2.2. Thực tiễn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới và ở việt nam
2.2.2. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước trên thế giới
Pháp luật Đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Pháp luật đất đai Việt Nam. Hình thức sở hữu đất đai của Trung Quốc là sở hữu Nhà nước nên
ở Trung Quốc không có chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất kể cả đất nông nghiệp. Tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi bị thu hồi đất của các chủ sử dụng (Phạm Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2011).
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường hoặc bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Giá bồi thường là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lƣợng nhà, đồng thời đƣợc điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh lại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp được bồi thường theo tính chất đất và loại đất.
Về tái định cƣ, các khu TĐC và các khu nhà ở đƣợc xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đƣợc chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng. Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ.
Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông tĩnh và động. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tải, sau đó theo khiếu tố (Hoàng Thị Nga, 2010).
2.2.2.2. Hàn quốc
Cơ sở pháp lý của chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Hàn Quốc: Hiến pháp Hàn Quốc; Luật thu hồi đất năm 1962; Luật các trường hợp đặc biệt thu hồi đất phục vụ mục đích công và đền bù thiệt hại năm 1975; Luật thu hồi đất cho các dự án công và đền bù năm 2000; hiện nay Hàn Quốc thực hiện theo Luật đền bù đất đai. Mục đích của Luật nhằm đảm bảo phát huy phúc lợi công và bảo vệ thích đáng quyền sở hữu tài sản thông qua việc thực thi hiệu quả công trình công cộng; bằng việc quy định đền bù thiệt hại nảy sinh do quá trình thu hồi hay sử dụng đất cho các công trình công cộng thông qua tham vấn và cƣỡng chế (Hee-Nam Jung, 2010).
Nguyên tắc đền bù thiệt hại:
- Đền bù của chủ thực hiện dự án: Chủ thực hiện dự án sẽ tiến hành theo đền bù chủ đất và các cá nhân liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi hoặc sử dụng đất, cho các công trình công cộng.
- Đền bù đi trước: Mọi chủ thể khi thực hiện dự án phải thực hiện đền bù đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành phần việc của mình liên quan tới công trình công cộng.
- Đền bù bằng tiền mặt: Đền bù thiệt hại về tài sản sẽ đƣợc trả bằng tiền mặt trong trường hợp nếu chủ đất đồng ý đền bù có thể được trả bằng trái phiếu chính phủ do chủ thực hiện dự án phát hành.
- Đền bù cho từng cá nhân: Đền bù phải đƣợc chi trả cho từng cá nhân tới chủ đất.
- Đền bù cả gói: Trong trường hợp hộ cá thể, cùng một khu vực dự án với nhiều mảnh đất thuộc cùng một chủ sở hữu nhƣng thuộc các giai đoạn đền bù khác nhau, chủ thực hiện dự án sẽ đảm bảo chi trả cả gói đền bù một lƣợt.
- Tính toán số tiền đền bù: Thời đểm tính giá đền bù: Trường hợp tham vấn tính tại thời điểm đạt được thỏa thuận; trường hợp cưỡng chế tính tại thời điểm ra quyết định cƣỡng chế. Chủ thực hiện dự án phải giao việc đánh giá giá trị đất đai… cho không dưới hai cơ quan thực hiện định giá; trong trường hợp chủ đất có yêu cầu, có thể phải lựa chọn thêm 1 nhà định giá; giá trị đền bù là trung bình cộng của kết quả định giá bởi hai hoặc ba cơ quan định giá trên.
- Tiêu chuẩn và loại đền bù về đất: Đền bù đƣợc thực hiện dựa trên bảng giá đất đƣợc công bố theo quy định; đơn vị định giá sẽ căn cứ vào Khung giá đất công khai chính thức cho khu vực liên quan để tiến hành định giá đất, giá một đơn vị diện tích đất của khu vực tham chiếu đƣợc chính phủ khảo sát, đánh giá và công bố hằng năm; đơn vị định giá sẽ so sánh các yếu tố nhƣ vị trí, địa hình, môi trường xung quanh,.. có ảnh hưởng đến giá trị khách quan của đất, tham chiếu từ 2 hoặc hơn 2 mảnh đất tham khảo với mảnh đất đang cần định giá; đơn vị định giá phải tiến hành định giá sao cho đảm bảo có sự hài hòa giữa giá đất đƣa ra và mức giá theo Khung giá đất công khai chính thức.
Tài sản (gồm: Nhà cửa, cây trồng, công trình và các tài sản khác gắn liền với mảnh đất, cây trồng, mồ mả,..): Nhà cửa, công trình và các tài sản khác sẽ được tính theo mức chi phí chuyển đổi cần thiết trừ những trường hợp: nơi chi phí chuyển đổi nhà, nơi chi phí chuyển đổi lớn hơn giá trị tài sản, nơi chủ thực hiện dự án thu mua để sử dụng trực tiếp; cây trồng sẽ đƣợc đền bù bằng cách tính tổng số loại và mức độ sinh trường, phát triển…; Mồ mả được đền bù bằng cách tính chi phí cần thiết cho việc thay đổi địa điểm chôn cất.
Trường hợp khác: Đền bù các quyền (quyền khai mỏ, đánh cá, sử dụng nước..) sẽ được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tƣ, mức lợi nhuận mong đợi…; thiệt hại kinh doanh (do ngừng hoặc dừng kinh doanh gây ra) sẽ đƣợc thực hiện đền bù bằng cách tính lợi nhuận kinh doanh, chi phí chuyển đổi, cơ sở vật chất…; thiệt hại nông nghiệp sẽ đƣợc đền bù bằng cách tính doanh thu,… trên mỗi diện tích đất nông nghiệp; thiệt hại về lương (mà người lao động phải gánh chịu do tạm nghỉ hoặc mất việc) sẽ được đền bù bằng cách tính mức lương trung bình…theo “Luật tiêu chuẩn lao động” (Hee-Nam Jung, 2010).
- Tái định cƣ: Ở Hàn Quốc chủ thực hiện dự án sẽ xây dựng hoặc thực hiện kế hoạch di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cƣ; đối tƣợng tái định cƣ là những người sẽ bị má sinh kế cơ bản do mất nơi cư trú vì thi công công trình
công cộng; việc quy hoạc tái đinh cƣ bao gồm những cơ sở vật chất cơ bản đảm bảo cuộc sống phù hợp với điều kiện khu vực liên quan như đường xá, cấp thoát nước và các công trình công cộng khác,.. có liên quan tới khu đất tái định cư và chủ thực hiện dự án sẽ phải chịu chi phí này (Hee-Nam Jung, 2010).
2.2.2.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý thì việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: Tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá giá trị bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Thái Lan là đất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai, do vậy về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thoả thuận giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó trên cơ sở một hợp đồng. Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ ban của chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản. Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án; nếu dự án mang tính chiến lƣợc quốc gia thì giá đền bù rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành thu hồi đất thì nhà nước hoặc nhà đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường. Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi đất sử dụng tiền này đi mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết mình đƣợc đến đâu, phải trả tiền một lần, đƣợc cho thuê hay mua trả góp... Tất nhiên cũng có việc bên bị thu hồi không chấp hành, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra và khẳng định mức giá đền bù đã hợp lý chƣa và dù đúng hay không đúng mà người bị thu hồi không di chuyển thì sẽ bị cưỡng chế.
Việc khiếu nại về bồi thường sẽ do toà án giải quyết (Phạm Bình Trị, 2013).
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tƣợng đƣợc di dời đƣợc thực hiện rất tốt nên đa số các hộ dân đã hiểu và chấp hành công tác, phương án đền bù. giải phóng mặt bằng của Nhà nước. Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng mức đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cƣ. Việc thống nhất trong chỉ đạo, điều hành giải quyết khiếu kiện của công dân cũng nhƣ sự thống nhất về công tác; sự phân công nhiệm vụ, phân cấp rõ trách nhiệm và sự phối hợp chặt chẽ trong quá trình giải quyết vướng mắc đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
2.2.2.4. Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), diện tích còn lại thuộc sở hữu tƣ nhân nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất nhà nước phê duyệt.
Nhà nước đóng vai trò trung tâm toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất cho các công ty để thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 đến 3 năm. Nhà nước nghiêm cấm chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt. Phát triển nhất ở quốc gia này là bố trí nhà ở tái định cư cho người bị thu hồi đất để sử dụng cho vào mục đích của quốc gia; ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định thì người bị thu hồi đất sẽ được bố trí các căn hộ mới đẹp hơn, thậm chí có cả trường hợp diện tích đƣợc tái định cƣ rộng hơn diện tích bị thu hồi (Phạm Bình Trị, 2013).
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ di chuyển; chi phí mua vật tƣ thay thế, thuế sử dụng nhà mới v.v.
Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước thì có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại vật tư, chi phí định giá lại do nhà nước chi trả. Ở Singapore các yếu tố ảnh hưởng do công trình cắt ngang qua như tiếng ồn, khói bụi… cũng đƣợc tính đền bù.
Nhà nước thanh toán trước 20 % tiền đền bù khi chủ nhà thực hiện tháo dỡ và hoàn trả phần còn lại khi việc tháo dỡ được hoàn thành. Nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi cho chủ bất động sản di dời. Trong quá trình đền bù chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ tổ chức quyết định giá đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản không đồng ý có thể đƣa vụ việc ra tòa thƣợng thẩm.
Ngoài ra còn có các chính sách hỗ trợ thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân, chính sách đối với các hộ kinh doanh thương mại được đền bù bằng tiền mặt. Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công cộng - loại nhà do Nhà nước xây dựng và cung cấp với giá rẻ kèm theo một số điều kiện (Phạm Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2011).
Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở Singapore cho thấy tính pháp lý và tính dân chủ, tính dân chủ thể hiện ở người dân có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí định giá do Nhà nước chi trả, các yếu tố ảnh
hưởng khác cũng được tính đền bù và chính sách tái định cư được thực hiện bằng việc bố trí nhà ở công cộng do Trung tâm Phát triển Nhà thực hiện.