CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4. Nhận xét và thảo luận
Phương pháp so sánh
dữ liệu thị trường Phương pháp chi phí Phương pháp mặt tiền và lô độc lập
Đơn giá Tổng giá trị Đơn giá Tổng
giá trị Đơn giá Tổng giá trị 4.367.124 149.401.052.954 4.468.171 152.857.925 4.479.775 153.253.102.750
Như vậy giữa 3 phương pháp được đưa ra nghiên cứu đều cho về kết quả gần tương đồng nhau mặt dù có sự chênh lệch nhưng không đáng kể, biên độ của kết quả nghiên cứu giữa các Phương pháp dao động trong 2,6%
3.4.2. Thảo luận 3.4.2.1. Ưu điểm
Việc ứng dụng định giá mặt tiền để xác định phương án quy hoạch tối ưu trên cơ sở tổng giá trị lợi nhuận thu được đã giải quyết được những hạn chế của các phương pháp định giá truyền thống hiện nay như:
Kết quả của định giá có tính khách quan minh bạch vì hàm kết quả dựa vào các biến phụ thuộc (AC, SC, UC, AVC,…) là những thuộc tính cơ bản của lô đất (vị trí, mặt tiền đường, khả năng tiếp cận và chịu ảnh hưởng của công trình công cộng,…)
Xuyên suốt quá trình định giá theo mặt tiền là quá trình định lượng với các số liệu đầu vào là số liệu đo đạc chính xác từ thực địa cũng như các trọng số đều được nghiên cứu và công bố rõ rang nên kết quả định giá không tuỳ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá.
Phương pháp này dễ thực hiện, người thẩm định giá không cần phải có kiến thức và kinh nghiệm về xây dựng, về giá thành xây dựng hay kiến thức chuyên sâu về tài chánh.
Phương pháp định giá mặt tiền đã tách rời được ba yếu tố: đất đai, lao động, vốn và quản lý ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân đất đai, kết quả chỉ đơn thuần do đất đai mang lại đây là yếu tố cơ bản nhấn của bất động sản nên giá sau cùng luôn đưa về rất gần giá trị thực của bất động sản.
Phương pháp định giá theo mặt tiền dựa vào thuộc tính của bất động sản cần
định giá từ đó ước tính về giá giao dịch trên thị trường nên luôn có tính thanh khoản và cạnh tranh cao nên không tạo nên “ bong bóng bất động sản” trong tương lai.
3.4.2.2. Hạn chế
Phương pháp này được thực hiện với sự trợ giúp của hệ thống thông tin đất đai ở dạng dữ liệu cơ sở, thông qua nhiều kỹ thuật phân tích khác nhau trên cơ sở thiết lập mối quan hệ giữa giá trị của đất đai với các đặc tính riêng của đất. Đây là phương pháp khách quan và có độ tin cậy cao do kết quả định giá dựa trên cơ sở tính toán của tất cả các dữ liệu mẫu nghiên cứu. Tuy nhiên, kỹ thuật phân tích hồi qui đòi hỏi dữ liệu phức tạp và phải được cập nhật thường xuyên, độ tin cậy của việc định giá phụ thuộc vào chất lượng của bộ dữ liệu.
Số mẫu điều tra có thể không bao quát và đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu, do số lượng các bất động sản giao dịch thành công rất ít mà chủ yếu là các bất động sản đang rao bán, mang ý chí chủ quan của người bán, giá trị thực của bất động sản còn phụ thuộc vào quá trình thương lượng giá giữa hai bên mua bán.
Dữ liệu không có sẵn: Nguồn cơ sở dự liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại Thành phố Đà Nẵng nói riêng và Việt Nam nói chung đều chưa có. Vì vậy phải tiến hành điều tra, nên ngay cả khi biết các yếu tố có ảnh hưởng đến giá bất động sản nhưng do không có những thông tin định lượng về chúng nên không thể đưa vào tính toán.
Sai số khi tính giá trị còn lại công trình xây dựng trên đất, vì còn phụ thuộc nhiều vào các yếu tố kỹ thuật như sàn, nền, khung cột… đòi hỏi kiến thức chuyên môn.
Hành vi con người: Giá đất phụ thuộc vào hành vi lựa chọn của từng cá nhân trong xã hội, nên cho dù thành công trong việc đưa tất cả biến liên quan vào mô hình thì chắc chắn vẫn còn một số “ngẫu nhiên” thuộc bản chất trong cá thể giá đất mà không thể giải thích được.
Với những hạn chế trên, để phương pháp định giá đất theo mặt tiền được sử dụng hiệu quả, phổ biến và có độ tin cậy cao, cần thiết phải xây dựng một ngân hàng dữ liệu để thu thập thông tin về đất đai, bất động sản một cách đầy đủ, chính xác, có độ tin cậy và điều này góp phần tiết kiệm thời gian, chi phí cho định giá viên.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Mục tiêu của đề tài là: Nhận diện các nội dung về thực trạng định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng và đưa ra những định hướng và giải pháp nhằm đề xuất những giải pháp định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng phù hợp, thông qua quá trình phân tích nghiên cứu và đánh giá với phương pháp kết hợp giữa định giá đất theo mặt tiền và lô độc lập, kết quả đề tài:
▪ Đánh giá đúng và đủ giá trị tiềm năng pháp triển của dự án
▪ Chỉ rõ ưu nhược điểm của từng phương án quy hoạch trên cơ sở là những bảng đối chiếu, so sánh với phân tích chi tiết và khoa học.
▪ Đưa ra bảng giá cuối cùng để so sánh và làm cơ sở để hình thành bản giá chính thức khi kinh doanh dự án.
Do đó đề tài là tiền đề lý luận cơ bản cũng như quan trọng giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định sau cùng.
Trong phạm vi rộng hơn, đề tài còn góp phần làm cơ sở cho việc xây dựng bảng giá đất thị trường dựa theo bảng giá đất ban hành hàng năm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh sát với giá trị thực của đất đai; làm căn cứ để đưa ra quyết định giao dịch của người tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Việc công bố bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường là góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, giúp cho các nhà quản lý thị trường bất động sản nói chung và quản lý giá đất nói riêng có cái nhìn tổng quan hơn về giá thị trường để có chính sách điều chỉnh cho phù hợp.
Ngoài ra kết quả định giá đất còn phục vụ cho các mục đích thị trường như chuyển nhượng, chuyển đổi, bồi thường thiệt hại, thế chấp vay vốn, thanh lý tài sản, đấu giá tài sản... Bên cạnh đó, có thể tiếp tục nghiên cứu phát triển các ứng dụng khác từ đề tài:
Tính chỉ số giá bất động sản chung cho khu vực: Chỉ số giá bất động sản cung cấp một công cụ theo dõi sự phát triển của thị trường bất động sản, phản ánh mức độ biến động giá chung toàn thị trường.
Đề tài làm cơ sở nghiên cứu đô thị và đưa ra những dự báo cho tương lai một cách khoa học; giúp Nhà nước nắm bắt, quản lý giá đất, nghiên cứu sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý phù hợp.
Ngoài ra, phân tích đề tài còn làm cơ sở xác định cung cầu đất đai trong các phân khúc khác nhau; hướng đầu tư vào phân khúc thị trường mang lại lợi nhuận lớn nhất
cho các nhà đầu tư; xác định các cực vị thế, trung tâm kinh tế chính trị, văn hóa khác nhau thu hút những nhu cầu khác của con người.
Tóm lại, đối với thị trường bất động sản chưa trưởng thành như Việt Nam, phát triển các phương pháp tiếp cận mới cần phải kết hợp với những nỗ lực truyền thông để giải thích cách vận hành của hệ thống đối với các chủ thể có liên quan. Việc thẩm định chính xác giá trị đất có lợi thế về mục tiêu, tính kinh tế, qui mô và khả năng cập nhật các giá trị giao dịch thường xuyên. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp này đòi hỏi một chi phí ban đầu cao và đội ngũ nhân viên chuyên môn, đây là điều khó đáp ứng ngay cả ở các nước phát triển với thị trường bất động sản trưởng thành, nên khó khăn hơn đối với các nước đang phát triển và đang trong giai đoạn chuyển tiếp kinh tế như Việt Nam. Vì vậy, phải thiết lập lộ trình và xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu đầy đủ nhằm phục vụ cho quá trình thẩm định giá đất
2. Kiến nghị
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, chúng tôi rút ra các đề nghị sau:
- Để nâng cao mức độ hoàn thiện cũng như khả năng ứng dụng vào thực tế từ kết quả của đề tài, chúng tôi kiến nghị cần nghiên cứu bổ sung, mở rộng phạm vi và mục tiêu nghiên cứu, trong phạm vi thời gian của đề tài chỉ mới thực hiện được một phần rất nhỏ hệ thống thông tin giá đất ở trên địa bàn phường, nên hệ thống thông tin giá đất cần được phát triển trong thời gian tới.
- Thị trường đất đai phát triển khá phức tạp đặc biệt trong cơ chế thị trường hiện nay giá đất biến động lớn qua các năm. Vì vậy việc nắm rõ các thông tin về giá đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai góp phần bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất cũng như thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
- Hiện nay hệ thống thông tin giá đất vẫn chưa được phổ biến rộng rãi, do đó cần phổ biến hệ thống thông tin giá đất nhằm đáp ứng nhu cầu thông tin giá đất thị trường.