Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến giá bất động sản

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng

3.1.4. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến giá bất động sản

- Vị trí: Mỗi bất động sản luôn tồn tại 2 giá trị đó là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Những BĐS nằm ở trung tâm sẽ có giá cao hơn vùng ven(vị trí tương đối), những bất động sản nằm ở ngã 3, ngã tư trên các trục giao thông quan trọng sẽ có giá cao hơn so các vị trí khác (vị trí tuyệt đối).

- Kích thước hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất.

- Địa hình BĐS tọa lạc

- Hình thức kiến trúc bên ngoài - Tình trạng môi trường

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm trong vùng có nguy cơ thiên tai cao sẽ có giá giảm và ngược lại.

3.1.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá trị chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì làm cho giá bất động sản tăng cao và ngược lại.

Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường - Tính hữu dụng của bất động sản - Nhu cầu bất động sản trên thị trường

3.1.4.3. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ pháp lý về quyền sự dụng đất, sỡ hữu nhà và giấy phép xây dựng hiện có.

- Các quy định về quy định và kiến trúc gắn với bất động sản 3.1.4.4. Các yếu tố bên ngoài

a. Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối chính sách và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào bất động sản nói riêng. Củ thể là:

b. Các chính sách tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư nước ngoài vào địa phương có thể kích cầu bất động sản.

c. Các chính sách tác động trực tiếp: Chính sách thuế, chính sách đối với những người được cấp đất, chính sách đối với những hoạt động đầu tư bất động sản.

d. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô, đó là các chính sách như:

- Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực.

- Đặcđiểm của những người tham gia thị trường.

- Các điều kiện cuả thị trường bất động sản trong khu vực.

- Mức tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

3.1.4.5. Các yếu tố xã hội

Một khu vực mà mậ độ dân số tăng cao sẽ làm cho nhu cân bằng cung cầu bị phá vỡ và giá bất động sản sẽ tăng cao. Mặt khác các yếu tố như: y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh... cũng ảnh hưởng đến bất động sản.

3.2. Thực trạng về các dự án bất động sản tại Đà Nẵng

Thị trường bất động sản Đà Nẵng tuy quy mô còn nhỏ so với Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhưng với lợi thế là thành phố trực thuộc Trung ương, có vị trí đặc biệt thuận lợi về đường biển và đường hàng không quốc tế; là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước; là thành phố động lực của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung; là cửa ngõ phía đông của tuyến Hành lang kinh tế Đông Tây. Đà Nẵng còn nằm ở trung tâm của “Con đường di sản thế giới” và được tạp chí có uy tín Forbes của Mỹ bình chọn là một trong 6 bãi biển quyến rũ nhất hành tinh.

Với những điều kiện thuận lợi trên, trong thời gian qua và tương lai, thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ còn phát triển lớn hơn do rất nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thực hiện. Bên cạnh đó, nguồn vốn FDI đầu tư vào thành phố Đà Nẵng là rất lớn mà với tỷ lệ hơn 90% của nguồn đầu tư đó lại đổ vào BĐS.

Đến thời điểm này, thị trường BĐS thành phố Đà Nẵng vẫn đang sôi động hơn so với hai đầu đất nước, tuy vậy giới kinh doanh địa ốc chưa thoát khỏi khó khăn tài chính từ đợt suy thoái năm 2008. Mặt khác thị trường tài chính chưa thoát khỏi khủng hoảng và đang chịu sự giám sát chặt chẽ của nhà nước, các ngân hàng cho vay mua nhà đất nhưng vẫn còn rất hạn chế.

Theo thống kê và định hướng phát triển của Thành phố đến năm 2015 và 2020 thì quỹ nhà ở hiện tại chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu. Để đáp ứng tình hình, Thành phố đã phát triển theo hướng quy hoạch các khu ngoại vi và chỉnh trang các khu dân cư nội thành. Rất nhiều các dự án đất nền nhà, chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn…đang triển khai, đặc biệt các khu giải tỏa – tái định cư luôn luôn phát sinh các nhu cầu rất lớn về giao dịch chuyển nhượng BĐS

3.2.1. Quy mô của dự án bất động sản

3.2.1.1. Dự án bất động sản thuộc phân khúc đất nền

Bảng 3.1: Bảng kê các dự án đất nền tiêu biểu tại Đà Nẵng

STT Tên dự án Chủ đầu tư Quy

mô

Phương pháp định giá

Năm hình thành

1 Green Lake Công ty cổ phần đầu tư

phát triển nhà Đà Nẵng 13 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2014

2 Nam Việt Á

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển hạ

tầng Nam Việt Á

70,4 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2012

3 Hòa Qúy City Công ty cổ phần bảo

hiểm dầu khí Petrolimex 41,5 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2012

4 Phú Lộc An Công ty cổ phần bất động

sản điện lực miền Trung 4,8 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2015

5 Nam Nguyễn

Tri Phương Tập đoàn SunGroup 150 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2013

6 Chợ Tân An UBND quận Thanh Khê 1,5 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2012

7 Sơn Trà Ocean View

Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng

(NDN)

10 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2015

3.2.1.2. Dự án bất động sản thuộc phân khúc nhà ở chung cư

Bảng 3.2: Bảng kê các dự án nhà ở chung cư tiêu biểu tại Đà Nẵng

STT Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô Phương pháp định giá

Năm hình thành

1 Lapaz

Tower

Công ty cổ phần đầu tư phát

triển nhà Đà Nẵng (NDN) 850 m2

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2013

2 Đà Nẵng Plaza

Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng (NDN) và công ty Futareal

3,300 m2

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2005- 2010 3 MonaChy Công ty cổ phần đầu tư phát

triển nhà Đà Nẵng (NDN) 8.967 m2

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2014

4 Hamony Công ty cổ phần bất động sản điện lực miền Trung

13.666 m2

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2015

5 Azura

Tập đoàn VinaCapital hợp tác cùng Nordica – hãng phát triển BĐS uy tín Đan Mạch

3.238 m2

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2013 3.2.1.3. Dự án bất động sản thuộc phân khúc nghỉ dưỡng

Bảng 3.3: Bảng kê các dự án nghỉ dưỡng tiêu biểu tại Đà Nẵng

STT Tên dự

án Chủ đầu tư Quy mô Phương pháp

định giá

Năm hình thành

1 Vinpearl

Đà Nẵng Tập đoàn Vingroup

Giai đoạn 1:686 – 1300m2.Giai

đoạn 2: 376 – 800m2

phương pháp so sánh

dữ liệu thị trường GĐ1: 2011.

GĐ2:2016

2 Premirer Villa

Tập đoàn

SunGroup 135.135 m2 phương pháp so sánh

dữ liệu thị trường 2015 3 Ocean

Villa

Tập đoàn quản lí quỹ đầu tư Vinacapital

21 ha phương pháp so sánh

dữ liệu thị trường 2010 4 Harbour

Villa

Công ty cổ phần

đầu tư Mega 13.6 ha phương pháp so sánh

dữ liệu thị trường 2012 5 Purama Công ty cổ phần

Ariyan 28 ha phương pháp so sánh

dữ liệu thị trường 2011

3.2.1.4. Tiềm lực tài chính doanh nghiệp và cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản a) Khối doanh nghiệp và cá nhân trong nước

Bảng 3.4: Bảng kê các doanh nghiệp trong nước hoat động bđs tại Đà Nẵng

STT Tên Doanh nghiệp Mã số thuế

Vốn điều lệ 1 Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng 400619073 323 tỷ 2 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển hạ

tầng Nam Việt Á 0400126127 985 tỷ

3 Công ty cổ phần bảo hiểm dầu khí Petrolimex 100919284 39 tỷ 4 Công ty cổ phần bất động sản điện lực miền Trung 0400592801 209 tỷ 5 Công ty cổ phần bất động sản VNG Việt Nam 0101422449-003 130 tỷ đồng

6 Tập đoàn Vingroup 106974651 18.000 tỷ

7 Tập đoàn SunGroup 2901736374 1.300 tỷ

b) Khối doanh nghiệp và cá nhân mang yếu tố nước ngoài

Bảng 3.5: Bảng kê các doanh nghiệp trong nước hoat động BĐS tại Đà Nẵng

STT Tên Doanh nghiệp Mã số thuế Vốn điều lệ

1 Tập đoàn quản lí quỹ đầu tư Vinacapital 0400590508-019 209 tỷ 2 Công ty cổ phần đầu tư Mega 0106764319 439 tỷ

3 Công ty cổ phần Ariyan 3600712389 30 tỷ

3.2.2. Phân tích nguồn cung - cầu về sản phẩm bất động sản

Tại phân khúc nhà ở, từ nửa cuối 2015 trở đi, có 1.350 căn từ 13 dự án biệt thự và 17.600 căn hộ từ 21 dự án chung cư sẽ gia nhập thị trường. Sơn Trà tiếp tục là quận có nguồn cung biệt thự tương lai lớn nhất, trong khi đó Hải Châu vẫn là quận có nguồn cung căn hộ chung cư tương lai cao nhất với 75% thị phần.

a) Thị trường nhà ở

Nguồn cung: Hai dự án biệt thự: Premier Village Đà Nẵng Resort và Naman Residences mở bán lại, cung cấp tổng cộng 150 căn. Nguồn cung biệt thự đạt 890 căn từ 16 dự án. Thị trường sơ cấp cung cấp 450 căn từ 10 dự án, chiếm 50% tổng nguồn cung. Một dự án chung cư mới mở bán, cung cấp 100 căn. Thị trường sơ cấp có 711 căn hộ từ 13 dự án, tăng 5% so với quý I/2015. Tỉ lệ hấp thụ của phân khúc biệt thự đạt 12% chủ yếu do hoạt động bán hàng tốt từ dự án Premier Village Đà Nẵng Resort.

Giá biệt thự trung bình đạt 27,5 triệu đồng/m2, tăng 9% so với quý trước. Thị trường căn hộ tiếp tục có dấu hiệu tích cực với tỉ lệ hấp thụ đạt 18%. Giá trung bình giảm 5%

theo quý do giá nhà thấp hơn từ dự án mới tại quận Sơn Trà.

Nguồn cầu: Những dự án với chủ đầu tư danh tiếng và gần biển hoặc trung tâm thành phố có hoạt động bán tốt trong quý. Các giao dịch tại Đà Nẵng chủ yếu với mục đích đầu tư hoặc mua nhà để cho thuê.

Triển vọng: Từ nửa cuối 2015 trở đi, có 1.350 căn từ 13 dự án biệt thự và 17.600 căn hộ từ 21 dự án chung cư sẽ gia nhập thị trường. Trong khi Sơn Trà tiếp tục là quận có nguồn cung biệt thự tương lai lớn nhất, Hải Châu vẫn là quận có nguồn cung căn hộ chung cư tương lai cao nhất với 75% thị phần.

b) Thị trường bán lẻ

Nguồn cung: Trong quý II/2015, tổng cung bán lẻ vào khoảng 167.000m2, tăng 24% theo quý và 30% theo năm do dự án Vincom Ngô Quyền Đà Nẵng gia nhập thị trường. Các trung tâm bán lẻ hiện đại tập trung tại 4 quận, gồm Thanh Khê chiếm 33%

nguồn cung, Hải Châu với 28%, Cẩm Lệ và Sơn Trà chiếm 19% mỗi quận. Công suất thuê tăng 6 điểm % theo quý và 10 điểm % theo năm. Giá thuê trung bình tăng 12%

theo quý và 19% theo năm do dự án Vincom Ngô Quyền Đà Nẵng có giá thuê cao hơn so với mức trung bình thị trường.

Nguồn cầu: Trong 6 tháng đầu năm 2015, tổng doanh thu bán lẻ đạt khoảng 36,670 tỷ đồng, tăng 10,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Triển vọng: Năm 2016, dự án Hilton Đà Nẵng dự kiến sẽ gia nhập thị trường và cung cấp khoảng 3.500m2 sàn bán lẻ. Từ năm 2017 trở đi, 15 dự án với khoảng 132.000m2 sàn bán lẻ sẽ gia nhập thị trường. 13 trong số 15 dự án đang trong giai đoạn quy hoạch, số dự án còn lại đang trong quá trình xây dựng.

3.2.3. Những tác động tương hỗ ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Đà Nẵng Điều kiện tự nhiên phù hợp với du lịch, nghỉ dưỡng, một nền kinh tế năng động đang đà tăng trưởng, cộng với những chính sách thuận lợi của Đà Nẵng cho nhà đầu tư. Rất nhiều dự án tầm cỡ ở Đà Nẵng đã được triển khai để “hứng” làn sóng sở hữu bất động sản ven biển trong thời gian qua.

3.2.3.1. Sự khan hiếm về sản phẩm

Dọc tuyến đường biển phía đông của thành phố Đà Nẵng trải dài từ bán đảo Sơn Trà đến Non Nước, với chiều dài khoảng 30 km. Hầu hết tất cả quỹ đất có View nhìn hướng biển đều thuộc sở hữu của các Resort và chuỗi hệ thống nhà hàng khách sạn dịch vụ ven biển đã được hình thành.

Chính vì vậy những diện tích đất được khai thác để làm dự án dọc tuyến này còn lại rất ít nếu như không muốn nói là hiếm hoi. Nguồn cung đất biển đi ngược lại so với nhu cầu đang không ngừng tăng lên của khách hàng, khi rất nhiều nhà đầu tư đang hướng đến việc sở hữu bất động sản không còn đơn thuần chỉ là một giá trị về đất hay tài sản gắn liền trên đất mà còn là một nơi thụ hưởng dịch vụ cao cấp, tạo dựng một tài sản cho bản thân mà đem lại giá trị đầu tư bền vững.

3.2.3.2. Sự bùng nổ của các công trình có quy mô và tầm cỡ lớn

Khu công viên đại dương Sơn Trà (Sơn Trà Ocean Park) ở khu vực bán đảo Sơn Trà (thuộc phường Thọ Quang, quận Sơn Trà); có quy mô 100 ha đã được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt quy hoạch chi tiết tại Quyết định 8577/QĐ-UBND ngày 09/12/2013 do Sun Group làm chủ đầu tư. Dự án có 5 phân khu, gồm khu phức hợp giải trí, thương mại, nhà hàng, shop và phố đi bộ. Đặc biệt, ở Công viên đại dương Sơn Trà sẽ có hệ thống cáp treo đưa du khách đi thẳng từ bến du thuyền lên núi Sơn Trà.

Theo dại diện Sun Group cho hay Sơn Trà Ocean Park có tổng vốn đầu tư khoảng 300 triệu USD, thời gian triển khai dự án dự kiến khoảng quý 02 năm 2016 và tiến hành trong vòng 48 tháng.

Khu đô thị mới quốc tế Đa Phước do Công ty TNHH Daewon Cantavil - Hàn Quốc làm chủ đầu tư rộng 204ha, bao gồm các khu resort, sân golf 18 lỗ theo tiêu chuẩn quốc tế, khách sạn, căn hộ cao cấp, chung cư 33 tầng với quy mô 8.500 căn hộ, trường học quốc tế, câu lạc bộ biển, bến du thuyền, đường đi bộ dọc biển dành cho du khách, khu nhà phố, biệt thự, khu văn phòng 60 tầng, nhà hát, trung tâm hội nghị quốc tế.

Vincom Center Đà Nẵng tọa lạc điểm nút giao thương đường Ngô Quyền và Phạm Văn Đồng, quận Sơn Trà khai trương vào đầu tháng 6 năm 2015.

3.2.3.3. Hình ảnh về một thành phố năng động và đáng sống không ngừng được quảng bá

Cuộc đua Thuyền buồm Vòng quanh Thế giới Clipper 2015-2016 tổ chức tại Đà Nẵng vào tháng 02 năm 2016. Rất nhiều người Việt Nam, người Đà Nẵng sẽ tự hào khi thấy hình ảnh chiếc thuyền buồm mang tên “Đà Nẵng - Việt Nam” gắn với Cầu Tháp London - biểu tượng nổi tiếng của thủ đô Vương quốc Anh. Không chỉ thế, trên hành trình 40.000 hải lý vòng quanh thế giới suốt gần 01 năm, chiếc thuyền buồm Đà Nẵng sẽ còn xuất hiện ở nhiều điểm đến lừng danh khác như Rio de Janeiro, nơi sẽ tổ

chức Olympics mùa hè 2016; Nhà hát Con Sò ở Sydney, tượng Nữ thần Tự do, cầu Cổng Vàng ở New York…

Đại hội Thể thao Bãi Biển châu Á 2016 được tổ chức tại Đà Nẵng sẽ có khoảng 4.600 HLV, VĐV đến từ 45 đoàn thể thao quốc gia và vùng lãnh thổ tham gia tranh tài tại đại hội, diễn ra từ ngày 24-9 đến 5-10-2016

Năm 2017 Đà Nẵng được chọn đăng cai Tuần lễ cấp cao APEC (Diễn đàn Kinh tế châu Á – Thái. APEC 2017 sẽ có hơn 100 hội nghị, trong đó có 20 hội nghị cấp bộ trưởng trở lên, và cuối cùng là Tuần lễ cấp cao quy tụ các lãnh đạo cấp cao đến từ 20 nước thành viên, và những khách mời quan trọng như Tổng thư ký LHQ. Đặc biệt là Diễn đàn Kinh tế APEC với khoảng 1.000 doanh nghiệp lớn.

3.3. Kết quả định giá bất động sản cho một số dự án bất động sản tại Đà Nẵng Dự án Green Lake nằm trên địa bàn phường Hòa thọ Đông, ngay trung tâm quận Cẩm lệ, Tp. Đà Nẵng.

Bảng 3.6: Bảng phân khu dự án KDC Green Lake

STT Phân khu Số lô Diện tích (m2)

1 B1 6 846.3

2 B2 60 5870

3 B3 70 7280

4 B4 56 7426.5

5 B5 19 1753.5

6 B6 24 2313.5

7 B7 21 1890

8 B8 18 2638.5

9 B9 24 1929.6

10 B10 19 2263

Tổng 10 Block 317 lô 34.210,4 m2

3.3.1. Phân tích Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường Giá đất đường Hồ Sĩ Dương năm 2012: 2.960.000/m2 Giá đất đường Hồ Sĩ Dương năm 2013 : 2.960.000/m2 Giá đất đường Hồ Sĩ Dương năm 2014 : 2.960.000/m2 Giá đất đường Hồ Sĩ Dương năm 2015 : 3.520.000/m2 3.3.1.1. Tính giá đất chuẩn trên thị trường

- Quy mô giá thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm

Các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường thu thập được thường không phát sinh cùng một năm. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, số liệu thu thập chỉ nên chọn những vụ mua bán diễn ra trong 2-3 năm trước đó, đồng thời phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả các bất động sản đã thu thập 2-3 năm trước đó về cùng một thời điểm của năm phân tích.

- Điều kiện để thực hiện việc chuyển đổi giá trị:

Để thực hiện việc chuyển đổi giá trị bất động sản bán trong các năm khác nhau về cùng một năm phân tích, về nguyên tắc, phải chọn những cặp bất động sản tương tự nhau, tức là những bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của nó tương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về mặt thời gian là khác nhau.

Gọi hệ số quy đổi giá của bất động sản đã bán trong năm bất kỳ (năm điều tra) so với năm phân tích là K(QĐ) được tính theo công thức sau đây:

K (QĐ) = G (đt) G (pt) Trong đó:

+ G (đt) là giá bất động sản bán năm điều tra + G (pt) là giá bất động sản bán năm phân tích

+ K (QĐ) là hệ số chuyển đổi giá BĐS bán năm điều tra so với giá BĐS bán năm phân tích.

Ta có:

Hệ số chuyển đổi giá đất BĐS năm 2012 so với giá BĐS bán năm 2015:

K1 = G (2012)

= 2960

= 0.84 G (2015) 3520