Cơ sở thực tiễn - TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU T- 123docz.net

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2. Cơ sở thực tiễn

1.2.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên Thế giới

Trên Thế giới có rất nhiều quốc gia và mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó.

1.2.1.1. Tại Mỹ

Mỹ là quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ và hoàn thiện HSĐC. Nước Mỹ đã xây dựng hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua

đó có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCN QSDĐ tại Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.

1.2.1.2. Tại Pháp

Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh phục vụ trong quản lý đất đai. Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên, phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất.

Tuy nhiên nước Pháp không tiến hành việc cấp GCN QSDĐ mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hóa và tư liệu trên giấy, bao gồm: Các chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký.

1.2.1.3. Tại Thái Lan

Thái Lan đã tiến hành cấp GCN QSDĐ và GCN QSDĐ ở Thái Lan được chia làm 3 loại:

- Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì

được cấp bìa đỏ.

- Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác định lại thì được cấp bìa xanh.

- Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì cấp bìa vàng.

Tuy nhiên, sau đó họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với các trường hợp bìa vàng thì nhà nước xem xét các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ.

1.2.1.4. Tại Australia

Đây là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên đầu người cao, 90% quỹ đất tự nhiên do tư nhân sở hữu. Khi nhà nước muốn sử dụng thì họ phải tiến hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân. Để quản lý tài nguyên đất, Australia đã tiến hành cấp GCN QSDĐ và tiến hành hoàn thiện hệ thống thông tin đất. Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất nhanh chóng.

1.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.2.2.1. Tình hình công tác cấp GCN trước khi có Luật đất đai năm 2003

Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Thông qua Luật Đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng mục tiêu "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật".

Chính sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nước thực hiện đó là: "Chính sách cải cách ruộng đất" ra đời ngày 04/12/1953. Chính sách này đã đánh đổ hoàn toàn chế độ sở hữu của bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng như bọn địa chủ phong kiến. Thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nhân dân lao động. Sau khi thực hiện chế độ cải cách ruộng đất, đời sống của nhân dân dần đi vào ổn định.

- Luật Đất đai năm 1993 ra đời: Thành công của việc thực hiện Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị khóa VI về nông nghiệp ban hành ngày 05/04/1988 đã khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được thừa hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp,... với những thay đổi đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp GCN. Công tác cấp GCN bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là từ năm 1997 đến nay, với mục tiêu hoàn chỉnh cấp GCN vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và 2001 cho khu vực thành thị theo các chỉ thị 10/1998/CT-TTg và chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng chính phủ. Bước sang nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 1993 vẫn còn bộc lộ nhiều điểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử dụng đất, vì

vậy mà Nhà nước đã ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001.

Như vậy tính đến trước khi Luật Đất đai ra đời năm 2003, Luật Đất đai 1993 đã

qua hơn 10 năm thực hiện đã góp phần thúc đấy kinh tế, ổn định chính trị xã hội của đất nước, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được đảm bảo.

1.2.2.2. Tình hình công tác cấp GCN từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003

Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 thay thế cho Luật Đất đai năm 1988, 2001.

Luật Đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", Luật Đất đai 2003 cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.

Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý Tài nguyên - Môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương trong cả nước đã có tổ chức các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp GCN QSDĐ. Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai phạm về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất,...

Để khắc phục những vấn đề trên và hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ, Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 thay thế cho Luật Đất đai 2003.

1.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Bình Định

Trên địa bàn tỉnh Bình Định hiện nay cơ bản đã cấp GCN QSDĐ theo Nghị định 64/CP cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất ở, đất vườn.

Theo bảng tổng hợp kết quả cấp GCN các loại đất đến ngày 31/05/2015 trên toàn tỉnh đã cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đối với từng loại đất như sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp 403.582 GCN, với diện tích 104.648,93 ha, đạt 98%;

- Đất lâm nghiệp đã cấp 32.402 GCN, với diện tích 47.266,90 ha, đạt 75%;

- Đất nuôi trồng thủy sản đã cấp 3.534 GCN, với diện tích 1.439,51 ha, đạt 81%;

- Đất ở tại nông thôn đã cấp 307.292 GCN, với diện tích 6.062,37 ha, đạt 89%;

- Đất ở tại đô thị đã cấp 130.103 GCN, với diện tích 1.157,01 ha, đạt 60%;

Đa số các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh được cấp GCN đều sử dụng đất ổn định, yên tâm đầu tư vào sản xuất.

Tuy nhiên, việc cấp GCN QSDĐ trước đây chủ yếu thực hiện theo hình thức người dân tự kê khai, không kiểm tra thực tế để chỉnh lý biến động cho phù hợp nên còn một số hạn chế đó là không đảm bảo tính chính xác về tên họ, số thửa, diện tích, hình thể, loại đất, nên khi các hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, chuyển mục đích sử dụng đất qua kiểm tra phần lớn đều tăng diện tích so với GCN QSDĐ đã

được cấp do đó khi thực hiện quyền của người sử dụng đất đều phải cấp đổi GCN.