CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Thực trạng về các dự án bất động sản tại Đà Nẵng
3.2.2. Phân tích nguồn cung - cầu về sản phẩm bất động sản
Tại phân khúc nhà ở, từ nửa cuối 2015 trở đi, có 1.350 căn từ 13 dự án biệt thự và 17.600 căn hộ từ 21 dự án chung cư sẽ gia nhập thị trường. Sơn Trà tiếp tục là quận có nguồn cung biệt thự tương lai lớn nhất, trong khi đó Hải Châu vẫn là quận có nguồn cung căn hộ chung cư tương lai cao nhất với 75% thị phần.
a) Thị trường nhà ở
Nguồn cung: Hai dự án biệt thự: Premier Village Đà Nẵng Resort và Naman Residences mở bán lại, cung cấp tổng cộng 150 căn. Nguồn cung biệt thự đạt 890 căn từ 16 dự án. Thị trường sơ cấp cung cấp 450 căn từ 10 dự án, chiếm 50% tổng nguồn cung. Một dự án chung cư mới mở bán, cung cấp 100 căn. Thị trường sơ cấp có 711 căn hộ từ 13 dự án, tăng 5% so với quý I/2015. Tỉ lệ hấp thụ của phân khúc biệt thự đạt 12% chủ yếu do hoạt động bán hàng tốt từ dự án Premier Village Đà Nẵng Resort.
Giá biệt thự trung bình đạt 27,5 triệu đồng/m2, tăng 9% so với quý trước. Thị trường căn hộ tiếp tục có dấu hiệu tích cực với tỉ lệ hấp thụ đạt 18%. Giá trung bình giảm 5%
theo quý do giá nhà thấp hơn từ dự án mới tại quận Sơn Trà.
Nguồn cầu: Những dự án với chủ đầu tư danh tiếng và gần biển hoặc trung tâm thành phố có hoạt động bán tốt trong quý. Các giao dịch tại Đà Nẵng chủ yếu với mục đích đầu tư hoặc mua nhà để cho thuê.
Triển vọng: Từ nửa cuối 2015 trở đi, có 1.350 căn từ 13 dự án biệt thự và 17.600 căn hộ từ 21 dự án chung cư sẽ gia nhập thị trường. Trong khi Sơn Trà tiếp tục là quận có nguồn cung biệt thự tương lai lớn nhất, Hải Châu vẫn là quận có nguồn cung căn hộ chung cư tương lai cao nhất với 75% thị phần.
b) Thị trường bán lẻ
Nguồn cung: Trong quý II/2015, tổng cung bán lẻ vào khoảng 167.000m2, tăng 24% theo quý và 30% theo năm do dự án Vincom Ngô Quyền Đà Nẵng gia nhập thị trường. Các trung tâm bán lẻ hiện đại tập trung tại 4 quận, gồm Thanh Khê chiếm 33%
nguồn cung, Hải Châu với 28%, Cẩm Lệ và Sơn Trà chiếm 19% mỗi quận. Công suất thuê tăng 6 điểm % theo quý và 10 điểm % theo năm. Giá thuê trung bình tăng 12%
theo quý và 19% theo năm do dự án Vincom Ngô Quyền Đà Nẵng có giá thuê cao hơn so với mức trung bình thị trường.
Nguồn cầu: Trong 6 tháng đầu năm 2015, tổng doanh thu bán lẻ đạt khoảng 36,670 tỷ đồng, tăng 10,2% so với cùng kỳ năm ngoái.
Triển vọng: Năm 2016, dự án Hilton Đà Nẵng dự kiến sẽ gia nhập thị trường và cung cấp khoảng 3.500m2 sàn bán lẻ. Từ năm 2017 trở đi, 15 dự án với khoảng 132.000m2 sàn bán lẻ sẽ gia nhập thị trường. 13 trong số 15 dự án đang trong giai đoạn quy hoạch, số dự án còn lại đang trong quá trình xây dựng.
3.2.3. Những tác động tương hỗ ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Đà Nẵng Điều kiện tự nhiên phù hợp với du lịch, nghỉ dưỡng, một nền kinh tế năng động đang đà tăng trưởng, cộng với những chính sách thuận lợi của Đà Nẵng cho nhà đầu tư. Rất nhiều dự án tầm cỡ ở Đà Nẵng đã được triển khai để “hứng” làn sóng sở hữu bất động sản ven biển trong thời gian qua.
3.2.3.1. Sự khan hiếm về sản phẩm
Dọc tuyến đường biển phía đông của thành phố Đà Nẵng trải dài từ bán đảo Sơn Trà đến Non Nước, với chiều dài khoảng 30 km. Hầu hết tất cả quỹ đất có View nhìn hướng biển đều thuộc sở hữu của các Resort và chuỗi hệ thống nhà hàng khách sạn dịch vụ ven biển đã được hình thành.
Chính vì vậy những diện tích đất được khai thác để làm dự án dọc tuyến này còn lại rất ít nếu như không muốn nói là hiếm hoi. Nguồn cung đất biển đi ngược lại so với nhu cầu đang không ngừng tăng lên của khách hàng, khi rất nhiều nhà đầu tư đang hướng đến việc sở hữu bất động sản không còn đơn thuần chỉ là một giá trị về đất hay tài sản gắn liền trên đất mà còn là một nơi thụ hưởng dịch vụ cao cấp, tạo dựng một tài sản cho bản thân mà đem lại giá trị đầu tư bền vững.
3.2.3.2. Sự bùng nổ của các công trình có quy mô và tầm cỡ lớn
Khu công viên đại dương Sơn Trà (Sơn Trà Ocean Park) ở khu vực bán đảo Sơn Trà (thuộc phường Thọ Quang, quận Sơn Trà); có quy mô 100 ha đã được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt quy hoạch chi tiết tại Quyết định 8577/QĐ-UBND ngày 09/12/2013 do Sun Group làm chủ đầu tư. Dự án có 5 phân khu, gồm khu phức hợp giải trí, thương mại, nhà hàng, shop và phố đi bộ. Đặc biệt, ở Công viên đại dương Sơn Trà sẽ có hệ thống cáp treo đưa du khách đi thẳng từ bến du thuyền lên núi Sơn Trà.
Theo dại diện Sun Group cho hay Sơn Trà Ocean Park có tổng vốn đầu tư khoảng 300 triệu USD, thời gian triển khai dự án dự kiến khoảng quý 02 năm 2016 và tiến hành trong vòng 48 tháng.
Khu đô thị mới quốc tế Đa Phước do Công ty TNHH Daewon Cantavil - Hàn Quốc làm chủ đầu tư rộng 204ha, bao gồm các khu resort, sân golf 18 lỗ theo tiêu chuẩn quốc tế, khách sạn, căn hộ cao cấp, chung cư 33 tầng với quy mô 8.500 căn hộ, trường học quốc tế, câu lạc bộ biển, bến du thuyền, đường đi bộ dọc biển dành cho du khách, khu nhà phố, biệt thự, khu văn phòng 60 tầng, nhà hát, trung tâm hội nghị quốc tế.
Vincom Center Đà Nẵng tọa lạc điểm nút giao thương đường Ngô Quyền và Phạm Văn Đồng, quận Sơn Trà khai trương vào đầu tháng 6 năm 2015.
3.2.3.3. Hình ảnh về một thành phố năng động và đáng sống không ngừng được quảng bá
Cuộc đua Thuyền buồm Vòng quanh Thế giới Clipper 2015-2016 tổ chức tại Đà Nẵng vào tháng 02 năm 2016. Rất nhiều người Việt Nam, người Đà Nẵng sẽ tự hào khi thấy hình ảnh chiếc thuyền buồm mang tên “Đà Nẵng - Việt Nam” gắn với Cầu Tháp London - biểu tượng nổi tiếng của thủ đô Vương quốc Anh. Không chỉ thế, trên hành trình 40.000 hải lý vòng quanh thế giới suốt gần 01 năm, chiếc thuyền buồm Đà Nẵng sẽ còn xuất hiện ở nhiều điểm đến lừng danh khác như Rio de Janeiro, nơi sẽ tổ
chức Olympics mùa hè 2016; Nhà hát Con Sò ở Sydney, tượng Nữ thần Tự do, cầu Cổng Vàng ở New York…
Đại hội Thể thao Bãi Biển châu Á 2016 được tổ chức tại Đà Nẵng sẽ có khoảng 4.600 HLV, VĐV đến từ 45 đoàn thể thao quốc gia và vùng lãnh thổ tham gia tranh tài tại đại hội, diễn ra từ ngày 24-9 đến 5-10-2016
Năm 2017 Đà Nẵng được chọn đăng cai Tuần lễ cấp cao APEC (Diễn đàn Kinh tế châu Á – Thái. APEC 2017 sẽ có hơn 100 hội nghị, trong đó có 20 hội nghị cấp bộ trưởng trở lên, và cuối cùng là Tuần lễ cấp cao quy tụ các lãnh đạo cấp cao đến từ 20 nước thành viên, và những khách mời quan trọng như Tổng thư ký LHQ. Đặc biệt là Diễn đàn Kinh tế APEC với khoảng 1.000 doanh nghiệp lớn.
3.3. Kết quả định giá bất động sản cho một số dự án bất động sản tại Đà Nẵng Dự án Green Lake nằm trên địa bàn phường Hòa thọ Đông, ngay trung tâm quận Cẩm lệ, Tp. Đà Nẵng.
Bảng 3.6: Bảng phân khu dự án KDC Green Lake
STT Phân khu Số lô Diện tích (m2)
1 B1 6 846.3
2 B2 60 5870
3 B3 70 7280
4 B4 56 7426.5
5 B5 19 1753.5
6 B6 24 2313.5
7 B7 21 1890
8 B8 18 2638.5
9 B9 24 1929.6
10 B10 19 2263
Tổng 10 Block 317 lô 34.210,4 m2