I. Hoàn thiện pháp luật về khung pháp lý
2. Hoàn thiện pháp luật về kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất
a. Mở rộng phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất Hiện nay, việc sử dụng đất triển khai dự án phụ thuộc vào hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hình thức này không còn phù hợp, bộc lộ nhiều hạn chế khi chỉ căn cứ trên chỉ tiêu tài chính để lựa chọn nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng giá đất trúng đấu giá quá cao, gây lũng đoạn thị trường, điển hình như vụ Tân Hoàng Minh trúng đấu giá đất ở Thủ Thiêm. Hơn nữa, hình thức này chỉ áp dụng được khi Nhà nước đã có sẵn quỹ đất sạch. Ngoài ra, đa số quỹ đất phát triển dự án thường ở tình trạng bị dở dang do không
thỏa thuận được số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp dự án có sử dụng đất đó có các dự án đô thị, nhà ở thương mại theo phương thức tự thỏa thuận.
Vậy nên, trong thực tiễn thì việc áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất sẽ là hình thức phù hợp hơn với đa số trường hợp, dự án khác nhau. Đồng thời, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng có tính cạnh tranh và công bằng hơn, khi cơ sở để lựa chọn nhà đầu tư còn dựa trên nhiều chỉ tiêu khác về năng lực kinh nghiệm, tài chính, kỹ thuật… Các nhà đầu tư cũng phải cam kết thực hiện dự án thông qua việc ký hợp đồng với Nhà nước về tiến độ thực hiện dự án.
Với dự án sử dụng đất, giao đất thông qua đấu thầu cần phải được ưu tiên nhất trong quá trình xây dựng quy định pháp luật, không chỉ với Luật Đấu thầu mà còn với cả các quy định pháp luật liên quan khác, từ đó thực hiện thành công các định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Trong đó, cần thống nhất các quy định của Luật Đấu thầu và Luật Đất đai. Dự án có quy mô dưới 20 ha thuộc các trường hợp làm đô thị, nhà ở thương mại dịch vụ đều phải thực hiện đấu thầu, không phân biệt có được Nhà nước thu hồi đất hay không.
Với những mục tiêu, hướng đi của nước ta trong việc tăng cường thuận tiện, công bằng cho các dự án có sử dụng đất thì việc hạn chế hình thức đấu giá sử dụng đất là cấp thiết. Từ đó, cần thu hẹp trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, mở rộng các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đạt được nhiều mục tiêu hơn trong sử dụng đất đai Việt Nam.
b. Mở rộng pháp luật lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất Quy định pháp lý để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hiện nay đã tương đối rõ ràng, nhưng theo nhiều ý kiến, cần tiếp tục hoàn thiện hành lang
pháp lý để đấu thầu trở thành phương thức giao đất phổ biến. Có một thực trạng là tại nhiều địa phương, rất ít dự án được đưa ra đấu thầu rộng rãi, do khi công bố danh mục dự án, phát hành hồ sơ mời quan tâm thì cũng chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ năng lực, kinh nghiệm. Một số ý kiến cho rằng, với dự án đã được xác định thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, thì nên tổ chức đấu thầu luôn, không cần thông qua bước đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm để làm cơ sở xác định hình thức lựa chọn nhà đầu tư như hiện nay.
Muốn đấu thầu một dự án có sử dụng đất thành công phải xét trên nhiều yếu tố khác nhau để lựa chọn nhà thầu. Ví dụ, một nhà đầu tư sau khi đã đáp ứng được toàn bộ các yêu cầu về mặt kỹ thuật, đến hồ sơ tài chính nhà đầu tư đề nghị giá trị nộp ngân sách nhà nước thấp hơn so với các nhà đầu tư khác.
Tuy nhiên, trong dự án của nhà đầu tư này bố trí rất nhiều cây xanh, công viên, các tiện ích công cộng, hạ tầng xã hội cho cư dân, nếu loại nhà đầu tư này thì không hợp lý. Đặc biệt, trong bối cảnh các đô thị ở Việt Nam luôn trong tình trạng quá tải cả về hạ tầng xã hội lẫn hạ tầng kỹ thuật, thì những nhà đầu tư này phải được ưu tiên lựa chọn để trở thành nhà phát triển dự án.
Cần có những cơ chế hoặc tiêu chí khác với các dự án sử dụng đất chuyên ngành. Ví dụ như các tiêu chí về mặt xã hội, để đánh giá và lựa chọn nhà đầu tư phù hợp, không chỉ dựa trên các tiêu chí kỹ thuật, tài chính thông thường. Đồng thời, cần bổ sung quy định cụ thể về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư các dự án chuyên ngành, ví dụ các dự án sân golf, giáo dục, khu công nghiệp… vì quy định hiện nay chủ yếu phù hợp cho dự án đô thị và nhà ở, nếu áp dụng máy móc vào các dự án khác sẽ không hiệu quả.
Sử dụng thêm các phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu như xét lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước ngoài đánh giá theo tiêu chí cố định. Trong đó, phương pháp đánh giá lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước được áp dụng để đánh giá nhà đầu tư chào phương án thực hiện dự án đầu tư kinh doanh có hiệu quả sử dụng đất hoặc hiệu quả đầu tư, phát triển ngành, lĩnh vực cao nhất. Việc đánh
giá hồ sơ dự thầu được thực hiện thông qua tiêu chuẩn sau: tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm gồm: năng lực về tài chính, khả năng thu xếp vốn; kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự; tiêu chuẩn đánh giá phương án đầu tư kinh doanh, gồm tiêu chuẩn về: kỹ thuật, xã hội, môi trường; tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả đầu tư, phát triển ngành, lĩnh vực.