Xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố

Một phần của tài liệu Nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị tại quận cầu giấy theo tiếp cận vị thế chất lượng (Trang 66 - 71)

3.2. Nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy

3.2.5. Xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố

Để các hệ số phản ánh chính xác nhất sự ảnh hưởng của các yếu tố đối với mỗi thửa đất, đề tài chia khu vực nghiên cứu ra thành 3 khu vực nhỏ theo các tuyến đư ng mà từ đó, hệ số ảnh hưởng đến từng thửa đất sẽ khác nhau ở mỗi khu vực.

- Khu vực 1: Võ Chí Công, Lạc Long Quân, Hoàng Quốc Việt, Tô Hiệu, Hồ Tùng Mậu, Xuân Thủy, Cầu Giấy, Trần Đăng Ninh, Nguyễn Khánh Toàn, Nguyễn Phong Sắc, Quan Hoa, Phạm Văn Đồng, Trần Thái Tông, Mạc Thái Tông, Trần Duy ưng, Nguyễn Chánh, Nguyễn Thị Định, Lê Văn Lương.

- Khu vực 2: Phạm Hùng, Trần Cung, Trần Vỹ, Doãn Kế Thiện, Dương Khuê, Trần Quốc Vƣợng, Trần Quốc Hoàn, Phạm Tuấn Tài, Nguyễn Khang, Trương Công Giai, Khúc Thừa Dụ, Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Duy Tân, Chùa Hà, Tôn Thất Thuyết, Phạm Văn Bạch, Nguyễn Khang, Dương Quảng Hàm, Nguyễn Đình oàn, Đông Quan, oa Bằng, Yên Hòa, Mạc Thái Tổ, Trung Kính, Hạ Yên, oàng Đạo Thúy, Hoàng Minh Giám.

- Khu vực 3: Các tuyến đƣ ng còn lại trên địa bàn quận Cầu Giấy: Hoàng Sâm, Mai Dịch, Phạm Nhật Duật, Nghĩa Tân, Phùng Chí Kiên,...

Đề tài thực hiện tính toán hệ số vị trí đối với mỗi khu vực theo phương pháp và công thức đã đƣợc trình bày trong mục 2.2.2. Đối với vị trí không đủ dữ liệu để tính toán thì sẽ kết hợp với xin ý kiến chuyên gia cũng nhƣ tham khảo ngƣ i dân trong khu vực.

Bảng 3.9. Hệ số vị trí cho từng khu vực

Khu vực Hệ số vị trí

Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

Khu vực 1 1 0,91 0,86 0,71

Khu vực 2 1 0,87 0,75 0,59

Khu vực 3 1 0,89 0,60 0,47

Đối với hệ số diện tích, dựa vào tham khảo ý kiến chuyên gia, ngƣ i dân cũng nhƣ thực tế khảo sát, đề tài đƣa ra 3 mức diện tích là: Nhỏ hơn 50m2, từ 50m2 đến 80m2 và lớn hơn 80m2. Theo nghiên cứu thì khoảng diện tích từ 50 - 80m2đƣợc coi là phù hợp và đƣợc ƣa chuộng nhất. Các hệ số diện tích đƣợc tính toán và gán tương tự như hệ số vị trí.

Bảng 3.10. Hệ số về diện tích cho từng khu vực

Khu vực Hệ số diện tích

<50m2 50-80m2 >80m2

Khu vực 1 0,93 1 0,89

Khu vực 2 0,95 1 0,85

Khu vực 3 0,98 1 0,91

Tương tự với các hệ số trên, đề tài tiến hành tính toán hệ số hình dáng và hệ số cấp đƣ ng. Dựa vào đánh giá thực tế, hai hệ số này đƣợc tính toán chung cho các thửa đất trên địa bàn nghiên cứu.

Bảng 3.11. Hệ số về hình dáng

Vuông vắn Hình thang nở hậu Đa giác, hình thang thóp hậu

ệ số 0,98 1 0,83

Bảng 3.12. Hệ số cấp đường

Cấp 2 Cấp 3 Cấp 4

ệ số 1 1 0,88

Đối với các yếu tố về khoảng cách, đề tài sẽ sử dụng lý thuyết m (fuzzy logic) và kết hợp với ý kiến chuyên gia, ý kiến ngƣ i dân trong quá trình điều tra khảo sát và tham khảo một số tài liệu có liên quan để phân khoảng và tính điểm [3,4]. Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia - Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2014/BXD, các công trình dịch vụ đô thị (trƣ ng học, chợ, khu mua sắm, sân thể thao, công viên,...) đƣợc thiết kế cần đảm bảo có bán kính phục vụ không quá 500m. Đây cũng là khoảng cách đƣợc ngƣ i dân ƣa thích nếu nhƣ sở hữu một thửa đất trong phạm vi này. Đối với khoảng cách từ thửa đất tới một số đối tƣợng nhƣ:

trạm xe bus, hồ nước mặt trong khu dân cư thì khoảng cách nhỏ hơn 300m được ưa chuộng nhất trên địa bàn nghiên cứu. Công thức tính hệ số ảnh hưởng cho các yếu tố khoảng cách đƣợc thể hiện trong bảng 3.13.

Bảng 3.13. Hệ số đối với các yếu tố về khoảng cách

STT Yếu tố khoảng cách

Công thức tính hệ số

ảnh hưởng Mô tả

1

Khoảng cách đến bến xe bus gần nhất

{

Khoảng cách càng gần trạm xe bus càng tốt (nhỏ hơn 300m là tốt nhất).

2

Khoảng cách đến trung tâm thương mại, siêu thị gần nhất

{

Khoảng cách càng gần trung tâm thương mại, siêu thị gần nhất càng tốt (nhỏ hơn 500m là tốt nhất).

3

Khoảng cách thửa đất đến trung tâm văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng, nhà hát, thể thao gần nhất

{

Khoảng cách càng gần các khu trung tâm văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng, nhà hát, thể thao càng tốt (nhỏ hơn 500m là tốt nhất).

4

Khoảng cách đến hồ nước mặt gần nhất

{

Khoảng cách càng gần hồ nước càng tốt (nhỏ hơn 300m là tốt nhất).

5 Khoảng cách đến

chợ gần nhất {

Thửa đất cách chợ khoảng 100m để tránh ô nhiễm nhƣng cũng không đƣợc cách xa quá (trong khoảng từ 100m đến 500m là tốt nhất).

STT Yếu tố khoảng cách

Công thức tính hệ số

ảnh hưởng Mô tả

6

Khoảng cách đến trƣ ng học các cấp gần nhất

{

Khoảng cách càng gần trƣ ng học càng tốt (nhỏ hơn 500m là tốt nhất).

7

Khoảng cách đến công viên, khu vui chơi liên hợp ngoài tr i

{

Khoảng cách càng gần các công viên lớn, khu vui chơi liên hiệp ngoài tr i càng tốt (nhỏ hơn 500m là tốt nhất).

3.2.5.2. Gán hệ số cho từng thửa đất trong CSDL

Việc gán hệ số sẽ đƣợc tiến hành cho 2 lớp dữ liệu là lớp dữ liệu giá thu thập (452 điểm giá) và lớp dữ liệu cho toàn bộ thửa đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy.

- Sử dụng công cụ Select by LocationSelect by Attribute trong phần mềm ArcGIS để gán các hệ số vị trí, hệ số cấp đƣ ng, hệ số hình dáng, hệ số diện tích cho từng thửa đất.

- Đối với các yếu tố khoảng cách, đề tài sử dụng công cụ phân tích mạng Network Analyst trong ArcGIS để tính toán khoảng cách theo mạng lưới giao thông từ mỗi thửa đất tới các đối tượng trư ng học, công viên, hồ nước mặt, trạm xe bus, chợ, trung tâm thương mại, trung tâm văn hóa. Từ các kết quả có được, sử dụng công cụ Field Calculator để gán các hệ số theo các công thức ở bảng 3.13. Hình 3.8 thể hiện bảng thuộc tính của các thửa đất trên địa bàn nghiên cứu sau khi đã gán hệ số ảnh hưởng.

Hình 3.8. Bảng thuộc tính của các thửa đất ở trên địa bàn sau khi đã gán các hệ số ảnh hưởng

Một phần của tài liệu Nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị tại quận cầu giấy theo tiếp cận vị thế chất lượng (Trang 66 - 71)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(107 trang)