Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước 64 1. Nhóm yếu tố bên trong
4.2.1. Nhóm yếu tố bên trong
4.2.1.1. Năng lực của đội ngũ cán bộ Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Long Biên
Mặc dù số lượng cán bộ thực hiện công tác bán nhà tại Xí nghiệp Quản lý nhà Long Biên khá đông (30 cán bộ) nhưng do trình độ các cán bộ còn chưa đáp ứng được khối lượng công việc, số người thực sự làm được việc còn thấp, khả năng xử lý công việc còn chưa hợp lý nên việc giải quyết hồ sơ còn chậm chạp.
Qua Biểu đồ ta thấy, trình độ chuyên môn của các chuyên viên thực hiện công tác bán nhà trong Xí nghiệp còn thấp. Trình độ Đại học chỉ chiếm 53,33%, Cao đẳng 30%, Trung cấp 16,67%. Trong khi công tác giải quyết hồ sơ đòi hỏi trình độ chuyên môn, nhận thức, tinh thần trách nhiệm cao. Một bộ phận chuyên viên trong Phòng Bán nhà của Xí nghiệp không có chuyên môn về địa chính, quản lý đất đai khiến cho công tác giải quyết hồ sơ càng thêm khó khăn và kéo dài.
Biểu đồ 4.1. Cơ cấu trình độ chuyên môn của cán bộ tham gia công tác bán nhà của Xí nghiệp nhà Long Biên
Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra (2017) Trong số 30 chuyên viên thì chỉ có 3 chuyên viên có khả năng vẽ hồ sơ kỹ
thuật thửa đất nên thường không vẽ kịp số hồ sơ, dẫn tới việc chậm trễ trong công tác giải quyết hồ sơ.
Vì vậy, đây cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới thời gian giải quyết thủ tục bán nhà.
4.2.1.2. Trình độ nhận thức của người mua nhà
Phần lớn người dân được phân nhà và nay được mua nhà theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP đều là công nhân thuộc các nhà máy, xí nghiệp, công ty nhà nước từ những năm cuối của thế kỷ trước. Về trình độ học vấn còn thấp nên nhận thức về chính sách của nhà nước còn chưa đúng và đầy đủ. Đây là một khó khăn của người dân trong việc tiếp cận, đọc, hiểu các văn bản chính sách của nhà nước về công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Theo kết quả điều tra, phỏng vấn, 80 % số cán bộ Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Long Biên trực tiếp tham gia bán nhà và tiếp xúc với người dân đều nhận định trình độ dân trí của người dân còn khá thấp nên trong quá trình giải quyết thủ tục bán nhà cán bộ Xí nghiệp phải giải thích nhiều lần để người dân hiểu về trình tự, thủ tục giải quyết, các quy định của pháp luật về công tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Và thực tế trong quá trình giải quyết hồ sơ bán nhà, người dân cũng không thể tự mình kiểm tra được tính đúng đắn của hồ sơ do thủ tục, quy trình bán nhà bao gồm quá nhiều khâu, nhiều cơ quan tham gia giải quyết. Như vậy đồng thời sẽ thiếu đi sự giám sát của người dân trong quá trình giải quyết thủ tục bán nhà của cơ quan nhà nước.
4.2.1.3. Năng lực tài chính của người mua nhà
4.5. Ý kiến của người dân về vấn đề giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
“Hiện nay nhà tôi cả tiền đất và tiền nhà theo cán bộ Xí nghiệp tạm tính là khoảng 25 triệu đồng theo giá nghị định 61. Còn nếu tính theo Nghị định 99 là khoảng 120 triệu thì tôi không có đủ tiền để mua. Vì hai vợ chồng thì chỉ tôi là có lương hưu hàng tháng 3 triệu 300 nghìn đồng thì chỉ đủ ăn lấy đâu ra tiền để đóng 120 triệu làm sổ đỏ. Chưa tính tiền bồi dưỡng các đoàn kiểm tra của quận, xí nghiệp nhà, sở ban ngành. Trong khi nhà tôi ở trong ngõ ngách này cũng không có nhu cầu bán mà chỉ để ở”.
Nguồn: Phỏng vấn ông Phạm Văn Súy - 11 ngõ 210 Đức Giang, P. Đức Giang ngày 2 tháng 12 năm 2016
Lý do là mức giá của Nghị định 99/2015/NĐ-CP đưa ra quá chênh lệch so với giá của Nghị định 61/CP (chênh lệch từ 8 đến 17 lần) và người dân không đáp ứng đủ năng lực tài chính để mua nhà. Vì ở cùng một vị trí nếu chịu giá 61/CP thì chỉ có giá vài trăm ngàn trên một mét vuông đất và nhà trong khi nếu phải chịu giá của Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì có thể lên tới vài triệu hoặc hàng chục triệu đồng trên một mét vuông đất. Thực tế có những hộ ở khu tập thể Công ty Hóa chất Đức Giang, sau khi tính toán giá nhà và đất thì đã lên tới gần một tỷ đồng. Trong khi đó người mua nhà hiện đang hưởng chế độ hưu trí với mức lương hàng tháng là hơn 3 triệu đồng.
Như vậy sẽ rất khó khăn cho người mua để có thể bỏ ra số tiền lớn xin cấp Giấy chứng nhận trên chính căn nhà họ đã ăn ở ổn định hàng chục năm qua. Và thực tế họ không có ý định tiếp tục xin mua nhà nữa.
4.2.1.4. Sự phối hợp giữa các đơn vị, ban ngành liên quan trong quy trình
Công tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là sản phẩm tổng hợp của nhiều ngành, nhiều cấp (UBND các phường, UBND quận, Cục Thuế, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường) nên việc phối hợp giữa các ban ngành là rất quan trọng trong việc giảm thời gian giải quyết hồ sơ.
Như ở khâu Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội phối hợp với các Sở, Ban, Ngành xác định bốn thông số theo quy định khâu này phải thực hiện trong 7 ngày. Tuy nhiên trên thực tế thời gian giải quyết khâu này có thể lên tới gần 2 năm. 100% hộ dân được hỏi đều trả lời khâu này mất rất nhiều thời gian. Lịch họp Hội đồng xác định giá bán nhà ở thành phố trên thực tế theo như điều tra cán bộ làm khâu này, trong năm 2016 giữa hai lần họp Hội đồng cách nhau tới 8 tháng trong khi quy định chỉ trong 15 ngày tính từ khi đi kiểm tra thực địa.
Còn ở khâu Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội phối hợp với UBND Quận để xác định diện tích được chuyển quyền và phối hợp với Công ty có tư cách pháp nhân để đo vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo quy định khâu này phải được thực hiện trong vòng 14 ngày. Tuy nhiên trên thực tế quá trình đo vẽ không kết hợp cùng với cán bộ địa chính của phường,quận đi kiểm tra luôn một lần mà phải đi thành nhiều lần do cán bộ Quận, phường không sắp xếp được lịch đi kiểm tra vì vậy mà thời gian thực hiện khâu này trên thực tế theo phản ánh của người dân mất từ 3 đến 6 tháng.
4.2.1.5. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu, liên lạc
Hiện tại toàn hệ thống từ Sở Xây dựng tới Công ty nhà Hà Nội và các Xí nghiệp đều không áp dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý, giải quyết hồ sơ cho người dân. Vì vậy, hồ sơ từ khâu tiếp nhận tới các khâu khác trong quy trình, chuyên viên đều phải làm thủ công, dẫn đến việc lưu trữ và tìm kiếm hồ sơ khi có thanh tra kiểm tra là rất khó khăn và mất thời gian. Ngoài ra, do điều kiện khí hậu miền Bắc độ ẩm cao nên dẫn tới các hồ sơ lưu trữ cũng dần mục nát theo thời gian gây khó khăn khi có người dân khiếu nại, khiếu kiện đối với các hồ sơ đã lưu trữ lâu.
Hệ thống thông tin liên lạc giữa chuyên viên các Sở, ban, ngành hiện nay cũng không có. Tất cả các trao đổi, mời họp đều qua đường công văn. Như vậy thời gian xử lý công việc sẽ chậm, hiệu quả công việc không cao, thủ tục sẽ bị kéo dài thời gian giải quyết gây lãng phí về thời gian, tiền bạc cho người dân, cơ quan nhà nước.
4.2.1.6. Công tác giám sát, kiểm tra
Trong quá trình thực hiện công tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, Sở Xây dựng với vai trò là cơ quan chủ trì thực hiện và chịu trách nhiệm chính về công tác bán nhà ở cũ trước UBND thành phố Hà Nội, tuy nhiên trên thực tế, Sở Xây dựng đã không thực hiện chức năng giám sát các hoạt động bán nhà trong quy trình. Đặc biệt là trong hoạt động xác định giá bán nhà ở, với vai trò là Chủ tịch Hội đồng xác định giá bán nhà ở thành phố, Sở Xây dựng đã không thể hiện tốt vai trò giám sát sự phối hợp của các cơ quan tham gia vào Hội đồng.
Hộp 4.6. Ý kiến về vai trò giám sát của Sở Xây dựng trong thực hiện công tác bán nhà ở cũ
“Hiện nay, hoạt động cần giám sát nhất chính là khâu xác định giá bán nhà ở cũ. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện khâu này, Sở Xây dựng không thể hiện được vai trò giám sát sự phối hợp của các Sở, Ban, Ngành tham gia. Chính vì vậy dẫn tới việc tổ chuyên viên liên ngành phối hợp kém, làm gia tăng thời gian thực hiện khâu này lên gấp nhiều lần so với quy định. Và thực tế cũng không thấy có hướng xử lý đối với các chuyên viên không tham gia vào các buổi kiểm tra”.
Nguồn: phỏng vấn ông Nguyễn Văn Minh – Trường phòng Tài vụ -TCHC Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Long Biên – Phụ trách hoạt động xác định giá bán nhà ở tại Xí nghiệp ngày 20/01/2017.
Chính vì vậy, trong quá trình thực hiện hoạt động xác định giá bán nhà ở, chuyên viên các Sở, ban, ngành tham gia không đầy đủ trong các buổi đi kiểm tra thực địa dẫn tới thời gian thực hiện khâu này lâu hơn nhiều so với quy định.
Và đối với các chuyên viên vắng mặt trong các buổi kiểm tra thì Sở Xây dựng cũng không có hướng xử lý, quy trách nhiệm cho từng cá nhân, đơn vị.
4.2.2. Các yếu tố bên ngoài tác động 4.2.2.1. Chính sách Pháp luật
Việc thay đổi từ Nghị định số 34/2013/NĐ-CP đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành có nhiều thay đổi về cơ chế, giá bán (cho phép bán nhà cho các trường hợp được phân phối nhà ở trước ngày 19/1/2007; áp dụng bán theo khung giá mới theo Luật Đất đai năm 2013); thay đổi về trình tự, thủ tục, hồ sơ như phải thiết lập Hợp đồng thuê nhà ở trước khi bán, UBND Thành phố phải phê duyệt đối tượng được mua và giá bán, Sở Xây dựng là bên bán trong Hợp đồng mua bán nhà ở (trước đây là Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội) gây nhiều khó khăn cho người dân khi tiếp cận Nghị định mới. Qua điều tra cho thấy, 100%
hộ dân đều cho rằng chính sách nhà nước thay đổi từ Nghị định 34/2013/NĐ- CP sang Nghị định 99/2015/NĐ-CP quá nhanh khiến cho trong khoảng giữa hai năm 2013 và 2015 hồ sơ hầu như không giải quyết được do phải chờ đợi Thông tư hướng dẫn từ Bộ Xây dựng, văn bản hướng dẫn từ UBND thành phố và Sở Xây dựng. Như vậy vô hình chung thời gian giải quyết hồ sơ lại bị kéo dài thêm khiến cuộc sống người dân thêm phần bất ổn, lo lắng.
Về giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 99/2015/NĐ- CP tăng từ 8 lần đến 17 lần so với giá bán của Nghị định 61/CP, nên nhiều hộ gia đình khi biết giá tiền phải nộp ngân sách lớn nên xin hoãn hoặc không tiếp tục mua do điều kiện kinh tế không đủ chi trả. Đây thậm chí có thể coi là một cú sốc với đa phần người dân vì họ không nghĩ sẽ phải chi trả quá nhiều tiền như vậy để được sở hữu ngôi nhà mà họ đã ở ổn định trong hàng chục năm qua.
4.2.2.2. Yếu tố tuyên truyền chính sách
Tại các phường, xã có quỹ nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước hiện nay công tác tuyên truyền chính sách pháp luật về trình tự, thủ tục xin mua nhà hầu như không có hoặc rất yếu. Ở các UBND phường, xã không công khai niêm yết quy trình, thủ tục xin mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước để người dân nắm được có lẽ do đây không phải là thủ tục hành chính thông thường và không phải thủ tục
do UBND phường, xã thực hiện.
Đây là một điểm yếu trong việc phổ biến chính sách pháp luật cho người dân, làm hạn chế sự tiếp cận của người dân đối với các chính sách pháp luật của nhà nước khiến người dân ở thế bị động khi chính sách có sự thay đổi nhanh. Đặc biệt thực tế trong khoảng thời gian từ 2013 – 2015, Chính phủ hai lần ban hành Nghị định quy định về công tác quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, việc thay đổi chính sách nhanh trong khi người dân tiếp cận thông tin còn chậm đã khiến cho rất một bộ phận người dân không kịp nộp hồ sơ theo hạn định để được hưởng mức giá ưu đãi khi mua nhà ở cũ theo cơ chế giá bán của Nghị định 61/CP.
4.2.2.3. Công tác giám sát thực thi chính sách
Trong quá trình thực hiện công tác bán nhà, với vai trò là cơ quan chủ trì thực hiện, Sở Xây dựng chưa thực hiện chức năng giám sát của mình được nghiêm túc. Đặc biệt ở các khâu thực hiện có chuyên viên Sở Xây dựng tham gia như khâu xác định giá bán nhà ở có sự tham gia của nhiều Sở, ban, ngành khác.
Thực tế trong các buổi đi thực địa để kiểm tra, xác định giá bán nhà thì hầu như buổi nào cũng có Sở vắng mặt không đi. Dẫn tới việc xin chữ ký vào biên bản cũng khó khăn hơn, mất nhiều thời gian hơn mà hơn nữa còn thể hiện sự thiếu trách nhiệm trong thi hành công vụ của cán bộ công chức. Và đáng ra, Sở Xây dựng là cơ quan giám sát chính phải có biện pháp xử lý để chuyên viên các Sở thực hiện nhiệm vụ nghiêm túc: lập biên bản vắng mặt, yêu cầu giải trình lý do, nếu nhiều lần vắng mặt sẽ đề nghị mức xử lý khiển trách, kỷ luật cụ thể hơn đối với cá nhân và cơ quan thiếu trách nhiệm phối hợp.