tin giao dịch bảo đảm. Hiện nay, trên địa bàn thành phô Đông Hà, hầu hết các trường hợp đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm là từ các cơ quan như Tòa án nhân dân, cơ quan Thi hành án, còn lại chỉ một số người dân khi có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thấy yên tâm nên mới đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm. Do đó, hai loại hình đăng ký này chưa thực sự phổ biến trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người dân thành phố Đông Hà nói riêng và của tỉnh Quảng Trị nói chung.
3.3.3.2. Kết quả đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo năm
Số hồ sơ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà có sự khác biệt qua các năm trong giai đoạn 2014-2018. Số liệu chi tiết được thể hiện ở bảng 3.5 và hình 3.5.
Bảng 3.5. Kết quả đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân theo từng năm trong giai đoạn 2014-2018
Đơn vị tính: Hồ sơ
Năm Thế chấp Xóa thế chấp
Đăng ký thay đổi nội dung
Cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm
Tổng
2014 3.208 2.174 29 0 5.411
2015 2.261 905 7 8 3.181
2016 3.647 3.089 83 9 6.828
2017 3.793 3.210 36 13 7.052
2018 5649 4.848 26 52 10.575
Tổng 18.558 14.226 181 82 33.047
(Nguồn: Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đông Hà [3])
16.37%
9.63%
20.66%
21.34%
32.00%
Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Hình 3.5. Tỷ lệ đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân theo từng năm trong giai đoạn 2014-2018
Qua bảng 3.5 và hình 3.5 cho thấy rằng trong 05 năm từ 2014 đến 2018 lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị có chiều hướng tăng lên một cách đáng kể. Bình quân mỗi năm trên địa bàn thành phố Đông Hà đã thực hiện việc đăng ký cho 6609,4 hồ sơ, trong đó phần lớn là hồ sơ đăng ký thực hiện thế chấp và đăng ký xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Từ bảng 3.5 cũng cho thấy, năm 2015 có lượng hồ sơ đăng ký ít nhất so với các năm còn lại trong giai đoạn 2014-2018. Cụ thể, trong năm này, thành phố Đông Hà chỉ đăng ký được cho 3.181 hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố, chiếm 9,63% tổng số hồ sơ đã đăng ký của cả giai đoạn. Nguyên nhân là do đây là giai đoạn thành phố Đông Hà đang trong giai đoạn thực hiện các khu quy hoạch giải phóng mặt bằng của thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị từ năm 2015 đến 2020. Chính vì lý do đó mà lượng hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị trong năm không cao. Đến năm 2018, số lượng hồ sơ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Đông Hà đạt 10575 hồ sơ. Đây cũng là năm có lượng hồ sơ giao dịch cao nhất trong giai đoạn 2014-2018. Trong tổng số hồ sơ đăng ký được thực hiện trong năm 2018 có đến 5.649 hồ sơ đăng ký thế chấp và 4.848 hồ sơ đăng ký xóa thế chấp. Nguyên nhân của sự tăng vọt này do theo quy hoạch thành phố Đông Hà đến năm 2020, có nhiều khu quy hoạch dân cư, quy hoạch các trụ sở hành chính của thành phố ở phía bắc cầu Đông Hà như khu dân cư đường Thanh Niên, Khu dân cư đường Hoàng Diệu và khu đô thị Nam Đông Hà đang được thực hiện. Điều này đã làm cho đẩy thị trường bất động sản của thành phố Đông Hà phát triển sôi động nhất so với các thời gian trước từ đó kéo theo nhu cầu vay vốn của người dân tăng lên nhiều dẫn đến số lượng hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng gia tăng. Bên cạnh đó số lượng hồ sơ xóa thế chấp cũng tăng lên nguyên nhân chủ yếu do nhu cầu phát triển đô thị của thành phố Đông Hà mở rộng hầu hết 9 phường đều có khu quy hoạch phân lô bán đấu giá nhu cầu người dân chủ yếu mua bằng khoản vay nên khi người dân bán được đất hộ tiến hành xóa thế chấp vì vậy mà loại hình đăng ký này cũng tăng theo. Cũng trong năm 2018 số hồ sơ cung cấp thông tin chiếm khá cao so với 52 lượt cung cấp thông tin nguyên nhân của loại hình này là do hộ gia đình cá nhân làm mất trang bổ sung kèm theo giấy chứng nhận nên khi giao dịch bắt buộc người dân phải sao lục lại trang bổ sung đã mất để làm cơ sở ra thông báo mất và ký quyết định trang bổ sung đã mất.
Như vậy có thể nhận thấy, đây là loại hồ sơ giao dịch được thực hiện chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng vốn của nền kinh tế dự trên tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
3.3.3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo đơn vị hành chính cấp phường.
Qua nghiên cứu tình hình giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Đông Hà với tổng số hồ sơ đăng ký giao dịch tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đông Hà trong 05 năm là 33047 hồ sơ nhưng phân bố không đồng đều giữa các phường qua các năm…Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của từng phường trong giai đoạn 2014 - 2018 được thể hiện ở bảng 3.6 và hình 3.6.
Bảng 3.6. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trong giai đoạn 2014-2018 theo phường
STT Tên phường
Tổngsố hồ sơ đăng ký GDBĐ
(Hồ sơ)
Số hồ sơ đăng ký bình quân trên năm
(Hồ sơ/năm)
1 Phường 1 5.740 1148
2 Phường 2 1.529 306
3 Phường 3 1.864 373
4 Phường 4 1.344 269
5 Phường 5 12.842 2568
6 Phường Đông Lương 4.961 992
7 Phường Đông Lễ 2.566 513
8 Phường Đông Giang 1.047 209
9 Phường Đông Thanh 1.154 231
Tổng 33.047 6.609
Nguồn:Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đông Hà[3])
17.37%
4.63%
5.64%
4.07%
38.86%
15.01%
7.76% 3.17% Phường 1
Phường 2 Phường 3 Phường 4 Phường 5 Đông Lương Đông Lễ
Hình 3.6. Tỷ lệ đăng ký giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trong giai đoạn 2014-2018 theo phường
Qua số liệu ở Bảng 3.6 và Hình 3.6 cho thấy, việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Đông Hà được diễn ra trên tất cả 09 phường của thành phố Đông Hà. Tuy nhiên, số lượng hồ sơ đăng ký không đều ở các phường và qua các năm. Trong đó, phường 5 có vị trí dẫn đầu về số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm so với 08 phường còn lại với bình quân số hồ sơ đăng ký giao dịch mỗi năm là 2.568 hồ sơ/năm… Lí do dẫn đến điều này là do phường 5 có vị trí nằm ở Trung tâm của thành phố Đông Hà; địa bàn phường tiếp giáp với nhiều tuyến đường Quốc lộ, Tỉnh lộ; là nơi tập trung nhiều cơ quan, đơn vị, trường học, bệnh viện, chợ, nhà ga, nhà Văn hóa Trung tâm tỉnh; đồng thời là một trong những phường trọng điểm của thành phố Đồng Hà nên được tỉnh Quảng Trị và thành phố Đông Hà quan tâm đầu tư triển khai nhiều dự án đô thị và hệ thống giao thông do đó thị trường bất động sản ở địa bàn này diễn ra rất sôi động. Mặt khác, một phần lớn hộ kinh doanh của thành phố Đông Hà tập trung ở địa bàn phường 5 nên số hồ sơ giao dịch bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cao hơn so các phường còn lại.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, tiếp theo phường 5 thì phường 1 chiếm vị trí thứ 2 về số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình cá nhân. Cụ thể, trong giai đoạn 2014-2018, trên địa bàn phường 1 có tổng số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là 5740 hồ sơ, chiếm 17,37% tổng số hồ sơ đăng ký của toàn thành phố, với số lượng hồ sơ bình quân một năm là 1.148 hồ sơ/năm. Nguyên nhân dẫn đến kết quả này là do phường 1 cũng có vị trí trung tâm, là phường trọng điểm của thành phố và là nơi tập trung nhiều cơ quan đơn vị, các khu vui chơi, giao thương buôn bán của thành phố Đông Hà…, nên nhu cầu vay vốn để phục vụ sản xuất kinh doanh rất cao từ đó làm gia tăng số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm.
Số liệu tại bảng 3.6 cũng cho thấy, bên cạnh phường 5 và phường 1 thì phương Đông Lương cũng có số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tương đối lớn, với số lượng hồ sơ bình quân một năm là 992 hồ sơ. Có kết quả này là do, cùng với sự phát triển chung của thành phố Đông Hà, phường Đông Lương đã có nhiều chuyển biến nổi bật về bộ mặt đô thị, cơ sở hạ tầng đã và đang được đầu tư hoàn thiện, nhiều khu đô thị, khu công nghiệp mới được mọc lên. Điều này đã làm cho thị trường bất động sản ở phường Đông Lương phát triển khá sôi động, từ đó đã làm gia tăng nhu cầu vay vốn để đầu tư mua bán bất động sản của người dân. Bên cạnh đó, trên địa bàn phường có một bộ phận dân cư sinh sống bằng nghề sản xuất nông nghiệp hoặc buôn bán nhỏ do vậy họ có nhu cầu vay vốn để phục vụ phát triển đời sống và sản xuất kinh doanh.
Các nguyên nhân này đã làm cho nhiều hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm đáp ứng cho các nhu cầu trên.
Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở 6 phường còn lại tương đối đồng đều nhau. Số lượng hồ sơ đăng ký bình quân mỗi năm tại mồi phường cụ thể là: 306 hồ sơ/năm đối với Phường 2 (chiếm 4,63%); 373 hồ sơ/năm đối với Phường 3 (chiếm 5,64%); 269 hồ sơ/năm đối với Phường 4 (chiếm 4,07%); 513 hồ sơ/năm đối với phường Đông Lễ (chiếm 7,76%);
209 hồ sơ/năm đối với phường Đông Giang (chiếm 3,16%) và 231 hồ sơ /năm đối với phường Đông Thanh (chiếm 3,50%). Lý do của việc người dân ít thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các phường này là do phần lớn người dân tại các phường này hoạt động trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp nên nhu cầu vay vốn phục vụ sản xuất không nhiều. Bên cạnh đó, hệ thống cơ sở hạ tầng cũng như, thị trường bất động sản ở các phường này chưa phát triển do vậy, nhu cầu vay vốn để đầu tư mua bán bất động sản của người dân không nhiều như ở phường 1, phường 5 và phường Đông Lương. Các nguyên nhân này đã làm cho số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các phường này ít hơn so với các phường khác trên địa bàn thành phố Đông Hà.
3.3.3.4. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo từng loại đất.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, 100% hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 đều là đất ở đô thị. Nguyên nhân là do đất ở đô thị có giá trị lớn nên người dân dễ dàng vay được khoản tiền lớn từ các ngân hàng để phục