Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đăng k- 123docz.net

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.4. Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ

Như chúng ta đã biết nhằm thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung thúc đẩy tiến độ cấp GCN QSDĐ nói riêng Nhà nước ta đã rất quan tâm đến việc xây dựng Luật về đất đai. Luật Đất đai năm 2013 là cơ sở để thực hiện các công việc quản lý nhà nước về đất đai dưới Luật Đất đai có các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành luật; tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2013 vẫn có một số vướng mắc như sau:

- Về thời điểm xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất khi công nhận QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân:

Theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì: Hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận QSD đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất thì không có quyết định công nhận QSD đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này đã gây khó khăn trong việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất khi công nhận QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân.

- Về hạn mức đất ở được công nhận đối với trường hợp có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật đất đai thì: đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 của Luật này và trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Áp dụng thực hiện quy định này đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 có giấy tờ ghi diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở nhưng diện tích đất thực tế sử dụng lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích được công nhận chỉ xác định theo giấy tờ đó, điều này là bất cập so với trường hợp không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 5 điều 103 Luật đất đai thì được công nhận diện tích đất theo hạn mức công nhận đất ở.

- Về việc cấp GCN QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ và không vi phạm pháp luật đất đai:

Theo quy định tại khoản 2 điều 20 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được cấp GCN QSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định khoản 1 điều 7 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì

phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định điểm b, điểm c khoản 3 điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc thực hiện quy định nêu trên đối với trường hợp sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ thì khi cấp GCN QSDĐ ở chỉ thu bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất và được người dân rất đồng tình ủng hộ; tuy nhiên cũng tương tự như trường hợp này, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà đất đó đã được cấp GCN QSDĐ nông nghiệp thì nay khi cấp GCN QSDĐ ở, căn cứ quy định tại điểm b khoản 2 điều 5 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP hoặc quy định tại khoản 3 Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 2 điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì

người sử dụng đất phải nộp mức 100% tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất (gấp đôi mức thu tiền sử dụng đất của người sử dụng đất không có giấy tờ) điều này dẫn đến sự bất cập là người có GCN QSDĐ thì bị thiệt thòi về quyền lợi so với người không có giấy tờ.

- Về nội dung quy định không thống nhất về hạn mức đất ở được công nhận khi cấp GCN giữa Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

Theo quy định tại khoản 2 điều 6 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở (trước ngày 15/10/1993) mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, nhưng nay nếu được cấp GCN QSDĐ ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất;

Tuy nhiên theo quy định tại điểm a khoản 5 điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì: trường hợp thửa đất có nhà ở (trước ngày 01/7/2014, bao gồm cả trước ngày 15/10/1993) thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 20 của Nghị định này (hạn mức giao đất ở).

Quy định thời hạn quá ngắn gây áp lực cho cán bộ giải quyết hồ sơ, tạo nhiều rủi ro sai sót nghiệp vụ. Thực tế để không bị đánh giá hồ sơ trễ hẹn quá 15 ngày, các Chi nhánh thường đối phó bằng cách sau khi tiến hành đo đạc, nếu hồ sơ xuất hiện các vướng mắc như sai lệch ranh giới, diện tích so với bản đồ hoặc các vướng mắc pháp lý khác… thì được xếp ngay vào loại hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN và tiến hành trả hồ sơ cho công dân. Chính điều này cũng là một nguyên nhân dẫn đến số lượng hồ sơ chưa được cấp GCN khó có thể được giải quyết triệt để.

Xét trách nhiệm của VPĐK đất đai thì thấy, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định sau khi tiếp nhận hồ sơ có ý kiến xác nhận và công khai kết quả của UBND cấp xã, VPĐK đất đai tiến hành trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có); Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ vào đơn đăng ký (quy định tại Khoản 4, Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Theo quy định này thì ngoài việc trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính VPĐK đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và xác nhận vào đủ hay không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ vào đơn, chỉ xác minh thực địa (kiểm tra thực tế ranh giới thửa đất) trong trường hợp cần thiết. Điều này cũng có nghĩa là trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thuộc về người sử dụng đất, VPĐK đất đai không có trách nhiệm giải quyết các vướng mắc phát sinh như biến động ranh giới thửa đất, sự tăng giảm diện tích so với giấy tờ

về QSDĐ, các vướng mắc khác về pháp lý như tài sản chung, thừa kế, và các tranh chấp dân sự khác và thực tế các VPĐK đất đai thường trả hồ sơ lại cho công dân với lý do hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN để không bị đánh giá hồ sơ trễ hẹn và lúc này người sử dụng đất không biết đi đến cơ quan nào để được tiếp tục giải quyết. Thời hạn không quá 50 ngày theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ hoặc thời hạn không quá 30 ngày theo Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 của Chính phủ

không bao gồm thời gian giải quyết các vướng mắc phát sinh, với việc phải qua nhiều công đoạn thì thời gian này chỉ đủ để giải quyết đối với hồ sơ hợp lệ mang tính

“chuẩn”, nghĩa là có giấy tờ QSDĐ khớp với hiện trạng ranh giới, diện tích đất sử dụng, không có bất kỳ phát sinh vướng mắc pháp lý nào.

3.4.2. Điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật, kinh phí

- Về cơ sở vật chất, nhà làm việc, trang thiết bị của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện, được sử dụng từ chuyển giao nguyên trạng của UBND huyện. Các trang thiết bị này được đầu tư từ sau Luật Đất đai năm 2003 nên đã cũ kỹ, không đáp ứng tốt các yêu cầu công việc nhưng vẫn phải tiếp tục sử dụng. Chi nhánh hoàn toàn không có máy đo đạc, máy quét. Hầu hết nơi làm việc, kho lưu trữ của Chi nhánh nằm chung trong Trung tâm hành chính huyện rất chật hẹp, rất khó khăn cho hoạt động. Hiện nay rất cần sự quan tâm chỉ đạo, đầu tư của UBND tỉnh trong vấn đề này.

3.4.3. Vấn đề tổ chức bộ máy, biên chế và kiện toàn công tác chuyên môn

Với thực tế phải đối mặt với khối lượng công việc, khối lượng hồ sơ lớn và phức tạp thì thách thức đặt ra là vấn đề thiếu về số lượng cũng như yếu tố chất lượng của đội ngũ viên chức, người lao động của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện.

Chất lượng của đội ngũ cán bộ thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả công việc, đòi hỏi cán bộ thực hiện phải có trình độ tin học, ngoại ngữ đáp ứng được tiêu chuẩn. Tuy nhiên, một số ít viên chức, người lao động tại Chi nhánh hạn chế về năng lực, việc nghiên cứu, áp dụng các cơ sở pháp lý chưa đúng dẫn đến nhiều sai sót trong quá trình thực hiện công tác lập, thẩm tra tính pháp lý, trình tự cấp GCN. Sự thoái hóa biến chất “ngầm” về phẩm chất, đạo đức của một bộ phận không nhỏ viên chức, người lao động được giao nhiều trọng trách do thiếu nhân sự. Bên cạnh đó, chất lượng đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã, thị trấn còn rất yếu về năng lực. Nhiều trường hợp do chuyển từ công tác khác sang phụ trách công tác địa chính, hoặc do mới được đảm nhiệm công tác nên không nắm được tình hình quản lý, sử dụng đất tại địa phương, chưa có kỹ năng trong xử lý tình huống cũng như nghiên cứu, áp dụng các cơ sở pháp lý trong xác nhận thời điểm, nguồn gốc sử dụng đất còn hạn chế, trách nhiệm thực hiện công việc còn thấp… Chính điều đó tạo ra sự khó khăn bước đầu trong việc thực hiện nhiệm vụ chung của ngành đặt ra.

3.4.4. Về xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính

Đến nay các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Hoài Nhơn đã hoàn thành công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính theo hệ tọa độ VN2000; hiện nay Chi nhánh văn phòng đăng ký QSDĐ đã tiếp nhận và đưa vào quản lý, sử dụng với số lượng HSĐC gồm:

639 tờ bản đồ, 89 quyển Sổ Mục kê, 328 quyển Sổ Địa chính. Tuy nhiên, bản đồ đo đạc địa chính theo hệ tọa độ VN2000 trên địa bàn huyện có nhiều biến động, sai lệch so với hiện trạng sử dụng đất.

Hệ thống dữ liệu còn chưa đầy đủ, chưa được chuẩn hóa thống nhất dữ liệu theo quy định của Bộ TN&MT do không được đầu tư kinh phí nên chưa thực hiện được chuẩn hóa, nâng cấp dữ liệu, hồ sơ giấy chưa được quét để lưu; biến động đất đai trong

nhiều năm qua chưa được đầu tư đo đạc, chỉnh lý; hiệu quả khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu hiện có cho quản lý đất đai ở địa phương còn hạn chế.

3.4.5. Bất cập trong thể hiện các thông tin trên GCN quyền sử dụng đất Thông tin về mã vạch thể hiện ở cuối trang 4 GCN:

Theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 thì mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về GCN và hồ sơ cấp GCN, nội dung mã vạch thể hiện mã đơn vị hành chính đến cấp xã, mã thời gian cấp GCN, mã hồ sơ gốc gồm các giấy tờ để thực hiện thủ tục cấp GCN [2, Điều 15]. Như vậy, mỗi GCN QSDĐ có một mã

vạch riêng để phục vụ cho việc tra cứu thông tin địa chính. Khi người sử dụng đất giao dịch với bộ phận tiếp nhận của VPĐK đất đai, cán bộ tiếp nhận dùng thiết bị đọc để quét mã vạch trên GCN, các thông tin về GCN sẽ được thể hiện trên máy tính để kiểm tra đối chiếu tính xác thực của GCN. Các thông tin về đăng ký biến động phát sinh như thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế… tiếp tục được cập nhật và được thể hiện khi đọc mã vạch. So với các ngành khác như Ngân hàng, Bảo hiểm, Thuế, Viễn thông… thì

việc ứng dụng công nghệ trong quản lý không còn là việc mới lạ, tuy nhiên với lĩnh vực đất đai có thể xem đây là bước nhảy tiến bộ đáng kể.

Tuy nhiên, thực tế ứng dụng mã vạch trên GCN vào công tác quản lý đã không được thực hiện. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu là không được sự quan tâm của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Hoài Nhơn cũng như nguồn kinh phí phục vụ cho công tác.

Kể từ khi mẫu GCN mới có mã vạch được đưa vào sử dụng (Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực - ngày 10/12/2009), đến nay đã hơn 05 năm, các thông tin trên GCN được in và cấp cho người sử dụng đất đã không được tích hợp và sử dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. Cho đến nay, các bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện đều không có thiết bị in, đọc mã vạch. Các thông tin thể hiện trên GCN kèm theo mã vạch cũng không được lưu trữ, tích hợp và cập nhật biến động.

Chi nhánh VPĐK đất đai huyện chủ yếu tập trung giải quyết sự vụ để đáp ứng nhu cầu dịch vụ hành chính công. Việc lập sổ sách HSĐC như ghi sổ Địa chính, sổ Mục kê, sổ Theo dõi biến động không đầy đủ và kịp thời, nguyên nhân chủ yếu là do số lượng hồ sơ giải quyết lớn.

Việc ghi chép và tra cứu HSĐC hiện nay trên địa bàn huyện vẫn mang tính thủ

công, do đó không những tốn kém thời gian trong việc tra cứu thông tin mà còn không đảm bảo tính chính xác.

3.4.6. Về phía người sử dụng đất

Để góp phần thúc đẩy công tác cấp GCN QSDĐ, đòi hỏi công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho người dân cần được tăng cường. Một phần không

nhỏ người dân chưa nhận thức đầy đủ về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất nên chưa thực hiện kê khai, lập hồ sơ đề nghị cấp GCN QSDĐ. Hoặc như phong tục, tập quán “kiểu cha truyền, con nối” trong sử dụng đất, nhiều người dân nghĩ rằng mình không có nhu cầu đăng ký cấp GCN QSDĐ và cứ ở vậy không cần đăng ký cũng chẳng ai làm gì được mình.

Thực tế cho thấy, một số người dân không hiểu hết quyền lợi và nghĩa vụ của việc kê khai ĐKĐĐ nên đã không thực hiện việc kê khai đăng ký làm chậm tiến độ cấp GCN QSDĐ.

Đất đai ngày càng có giá trị cao một số người dân phát sinh tư tưởng chiếm dụng khai tăng diện tích đất sử dụng so với thực tế nhằm lấn chiếm diện tích của những mảnh đất liền kề đặc biệt là đất công gây khó khăn trong việc cấp GCN QSDĐ.

Nhiều người dân không nắm rõ quy định của pháp luật dẫn đến các hiện tượng tranh chấp khiếu kiện xảy ra nhiều trường hợp còn sai sót trong tiến trình thủ tục đăng ký cấp GCN QSDĐ gây tốn thời gian chi phí.

Qua điều tra phỏng vấn trực tiếp 60 mẫu điều tra hộ gia đình cá nhân có 52 trường hợp ít hiểu biết về thủ tục ĐKĐĐ chiếm 87%, 08 trường hợp cho rằng họ hiểu biết về thủ tục đất đai họ đang thực hiện chiếm 13%. Có 2 trường hợp tự tìm hiểu thủ

tục ĐKĐĐ chiếm 3%, 48 trường hợp nhờ đến sự hướng dẫn của cán bộ địa chính xã, thị trấn hoặc cán bộ Một cửa chiếm tới 80% và 10 trường hợp nhờ đến sự tư vấn dịch vụ làm thủ tục hồ sơ chiếm 17%. Qua điều tra phỏng vấn trực tiếp 20 mẫu điều tra cán bộ địa chính trên địa bàn huyện, có 11 trường hợp xác nhận vướng mắc nhiều nhất khi giải quyết thủ tục cấp GCN QSDĐ là do trình độ, hiểu biết về thủ tục ĐKĐĐ của người sử dụng đất chiếm 55%, 09 trường hợp xác nhận vướng mắc nhiều nhất khi giải quyết thủ

tục cấp GCN QSDĐ là do chính sách pháp luật chiếm 45%. Từ đó cho thấy hiểu biết của người dân về quy trình thủ tục đăng ký cấp GCN QSDĐ còn hạn chế, cần phải có những biện pháp để nâng cao sự hiểu biết của người dân như nghiên cứu niêm yết công khai quy trình thủ tục tại nơi sinh hoạt cộng đồng chung của các khu dân cư trên địa bàn, đồng thời tuyên truyền, phổ biến những trường hợp điển hình về công tác này…

Tuy nhiên, thực tế có những trường hợp người sử dụng đất chấp hành nghiêm túc các quy định về kê khai, đăng ký, cấp GCN QSDĐ lần đầu nhưng sau khi nhận được thông báo các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thì họ không thể thu xếp ngay được số tiền sử dụng đất phải nộp quá lớn do điều kiện hoàn cảnh khó khăn, cộng thêm tâm lý e ngại việc nợ tiền sử dụng đất nên đã rút lại hồ sơ. Với những tâm lý như trên, dẫn đến tiến độ của công tác cấp GCN QSDĐ bị chậm lại.