CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4. Đánh giá hiệu quả công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1
3.4.1. Các loại hình sản xuất của các tổ chức kinh tế a. Đánh giá hiệu quả
* Hiệu quả kinh tế
Công tác giao đất và cho thuê đất là hoạt động có ý nghĩa quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế của quận 1 cũng như thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua, hoạt động giao đất và cho các tổ chức thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố đã dần khắc phục được khó khăn tiếp cận đất đai của các tổ chức, doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào tỉnh. Hiệu quả của công tác giao đất và cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh trong thời gian qua đã đem lại hiệu quả to lớn về kinh tế, xã hội. Kết quả được thể hiện như sau:
Bảng 3. 27. Đánh giá hiệu quả kinh tế của các tổ chức thuê đất Năm
STT Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017
Số dự án 137 124 130
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Số tiền thuê đất (triệu đồng) 12.750 11.970 12.175
(Nguồn: Phiếu điều tra) Qua bảng 3.27 cho thấy hiệu quả kinh tế đáng kể của các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn quận 1 mang lại trong giai đoạn 2015 - 2017. Giai đoạn 2015 - 2017 quận 1 đã cho 391 tổ chức thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư với tổng số tiền cho thuê là 36.895 triệu đồng. Trong đó năm 2015 thu được 12.750 triệu đồng;
Năm 2016 thu được 11.970 triệu đồng; năm 2017 thu được 12.175 triệu đồng. Đây là một trong những khoản thu đáng kể của ngân sách trong thời gian qua, tạo nguồn lực để tỉnh thực hiện xây dựng các dự án công cộng, phục vụ mục đích công ích cho người dân địa phương. Đồng thời việc cho các tổ chức thuê đất trên địa bàn tỉnh để xây dựng các dự án, các công trình sự nghiệp, trụ sở, nhà máy, xí nghiệp sản xuất cũng là một trong những điều kiện để tăng năng lực cạnh tranh của quận 1 cũng như thành phố Hồ Chí Minh so với các tỉnh khác trên cả nước, là tiền đề để địa phương ngày càng thu hút được nhiều nhà đầu tư.
* Hiệu quả xã hội
Các doanh nghiệp được giao đất, thuê đất không chỉ đóng góp cho kinh tế của thành phố thông qua việc trả tiền thuê đất, đóng thuế doanh nghiệp mà còn góp phần tạo công ăn việc làm cho người lao động. Số lao động tham gia vào các tổ chức kinh tế bao gồm lao động trực tiếp và lao động gián tiếp do dự án tạo ra. Kết quả điều tra về số lao động tham gia vào các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.18. Số lao động trực tiếp và gián tiếp tại các tổ chức kinh tế Số lao động Xây dựng Thương
mại Sản xuất Khai thác Xã hội Lao động trực tiếp 3.250 1.280 1.475 4.674 327
Lao động gián tiếp 150 64 75 420 76
Tổng 3.400 1.344 1.550 5.094 403
(Nguồn: Phiếu điều tra) Nhận xét: Qua bảng trên cho thấy tổng 11.791 lao động mới được tạo ra do nhu cầu lao động của các tổ chức kinh tế. Từ trên ta thấy nhu cầu đào tạo của từng nhóm tổ chức kinh tế. Trong đó có tổ chức về xây dựng và khai thác có nhu cầu lớn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
lần lượt là 3.400 và 5.094 lao động. Nhóm tổ chức xã hội có lao động ít hơn cả là 327 lao động trực tiếp và 76 lao động gián tiếp, tổng cộng có 403 lao động khi tổ chức thực hiện dự án đầu tư đi vào hoạt động.
* Hiệu quả môi trường
Các tổ chức được giao đất, thuê đất trên địa bàn thành phố luôn tuân thủ các quyết định của thành phố về mặt bảo vệ môi trường. Tuy vậy trong phụ lục báo cáo tình hình thực hiện sự phát triển kinh tế xã hội 2017 thì cho thấy tỷ lệ chất thải rắn ở đô thị được thu gom có tăng nhẹ. Tuy vậy qua điều tra các đợt thanh kiểm tra cho thấy, không có tổ chức kinh tế nào vi phạm. Nguyên nhân dẫn tới việc tăng thải trên là do dân số tăng lên, kéo theo các khu công nghiệp nên mức độ tỷ lệ xả thải cao hơn so với những năm về trước.
3.4.2. Đánh giá công tác giao đất cho thuê đất từ phía các doanh nghiệp
Bảng 3.29. Kết quả điều tra công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1 giai đoạn 2015 -2017
Nội dung
Tổ chức có vốn nước
ngoài
Tổ chức có vốn 100%
đầu tư NN
Tổ chức có vốn đầu tư Nhà nước
Tổ chức có vốn đầu tư CP, TN
Tổng Số
lượng Tỷ
lệ (%)
Số lượng
Tỷ lệ (%)
Số lượng
Tỷ lệ (%)
Số lượng
Tỷ lệ (%) Số doanh nghiệp được phỏng vấn 10 100 10 100 10 100 20 50 1. Tình hình bàn giao mặt bằng
TCKT đã được giao mặt bằng 10 100 10 100 10 100 15 75 45
TCKT chưa được giao mặt bằng - - - - 5 25 5
2. Tình hình cấp GCN QSD đất - - - -
TCKT đã được cấp GCN QSD đất 8 80 9 90 10 100 12 60 39
TCKT chưa được cấp GCN QSD 2 20 1 10 8 40 11
3. Tình hình sử dụng đất sau giao, cho thuê đất
TCKT sử dụng đất đúng MĐSD 10 100 10 100 9 90 16 80 45
TCKT sử dụng đất không đúng
MĐSD 1 10 4 20 5
4. DN đánh giá thủ tục xin giao đất, cho thuê đất?
Trình tự thủ tục rườm rà 3 30 1 5 2 10 5 25 11
Chính sách pháp luật đất đai luôn
thay đổi 1 10 2 20 1 10 3 15 7
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Khó khăn trong công tác bồi
thường, GPMB - - - - - - 4 20 4
Quỹ đất hạn chế - - - - - - 3 15 3
Quy hoạch không đồng bộ 1 10 2 20 3
Cán bộ thụ lý hồ sơ gây khó khăn - - - - - - - -
5. DN đã bị thanh tra, kiểm tra bao nhiêu lần từ khi được giao đất, cho thuê đất?
TCKT bị thanh, kiểm tra < 3 lần 2 20 3 30 2 20 5 25 12
TCKT bị thanh, kiểm tra > 3 lần - - 4 40 3 15 7
(Nguồn: Phiếu điều tra) Giai đoạn 2015 - 2018, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã giao đất và cho thuê đất cho 455 trường hợp để thực hiện dự án đầu tư, trong các trường hợp được giao và cho thuê đất có các các cơ quan, tổ chức Nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân. Đề tài tiến hành phát phiếu điều tra cho 50 doanh nghiệp trên địa bàn thành quận 1 đã được giao đất và cho thuê đất trong giai đoạn 2015 - 2017, để có sự đánh giá khách quan về công tác giao đất, cho thuê đất của tại quận 1 trong 3 năm qua.
Kết quả bảng 3.29 cho thấy trong tổng số 50 tổ chức kinh tế được điều tra 100,00% số tổ chức kinh tế đã được bàn giao mặt bằng sau khi có quyết định giao đất và ký hợp đồng thuê đất.
Tuy nhiên, tổ chức kinh tế được giao đất mới chỉ 78% TCKT đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 22% số TCKT chưa được cấp giấy chứng nhận.
Mặc dù các các tổ chức kinh tế đều đánh giá không gặp khó khăn trong thủ tục xin giao và xin cho thuê đất. Tuy nhiên, vẫn có 11 tổ chức kinh tế cho rằng thủ tục xin giao đất còn rườm rà; 7 tổ chức đánh giá chính sách pháp luật đất đai luôn thay đổi; 4 tổ chức kinh tế đánh giá khi được giao, cho thuê đất nhưng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để bàn giao cho các chủ đầu tư còn khó khăn; 3 TCKT đánh giá quỹ đất trên địa bàn quận còn hạn chế nên các TCKT muốn đầu tư vào quận 1 nhưng còn khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất của địa phương; 3 TCKT đánh giá việc thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố chưa thật sự đồng bộ nên công tác giao đất, cho thuê đất còn nhiều khó khăn.
- Theo các TCKT cho biết về công tác thanh tra, kiểm tra sử dụng đất sau giao và cho thuê đất. Từ khi các đơn vị này được tỉnh giao, cho thuê đất để thực
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
hiện dự án đầu tư các cơ quan chuyên môn và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đều đã tiến hành thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất đai của các doanh nghiệp. Có 12 TCKT bị thanh tra dưới 3 lần và 7 TCKT bị thanh tra trên 3 lần.
Từ kết quả trên cho thấy phần lớn các TCKT được điều tra đánh giá cao về hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố. Mặc dù, việc tiếp cận đất đai của các TCKT chưa cao, quá trình thực hiện các thủ tục xin giao và thuê đất chưa thực sự suôn sẻ nhưng với cố gắng của các cấp các ngành và chính quyền địa phương đang từng bước nâng cao hiệu quả công tác giao.
3.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận 1
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
Qua kết quả nghiên cứu trên cho thấy việc quản lý và sử dụng đất của các TCKT trên địa bàn quận 1 chưa thật chặt chẽ, vẫn còn có một số TCKT sử dụng đất không đúng mục đích. Vì vậy để nâng cao hiệu quả quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức thì cần phải:
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các TCKT được giao, cho thuê trên địa bàn tránh sử dụng lãng phí và đặc biệt có tác động xấu đến môi trường xung quanh. UBND thành phố Hồ Chí Minh và các sở ban ngành, đặc biệt là Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố trong thời tới cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, đồng thời tháo gỡ kịp thời các vướng mắc của các tổ chức trong việc sử dụng đất.
- Xây dựng khung giá đất thực sự sát với giá thị trường, khi xây dựng khung giá đất cần lấy ý kiến cụ thể của người dân và hướng đến sát giá thị trường. Đây là công việc vô cùng khó khăn bởi xác định giá thị trường đòi hỏi công tác điều tra khảo sát cũng như phân tích thị trường đất đai một cách chính xác và khách quan song như vậy mới đáp ứng được một thị trường đất đai trong sạch và bền vững.
- Có chế tài mạnh hơn, thực hiện xử lý kiên quyết đối với các đơn vị vi phạm luật đất đai, môi trường, kiên quyết thu hồi các diện tích sử dụng không hiệu quả, tránh tình trạng các TCKT nhờ luật hoặc cố tình sai phạm vì thà vi phạm để trục lợi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
rồi nộp phạt hơn làm đúng luật. Kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng đất trái pháp luật, hiệu quả thấp theo hướng sau:
+ Thu hồi diện tích giao đất, cho thuê đất không đúng đối tượng, chuyển nhượng trái phép, không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích, diện tích dư thừa so với tiêu chuẩn, vi phạm quy hoạch, tiến độ đầu tư chậm, hiệu quả chưa được phát huy gây lãng phí tài nguyên đất.
+ Thông báo cho các tổ chức hiện có diện tích cho thuê, cho mượn trái phép cần đưa các diện tích đã cho thuê, cho mượn trái phép về sử dụng đúng mục đích.
Đối với các tổ chức không chấp hành cần kiên quyết thu hồi nhằm tạo quỹ đất cho dự phòng phát triển hoặc giao cho các tổ chức, cá nhân khác có nhu cầu sử dụng.
- Tạo cơ chế tự chủ động cho TCKT trong quá trình sử dụng đất, đồng thời cần tạo cho TCKT một hành lang pháp lý để hoạt động tồn tại cũng như khai thác quản lý đất được giao phù hợp Pháp luật.
- Đẩy nhanh công tác đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp GCNQSDĐ cho các TCKT sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật. Gắn chặt công tác giao đất, cho thuê đất với công tác cấp giấy chứng nhận, việc giao đất trên thực địa nên được xác định định vị chi tiết, hướng tới đảm bảo quyền lợi cho các TCKT sử dụng đất, hướng tới ổn định và bền vững thị trường đất đai và quá trình sản xuất kinh doanh của các TCKT trên địa bàn quận.
- Xây dựng quy định cụ thể về trách nhiệm của người đứng đầu tổ chức đơn vị (Chủ tịch UBND Quận, Trưởng phòng Tài nguyên & Môi trường, Ban quản lý dự án…) nếu để xảy ra tình trạng đất đai bị lấn chiếm, sử dụng trái phép, bỏ hoang hóa, sử dụng không có hiệu quả hoặc lấn, chiếm đất.
3.5.2. Giải pháp về kinh tế
Kết quả điều tra cho thấy trên địa bàn Quận các TCKT vi phạm về sử dụng đất chủ yếu là do không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án dẫn đến việc đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy (Công ty xây dựng & KD nhà Sài Gòn, Công ty kho bãi TP...). Mặt khác việc đầu tư kinh phí cho công tác quy hoạch còn ít do đó chưa lập được quy hoạch chi tiết đến từng phường để làm căn cứ cho công tác giao đất, cho thuê đất. Do đó cần phải thực hiện các nội dung sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
- Để hạn chế các trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án dở dang rồi chuyển nhượng thu lợi hoặc thế chấp giao dịch về QSDĐ, khi thẩm định dự án của các tổ chức kinh tế có sử dụng đất cần cân nhắc, điều tra xem xét kỹ về điều kiện và năng lực thực hiện của chủ đầu tư, chỉ chấp nhận những chủ đầu tư có năng lực thật sự để thực hiện dự án đầu tư và thực hiện ký quỹ đầu tư.
- Đầu tư kinh phí để thực hiện quy hoạch chi tiết đến phường cho kịp thời giai đoạn. Vì có quy hoạch chi tiết vừa làm cơ sở pháp lý vừa là chuẩn để kiểm tra đối chiếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất.
- Phát huy tốt vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất trong việc thu hồi, giải phóng mặt bằng, nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư sớm nhận được mặt bằng để thực hiện dự án. Như đối với các diện tích có vi phạm củng cố cơ sở pháp lý để lập thủ tục thu hồi và giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất, lập kế hoạch khai thác, sử dụng hoặc để giao cho những tổ chức đơn vị có nhu cầu sử dụng; kiên quyết không để các tổ chức tự khắc phục hậu quả.
- Việc tư vấn, giới thiệu, bố trí cho các đơn vị có nhu cầu sử dụng đất phải dựa trên cơ sở ưu tiên phát triển vào các khu vực sản xuất kinh doanh tập trung để dễ quản lý cũng như các vấn đề khác trong quá trình sử dụng đất.
- Xây dựng tiêu chí sử dụng đất hiệu quả thông qua tỷ lệ nộp ngân sách Nhà nước/m2 đất được giao. Tiêu chí này làm cơ sở cho việc tiếp tục cho thuê, cho mở rộng quy mô sử dụng của các TCKT, cũng như việc xem xét thu hồi toàn bộ hay một phần diện tích đã giao cho các tổ chức.
3.5.3. Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ
Qua kết quả nghiên cứu cho thấy công tác theo dõi việc sử dụng đất của các tổ chức từ lâu nay còn bằng hình thức thủ công, chưa khoa học, việc theo dõi cập nhật biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa kịp thời. Vì vậy để theo dõi quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức một cách thuận lợi, khoa học thì chúng ta cần phải:
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ và minh bạch, nhằm cung cấp các thông tin đầy đủ và chính xác cho các nhà đầu tư. Đặc biệt là khu vực có quy hoạch, các khu vực đã được giải phóng mặt bằng chờ đầu tư,...thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh tạo cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác quản lý,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
điều tra, cập nhật thông tin của thửa đất được nhanh chóng chính xác. Tạo điều kiện trong trao đổi thông tin giữa các cơ quan quản lý, giữa cơ quan quản lý với người dân. Giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai được chính xác hiệu quả hơn.
- Đầu tư đủ trang thiết bị cần thiết phục vụ công tác quản lý đất đai; tổ chức thực hiện về việc lập và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu về đất tổ chức trên địa bàn quận để phục vụ tốt cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai cả trước mắt và lâu dài.
3.5.4. Các giải pháp khác
Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc kiểm tra, thanh tra sử dụng đất của các tổ chức chưa thường xuyên. Nhận thức về pháp luật đất đai của một số TCKT còn hạn chế. Tiến độ cấp GCNQSDĐ còn chậm, nhiều tổ chức chưa được cấp GCNQSDĐ. Trình độ chuyên môn nghiệp vụ của một số cán bộ còn hạn chế. Do đó để quản lý sử dụng đất của các tổ chức đúng pháp luật thì ngoài các giải pháp nêu trên thì cần phải có một số giải pháp sau:
- Đối với những TCKT hiện nay sử dụng đất mà chưa có giấy tờ chứng minh QSDĐ (chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp) cần tiến hành rà soát lại về tính pháp lý, sự phù hợp và quy mô sử dụng đất để hợp thức hoá hoặc thu hồi tránh lãng phí thất thoát cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho TCKT trong quá trình hoạt động.
- Đội ngũ cán bộ, công chức phải thường xuyên được bồi dưỡng đào tạo, tham quan học hỏi kinh nghiệm trao đổi thông tin giữa các địa phương nhằm nâng cao năng lực về chuyên môn, chính trị cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời xây dựng hệ thống thông tin trong quản lý đất đai, thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin về đất đai kịp thời.
- Đẩy mạnh tính kịp thời và hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất ở các xã để có cơ sở pháp lý cho công tác giao đất, cho thuê đất.
- Nâng cao vai trò giám sát của các cơ quan “đại diện” và các tổ chức xã hội đối với việc quản lý đất đai của UBND các cấp và các cơ quan Nhà nước khác.
Thực hiện việc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, phát huy hiệu quả sử dụng đối với đất thu hồi, tránh tình trạng thu hồi rồi bỏ không trong khi người dân không có