Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
1.1.2. Cơ sở lý luận
1.1.2.1. Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai
1.1.2.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định tại Khoản 15 Điều 4 Luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [18].
Đăng ký quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
Hai là: đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên.
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất phải thực hiện đồng thời cả hai việc:
vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp
giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật.
1.1.2.1.2. Khái niệm GCNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 16 của Điều 4 Luật Đất đai 2013 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”.
1.1.2.1.3. Khái niệm về hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất, làm cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là hệ thống các tài liệu chứa đựng các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của các thửa đất trong mỗi đơn vị hành chính cấp xã.
Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ. Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
Người sử dụng thửa đất;
Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
1.1.2.1.4. Đăng ký đất đai
Trong thực tế đời sống, có những sự việc phát sinh về vấn đề hộ tịch, về nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản và một số nhu cầu khác… Có những phát sinh bắt buộc phải đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân sự…, nhưng cũng có nhiều sự việc không cần đăng ký hoặc dựa trên sự tự nguyện của người có nhu cầu như đăng ký kết hôn, đăng ký khai sinh… Qua đó, ta có thể hiểu rằng: đăng ký là công việc của cơ quan nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó đứng ra thực hiện việc ghi nhận hoặc xác nhận về một sự việc, một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như của tổ chức, cá nhân đứng ra đăng ký.
Theo Điều 1 của Luật đất đai 2013 như sau:
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
Chuyển mục đích sử dụng đất;
Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất;
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu chung của vợ và chồng;
Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chung;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
Xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật khác có liên quan;
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của
đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:
Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.