2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Thủ tục chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
* Trình tự thực hiện
- Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa”, thực hiện theo quy định sau:
+ Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; nộp văn bản thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có);
+ UBND xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và trình UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) quyết định;
+ UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận QSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân, được thực hiện như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn;
+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.[8].
* Quy định về hồ sơ:
- Đối với trường hợp 1:
+ Văn bản thoả thuận về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có).
- Đối với trường hợp 2:
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có).
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
* Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày kể từ ngày Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thì Phòng này có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ hoặc nếu thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận) thì thời hạn giải quyết sẽ áp dụng như đối với thủ tục cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ quy định.[8].
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Trình tự thực hiện:
Bước 1: Cá nhân tới nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
Bước 2: Trong thời hạn không quá 04 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
Bước 3: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Bước 4: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, người nhận tặng cho QSDĐ.
* Quy định về hồ sơ:
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản);
- Hợp đồng tặng cho QSDĐ (02 bản);
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có);
- Các giấy tờ khác liên quan: Giấy ủy quyền, giấy xác nhận;
- Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, hoá đơn nộp nghĩa vụ tài chính.
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ.[8].
2.2.3.3. Thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
* Trình tự thực hiện:
Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
* Quy định về hồ sơ:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được quy định tại Điểm 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.[8].
2.2.3.4. Thủ tục đăng ký thừa kế QSDĐ
* Trình tự thực hiện:
- Bước 1: Công dân nộp hồ sơ tại Trung tâm giao dịch “một cửa”
UBND huyện (thị xã);
- Bước 2: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của Hồ sơ (Nếu đầy đủ thì ghi Phiếu tiếp nhận hồ sơ, vào Sổ tiếp nhận hồ sơ chuyển cho Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) nếu hồ sơ không đầy đủ thì trả và hướng dẫn cho công dân bổ sung);
- Bước 3: Công dân tới thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
- Bước 4: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa”
UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh).
* Quy định về hồ sơ:
- Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật;
đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất;
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có);
- Số lượng hồ sơ: (01 bộ).
* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.[8].
2.2.3.5. Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
* Trình tự thực hiện:
- Bước 1: Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) ;
- Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) tiếp nhận, thẩm
tra hồ sơ, giấy tờ sử dụng đất, điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật (nếu không đủ điều kiện thì từ chối);
- Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã) thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
- Bước 4: Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký thay đổi (hoặc UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ đăng ký qua UBND xã);
* Quy định về hồ sơ:
- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu): 02 bản;
- Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã
được công chứng: 02 bản;
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có);
- Văn bản ủy quyền (nếu có).
- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).
* Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.[8].
Thủ tục đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
* Trình tự thực hiện:
Bước 1: Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, giấy tờ sử dụng đất, điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật (nếu không đủ điều kiện thì từ chối);
Bước 3: Thực hiện các công việc sau:
Thay đổi các thông tin tại sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai;
thay đổi nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Giấy chứng nhận QSDĐ;
Chứng nhận việc đăng ký thay đổi vào đơn yêu cầu đăng ký;
Thông báo cho các cơ quan quản lý hồ sơ địa chính.
Bước 4: Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký thay đổi (hoặc UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ đăng ký qua UBND cấp xã).
* Quy định về hồ sơ:
- Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký (theo mẫu): 02 bản;
- Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh với nội dung đã được thay đổi có công chứng: 02 bản;
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có);
- Văn bản ủy quyền (nếu có).
- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).
* Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.[8].
Thủ tục xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
* Trình tự thực hiện:
- Bước 1: Công dân nộp hồ sơ tại Trung tâm giao dịch “một cửa”
UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
- Bước 2: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của Hồ sơ, ghi Phiếu tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
- Bước 3: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa”
UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh).
* Cách thức thực hiện: Tại Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh).
* Quy định về hồ sơ:
- Đơn yêu cầu xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu): 02 bản;
- Xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trong Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng QSDĐ hoặc Bản xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ;
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có).
- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).
* Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
2.2.3.6. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Trình tự thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ
* Trình tự công việc:
Bước 1: Bên góp vốn nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp.
* Quy định về hồ sơ Bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Trình tự, thủ tục xoá đăng góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chấm dứt góp vốn;
- Giấy chứng nhận QSDĐ;
Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ.
Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ (đối
với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ đã
cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất), trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận QSDĐ để cấp cho bên đã góp vốn là hộ gia đình cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận QSDĐ đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;
Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã
góp vốn mà thời hạn sử dụng đất kết chưa thúc sau khi chấm dứt góp vốn.
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ
trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ.
Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.[8].