1.3.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới
Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đã làm thay đổi quan niệm truyền thống về sự hình thành dân cƣ đô thị theo lý thuyết chi phi nhà ở / chi phí đi lại của William
Alonso [10,11]. Sự đánh đổi đó là yếu tố vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở, trong đó yếu tố vị thế có vai trò quyết định vì nó là yếu tố tổng hòa các quan hệ xã hội, thể hiện nhu cầu tinh thần, giao tiếp của con ngƣ i.
Năm 2011, tổ chức SUME, chuyên nghiên cứu về sự phát triển đô thị bền vững của của cộng đồng châu Âu đã có một dự án lớn với mục tiêu giảm thiểu không gian, năng lƣợng và sự tiêu thụ nguyên liệu của khu vực đô thị thông qua những chiến lƣợng cải tạo và quy hoạch đô thị. Các luận điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đƣợc công nhận là những xuất phát điểm cho nghiên cứu của dự án. Một điều quan trọng là yếu tố Vị thế có vai trò quyết định trong việc hình thành và chuyển dịch dân cƣ, từ đó dẫn đến sự phân vùng đất đai đƣợc đề cập nghiên cứu trong dự án phát triển bền vững này [22].
Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng cũng đang nhận đƣợc nhiều sự quan tâm của nhiều nhà khoa học trên thế giới. Tác giả Moon-Jeong Kim đã ứng dụng lý thuyết để phân tích sự lựa chọn nhà giữa các hộ gia đình có trẻ em trong độ tuổi đi học và nhóm gia đình có ngƣ i lớn hơn 50 tuổi ở các mức thu nhập khác nhau (thu nhập cao, thu nhập thấp và thu nhập trung bình) trên địa bàn thành phố Franklin, bang Ohio nước Mỹ. Nghiên cứu đã sử dụng 15 biến số với 487 mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu. Một nghiên cứu khác của Wang Jun, đại học Hồng Kông đã tìm hiểu và phân tích về phong cách sống và sự lựa chọn nơi ở tại Thƣợng Hải. Kết quả nghiên cứu đã xác định 3 nhóm lựa chọn vị trí nơi ở là (1) chỉ gần nơi làm việc, (2) gần nơi làm việc và trung tâm dịch vụ lớn, và (3) là chỉ gần các trung tâm dịch vụ. Nghiên cứu cũng đã phân tích chi tiết đặc điểm của từng nhóm về nơi ở thông quan phân tích chỉ số các biến liên quan [20].
Nhìn chung, lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đang ngày càng đƣợc khẳng định trong các lý thuyết về đô thị học và đƣợc ứng dụng trong các nghiên cứu về sự lựa chọn nhà ở trong các khu dân cư đô thị. Tuy nhiên, những hướng nghiên cứu về xác định các cực vị thế đối với giá đất ở vẫn còn hạn chế.
1.3.2. Tình hình nghiên cứu trong nước
Tại Việt Nam, lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đang đƣợc quan tâm và sử dụng nhiều trong một số lĩnh vực khác nhau và đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Năm 2014, một chương trình nghiên cứu khoa học về “Điều tra khảo sát thu thập số liệu và tính toán chỉ số giá nhà và bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng” trong khuôn khổ hoạt động của Ban chỉ đạo Chương trình Nhà nước về Nhà ở và bất động sản đã đƣợc triển khai. Mục tiêu của dự án là xây dựng ra một hệ thống chỉ số đáng tin cậy, ổn định và bảo đảm đƣợc thực hiện thông suốt, nhằm cung cấp các công cụ theo dõi thị trƣ ng nhà ở và bất động sản. Từ đó, nhóm tác giả đề xuất các giải pháp nhằm tạo điều kiện để đƣa ra các chính sách hỗ trợ thị trƣ ng nhà ở và bất động sản hoạt động một cách hiệu quả. Trên cơ sở lý luận của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng, dự án đã thực hiện cuộc khảo sát với 1000 mẫu thống kê các hộ gia đình trên địa bàn Hà Nội. Dự án sử dụng 245 loại biến số để phân tích dựa trên hàm hồi quy Hedonic. Kết quả phân tích thể hiện đƣợc sự phân đoạn của thị trƣ ng nhà ở Hà Nội với bốn phân khúc là: phân khúc địa lý không gian, phân khúc chất lƣợng môi trƣ ng, phân khúc tiện nghi và phân khúc vốn con ngƣ i. Đối với phân khúc địa lý, nhóm tác giả đã đề xuất các cực vị thế là Hồ Gươm, ồ Tây và khu vực Trung Hòa - Nhân Chính. Các cực vị thế là nơi có các đỉnh cao nhất của các giá trị xã hội đƣợc thừa nhận rộng rãi. Việc phân bố dân cƣ đô thị theo các vòng đồng tâm xung quanh các cực vị thế này. Ở phân khúc thị trƣ ng khác, dựa trên các biến số liên quan tiến hành phần tích thống kê để đưa ra hàm hồi quy tương ứng. Các phân khúc thị trư ng khác nhau dựa trên các mức tương tác khác nhau giữa các thành phần vị thế và chất lƣợng, trong đó thành phần vị thế chiếm ƣu thế ở các phân khúc tiện nghi cao [11].
Ngoài ra, một số các nghiên cứu khác cũng đƣợc thực hiện thông qua nghiên cứu thực tế thị trƣ ng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, nhóm tác giả đã nghiên cứu về “Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng” tại 3 quận Thủ Đức, Bình Thạnh và quận 1 với 350 mẫu điều tra. Quy trình thực hiện là [8]:
Bước 1: Thu thập giá thị trư ng;
Bước 2: Phân tích các biến số để thành lập phương trình hồi quy;
Bước 3: Định nghĩa các cực vị thế;
Bước 4: Vạch ra các vùng vị thế và hiệu chỉnh khoảng cách vị thế;
Bước 5: Chạy hàm hồi quy hedonic để xác định giá nhà đất với các biến số đƣợc tổ chức thành hai nhóm liên quan tới vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở.
Kết quả của đề tài là đã xây dựng đƣợc một hàm hồi quy giá nhà đất (P) phụ thuộc vào 4 biến cơ bản nhƣ diện tích khuôn viên (X1), số tầng xây dựng (X2), khoảng cách tới trung tâm thành phố (X3) và vị trí nhà đất (X4) với hệ số mô hình R2
= 0.798. Hàm hồi quy có công thức nhƣ sau:
P = 5,271 + 1,031X1 + 0,420X2 + 0,624X3 - 0,208X4.
Với kết quả trên, mặc dù ở một chừng mực nào đó, hàm hồi quy đã thực hiện về cơ bản những ý tưởng đặc trưng của lý thuyết vị thế - chất lượng. Tuy nhiên các biến phản ánh vị thế và chất lƣợng nhà đất còn hạn chế. Ngoài ra, tác giả nhận thấy rằng, nghiên cứu trên chƣa tách biệt giữa giá nhà và giá đất. Việc chỉ thể hiện kết quả dựa trên hàm số hồi quy làm cho ngƣ i đọc gặp khó khăn trong việc hình dung một cách trực quan giá nhà đất trên địa bàn nghiên cứu. Thêm nữa, sự phù hợp hay độ chính xác của mô hình phần nhiều vẫn phụ thuộc vào các biến thống kê mà chƣa có sự kiếm chứng một cách rõ ràng thông qua các công cụ phân tích không gian, các giá trị sai số cụ thể hoặc kết hợp điều tra, đánh giá thêm ngoài thực địa.
Một ứng dụng khác của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đó là “Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản” của à Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà.
Nghiên cứu này sử dụng mô hình định giá Hedonic nhằm xác định các biến số ảnh hưởng đến giá bất động sản trên địa bàn Quận 6, thành phố Hồ Chí Minh bao gồm 5 biến cơ bản, đƣợc chia thành 2 nhóm [7]:
* Nhóm biến phản ánh chất lƣợng của bất động sản: Diện tích đất, diện tích nhà.
* Nhóm biến phản ánh vị thế của bất động sản: Vị trí bất động sản, chiều ngang mặt đư ng, hẻm phía trước, khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm Quận 6.
Nghiên cứu này đã góp phần vào việc xác định giá cả nhà ở thực tế và chính xác hơn, góp phần xây dựng một thị trƣ ng BĐS lành mạnh và phát triển trên cơ sở xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bất động sản. Nhưng cũng giống như các nghiên cứu trên nó đòi hỏi nguồn dữ liệu về giá đất lớn và chính xác, hàm hồi quy xây dựng khá phức tạp.
Bên cạnh những nghiên cứu mang tính ứng dụng đã nêu trên, lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng cũng đƣợc một số tác giả nghiên cứu về mặt lý luận. Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng giải thích sự di chuyển của ngƣ i dân trong không gian đô thị là một sự dịch chuyển đồng th i dọc theo hai chiều vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở từ đó tạo thành một đƣ ng ngƣỡng mong muốn. Chất lƣợng nhà ở mang tính vật chất, vị thế nhà ở đáp ứng nhu cầu tinh thần của con ngƣ i. Để thỏa mãn nhu cầu con ngƣ i luôn có sự kết hợp của chất lƣợng và vị thế theo một tỷ lệ nhất định. Trần Thanh Hùng có một nghiên cứu về Nguyên lý bất định và lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đã đề xuất một hướng tiếp cận mới trong nghiên cứu quản lý đất đai liên quan đến tính chất xã hội vô hình của đất đai và cách thức hành xử mang tính ngẫu nhiên của ngƣ i sử dụng đất. Tác giả cũng đƣa ra một số hệ quả quan trọng trong nghiên cứu quản lý đất đai nhƣ quy luật đƣ ng ngƣỡng, khẳng định vai trò của yếu tố vị thế trong quá trình phân vùng sử dụng đất [8].
Qua quá trình tổng quan, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng và những ứng dụng của nó trong quản lý đất đai tại Việt Nam còn khá mới mẻ. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng là một cách tiếp cận mới và những hướng nghiên cứu ứng dụng dựa trên lý thuyết này còn nhiều tiềm năng, đặc biệt là trong lĩnh vực giá đất ở đô thị. Những hướng nghiên cứu ứng dụng trước đây của lý thuyết chủ yếu là kết hợp các phương pháp thống kê để phân tích thị trư ng nhà ở mà chƣa có nhiều nghiên cứu về giá đất ở đô thị. Bên cạnh đó, những nghiên cứu này vẫn phần nhiều tập trung đến các công thức tính toán hồi quy mà chƣa thực sự đi sâu phân tích về các cực vị thế hay xác định về mặt không gian các cực vị thế trong không gian đô thị mặc dù đây là một trong những bước quan trọng, ảnh hưởng đến độ chính xác của nhiều bài toán phân tích trong định giá đất.
CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ