1.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư 1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư
1.2.3. Nội dung thẩm định dự án
1.2.3.1. Thẩm định cơ sở pháp lý của dự án
Thẩm định cơ sở pháp lý của dự án, cán bộ tín dụng phải căn cứ vào các loại tài liệu sau:
Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Đơn xin thuê đất của doanh nghiệp
Những công văn của sở địa chính nơi mà doanh nghiệp tiến hành vận hành kết quả đầu tư về việc thu hồi đất.
Những thông báo của UBND tỉnh, thành phố như ý kiến của UBND tỉnh, thành phố dự án theo luật khuyến khích trong nước hoặc trên địa bàn tỉnh, thành phố
Văn bản đề nghị xác định hạng đất
Tờ trình của doanh nghiệp về việc xin thông báo vị trí thuê đất xây dựng với các dự án xây dựng
Biên bản giao đất giữa doanh nghiệp, UBND xã nơi doanh nghiệp thuê đất và sở địa chính tỉnh và thành phố.
Hợp đồng thuê đất giữa doanh nghiệp vá sở địa chính tỉnh thành phố.
1.2.3.2. Thẩm định về phương diện thị trường
Thị trường có vai trò quan trọng và ý nghĩa hết sức to lớn. Thẩm định thị trường giúp ngân hàng biết rằng dự án có tính khả thi cao hay ko, nên cho doanh nghiệp vay vốn đầu tư không? Thẩm định khía cạnh thị trường giúp cán bộ thẩm định phân tích đánh giá được mức tiêu thụ sản phẩm trên thị trường hiện tại và tương lai.
- Tổng thể thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án:
Thẩm định khía cạnh thị trường, cán bộ thẩm định cần phải thẩm định tổng thể thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án.
Đối với thị trường trong nước: thẩm định về xu hướng tiêu dùng trong nước về các loại sản phẩm của dự án, doanh thu trong mấy năm gần đây của loại sản phẩm dự án và cả tính cạnh tranh của thị trường trong nước.
Đối với thị trường nước ngoài: cần thẩm định sản phẩm của doanh nghiệp đã được tiêu thụ tại thị trường nước ngoài và khả năng tiêu thụ chúng.
- Chính sách của nhà nước với các loại sản phẩm của dự án: nhà nước có chính sách khuyến khích như thế nào?
- Thế mạnh sản phẩm của dự án: phải đánh giá được khả năng bị thay thế sản phẩm của dự án và những thế mạnh của sản phẩm dự án so với các sản phẩm tương tự khác.
- Về tình hình cạnh tranh trên thị trường:
Đối với nguyên liêu đầu váo của sản phẩm có sẳn có hay không, sản phẩm của dự án có phù hợp với nhu cầu và thu nhập của người dân không?
- Chính sách thuế của nhà nước đối với sản phẩm của dự án:
Nhà nước có khuyến khích đầu tư vào việc sản xuất sản phẩm này không? Và những chính sách khuyến khích của thành phố, tỉnh nơi dự án thực hiện.
Đồng thời phải chú ý đến cả khối lượng sản phẩm và dự kiến mức tiêu thụ sản phẩm.
1.2.3.3. Thẩm định về phương diện kỹ thuật
Về khía cạnh kỹ thuật, cán bộ cần chú trọng thẩm định các nội dung chính sau:
thẩm định về lựa chọn hình thức đầu tư, thẩm định về địa điểm thực hiện dự án, thẩm định về quy mô sản xuất và sản phẩm, thẩm định về quy mô và giải pháp xây dựng, thẩm định về công nghệ, kỹ thuật, thiết bị và máy móc và cuối cùng là thẩm định về điều kiện nhân lực, cơ sở hạ tầng, hệ thống thoát nước, cứu hỏa.
1. Thẩm định về lựa chọn hình thức đầu tư:
Về hình thức đầu tư, cán bộ thẩm định phải thẩm định xem hình thức đầu tư là gì? Doanh nghiệp nhà nước hay là doanh nghiệp tư nhân.
Xem xét phương thức thực hiên dự án theo hướng nào: đầu tư mới hay là sát nhập hoặc mua lai.
Đầu tư mới là chủ đầu tư thực hiện đầu tư bằng cách xây dựng các doanh nghiệp mới.
Còn sát nhập hoặc mua lại là chủ đầu tư tiến hành sát nhập hoặc mua lại doanh nghiệp khác vào doanh nghiệp mình để tiến hành kinh doanh.
Phải xem xét mạng lưới tiêu thụ sản phẩm của dự án như thế nào? Bán trực tiếp, qua đại lý hay theo hợp đồng dài hạn bao lâu.
2. thẩm định về địa điểm thực hiện dự án
Địa điểm thực hiện dự án là một yếu tố quan trọng quyết định tính khả thi của dự án. Địa điểm là nhân tố ảnh hưởng lớn nhất đến định phí và biến phí của sản phẩm cũng như sự tiện lợi trong hoạt động, giao dịch của doanh nghiệp. Cán bộ thẩm định xem địa điểm xây dựng có thuận lợi về giao thông hay không, có thuận lợi về việc cung cấp nguyên vật liệu, điện, nước hay không. Đồng thời phải xem xét địa điểm thực hiện dự án có thị trường tiêu thụ sản phẩm tốt không? Nếu thị trường
tiêu thụ ở địa điểm xây dựng này không thuận lợi hoặc ở xa thì có ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án hay không hay là khả năng trả nợ của doanh nghiệp hay không?
3. thẩm định về quy mô sản xuất và sản phẩm
Đối với quy mô sản xuất của dự án phải tính toán sao cho phù hợp với công suất thiết kế của dự án.
Còn sản phẩm của dự án phải xem xét đây là sản phẩm mới hay là sản phẩm đã quen thuộc trên thị trường. Mẫu mã chất lượng của sản phẩm như thế nao có phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng hay không?
4. Thẩm định về công nghệ, kỹ thuật, thiết bị và máy móc
Cán bộ thẩm định cần phải xem xét xem tính hiện đại của quy trình công nghệ có phù hợp với trình độ tay nghề của nguồn nhân lực Việt Nam hay không? và giá cả, phương thức thanh toán công nghệ có phù hợp hay không?
Xem xét các phương pháp lựa chọn máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ như thế nào:
- Trình độ tiên tiến của công nghệ ở mức độ nào so với thế giới.
- Đánh giá sự hợp lý trong phương thức chuyển giao công nghệ, khả năng nắm bắt và vận hành công nghệ của chủ đầu tư.
- Đánh giá về công suất, số lượng chủng loại của máy móc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất.
- Đánh giá sự hợp lý của giá cả máy móc thiết bị và phương thức thanh toán.
- Đánh giá sự phù hợp về thời gian giao hàng và lặp đặt thiết bị với tiến độ thực hiện 5. Thẩm định nguyên vật liệu đầu vào
Nguyên vật liêu là những yếu tố đầu vào quan trọng của dự án. Đây cũng là khía cạnh quan trọng của dự án. Vì vậy cán bộ thẩm định cần xác định xem xét:
- Những nguyên vật liệu đầu vào của cho sản phẩm của dự án là những loại nào, có thuộc loại dễ kiếm hay dễ thay thế không, có nhiều nhà cung cấp không.
Doanh nghiệp có quan hệ với nhà cung cấp từ trước hay mới thành lập quan hệ. Khả năng cung ứng và mức độ tín nhiệm của họ như thế nào.
- Nguồn cung cấp có gần nơi sản xuất không, vận chuyển có dễ dàng không?
Chi phí vẫn chuyển chiếm tỉ lệ bao nhiêu % trong giá thành sản phẩm.
- Các chính sách của doanh nghiệp trong việc khai thác, thu mua hay nhập khẩu nguyên vật liêu đầu vào như thế nào.
Dựa vào những phân tích trên là cơ sở để cán bộ thẩm định xem dự án có tính khả thi cao không để xác định cho vay vốn hay không.
6. thẩm định về quy mô và giải pháp xây dựng
Quy mô xây dựng và giải pháp kiến trúc phải phù hợp với quy mô dự án và cơ sở vật chất hiện có của dự án.
- Đánh giá sự hợp lý về quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc so với quy hoạch chung của địa phương nơi có công trình xây dựng
- Đánh giá năng lực, uy tín của các nhà thầu tham gia thi công các hạng mục công trình
7. Thẩm định về điều kiện nhân lực, cơ sở hạ tầng, hệ thống thoát nước và cứu hỏa.
Đối với nguồn nhân lực: Thẩm định về kế hoạch sử dụng nguồn nhân lực hiện tại của doanh nghiệp và kế hoạch đào tạo, tuyển dụng nhân lực mới.
Đối với điện: cần phải thẩm định xem kế hoạch của doanh nghiệp đảm bảo được nhu cầu sử dụng điện không, nguồn điện có ổn định không, hệ thống tải điện đạt yêu cầu không.
Hệ thống cấp thoát nước và xử lý nước thải: phải thẩm định xem nguồn nước doanh nghiệp sử dụng và hệ thống cấp thoát nước có được thiết kế phù hợp với tổng mặt bằng qua hệ thống xử lý nước thải công nghiệp và theo quy hoạch thoát nước của tỉnh, thành phố.
Còn hệ thống cứu hỏa: kiểm tra xem doanh nghiệp có hệ thống cứu hỏa tốt không.
Khía cạnh kỹ thuật có tính chuyên môn cao nên cán bộ thẩm định tại NH thẩm định phương diện này còn gặp nhiều khó khăn. Ở VPBank cán bộ thẩm định khía cạnh kỹ thuật chỉ mới mức độ xem xét công suất thiết bị, kiểm tra được những công nghệ tương tự trong nước.
1.2.3.4. Thẩm định về phương diện tài chính dự án
Thẩm định về khía cạnh tài chính là một nội dung hết sức quan trọng. Đây là phần thẩm định bắt buộc và tiến hành kỹ lưỡng đối với bất kỳ dự án xin vay vốn nào. Cần phải thẩm định các nội dung sau:
- Thẩm định tổng mức vốn đầu tư
- Thẩm định doanh thu, chi phí, giá thành và lợi nhuận - Lãi suất chiết khấu
- Dòng tiền của dự án
- Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính - Độ nhạy
* Thẩm định tổng mức vốn đầu tư:
Cần phải xác định tổng mức vốn đầu tư của dự án để tránh việc khi thực hiện dự án vốn đầu tư tăng hoặc giảm quá lớn so với dự kiến ban đầu. Vì vậy xác định tổng mức vốn đầu tư sát với thực tế là cơ sở để tính toán hiệu quả tài chính và dự kiến khả năng trả nợ của dự án .
Tổng mức vốn đầu tư bao gồm có vốn cố định và vốn lưu động ban đầu cho quá trình sản xuất. Trong phần này, cán bộ thẩm định phải xem xét và đánh giá tổng mức vốn đầu tư đã được tính toán hợp lý chưa, đã tính toán các khoản mục cần thiết chưa. Cần xem xét yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, lạm phát và dự phòng việc thay đổi tỉ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ. Trên cơ sở tham khảo các dự án tương tự và những kinh nghiệm được NH đúc kết ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư, cán bộ thẩm định thấy có sự khác biệt quá lớn ở từng nội dung thì cần tiến hành tập trung phân tích để tìm ra nguyên nhân và đưa ra nhận xét . Trên cơ sở đó đưa ra cơ cấu vốn hợp lý mà vẫn đảm bảo mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án nhằm mục đích xác định được mức tối đa để ngân hàng cho vay vốn.
Bên cạnh đó, cán bộ tín dụng cũng cần xem xét sự hợp lý về cơ cấu vốn lưu động và vốn cố định. Khi dự án đi vào hoạt động rồi thì nguồn vốn lưu động phải được đảm bảo không nữa nguồn vốn cố định đã đầu tư vào xây dựng nhà xương sẽ không phát huy được tác dụng của chúng. NH sẽ dựa vào tốc độ lưu chuyển vốn lưu động của các doanh nghiệp cùng ngành và khả năng tự chủ về vốn lưu động của chủ đầu tư để xác định chi phí cho từng giai đoạn.
Sau khi cán bộ thẩm định xác định được tổng mức vốn đầu tư hợp lý thì cần xem xét tới việc phân bổ vốn đầu tư theo kế hoạch tiến độ đầu tư. Đông thời cán bộ thẩm định cần phải so sánh được nhu cầu về vốn và khả năng đảm bảo vốn cho dự án về cả số lượng và tiến độ. Khi thấy khả năng đảm bảo vốn lớn hơn hoặc bằng nhu cầu về vốn thì dự án được chập nhận do đó NH nên cho vay vốn. còn nếu thấy
nó nhỏ hơn thì phải giảm quy mô dự án hoặc xem xét lại khía cạnh kỹ thuật để đảm bảo đồng bộ với quy mô dự án.
Ngoài ra, cán bộ thẩm định xem xét tỷ lệ vốn chủ sở hưu và vốn vay có đảm bảo tính an toàn của nguồn vốn hay không. Nếu dự án có tỷ lệ vốn vay trên tổng vốn đầu tư mà trên 60 % thì khó có thể trả nợ. Do đó NH không nên cho vay trong trường hợp này.
* Thẩm định doanh thu, chi phí, giá thành và lợi nhuận dự kiến.
Dựa vào những báo cáo tài chính, những bảng phân tích về cung cầu thị trường … mà khách hàng gửi cho NH, cán bộ thẩm định kiểm tra thẩm định sâu các nội dung sau:
Tổng chi phí của dự án: gồm chi phí sản xuất ( chi chí NVL, chi phí nhân công, chi phí lãi vay… ) và chi phí ngoài sản xuất như chi phí bán hàng, chi phí quảng cáo, chi phí dự phòng….Quá trình thẩm định cán bộ thẩm định cần tiến hành đánh giá một cách chính xác của từng khoản mục phí. Đồng thời biết cách phân bố chi phí vay ngân hàng, tính toán các mức thuế phải nộp tránh thừa hay thiếu hoặc áp dụng sai mức thuế. Sau đó cần phải kiểm tra việc tính khấu hao xem cách tính khâu hao đã tuân thủ đúng quy định của nhà nước hay chưa, cũng như kiểm tra việc tính khấu hao, lãi vay và phân bố khấu hao, lãi vay vào giá thành sản phẩm.
Giá thành của từng loại sản phẩm: cán bộ thẩm định kiểm tra đánh giá các khoản mục chi phí tạo nên giá thành sản phẩm cao hay thấp, đã hợp lý hay chưa?
Và cũng phải so sánh với các giá thành sản phẩm của các loại sản phẩm tương tự trên thị trường từ đó rút ra được kết luận. Muốn tính được giá thành sản phẩm cán bộ thẩm định phải dựa vào tổng mức chi phí, mức chênh lệch giá và cần phải xác định được các hao hụt ngoài dự kiến để tiến hành phân bổ cho số lượng thành phẩm một cách hợp lý.
Đối với doanh thu và lợi nhuận của dự án:
Doanh thu dự án là tổng giá trị hàng hóa và dịch vụ thu được trong năm dự kiến gồm: doanh thu từ sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu và dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Doanh thu hàng năm của dự án được xác định trên cơ sở sản lượng tiêu thụ dự kiến hàng năm và giá bán buôn sản phẩm dịch vụ của dự án.
Doanh thu cần được xỏc định rừ ràng từng nguồn dự kiến theo năm. Đối với những
năm đầu hoạt động thì công suất thiết kế thường thấp hơn dự kiến khoảng từ 50- 80% và mức tiêu thụ cũng đạt không cao chỉ khoảng 60-80%. Vì vậy doanh thu những năm đầu cũng thấp hơn các năm sau.
Lợi nhuận của dự án: là chênh lệch giữa doanh thu và chi phí sản xuất của các sản phẩm. Lợi nhuận mà các ngân hàng thường quan tâm gồm lợi nhuận gộp, lợi nhuận ròng trước thuế, lợi nhuận ròng sau thuế…
Sau đây là bảng tính doanh thu, chi phí, lãi vay và lợi nhuận theo mâu:
Bảng 1.7: bảng tính doanh thu, chi phí, lãi vay…
Chỉ tiêu Đơn
vị tính
Năm
1 Năm
2 Năm…
1. Sản lượng
2.Tổng doanh thu không có VAT 3. Tổng chi phí
+ Chi phí nguyên, nhiên vật liệu + Chi phí nhân công
+ Chi phí bán hàng và quản lý + Chi phí khấu hao
+ Chi phí lãi vay + Chi phí khác
4. Thu nhập trước thuế 5. Thuế TNDN
6. Thu nhập sau thuế
* Thẩm định chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án:
VPBank sử dụng một số chỉ tiêu sau để thẩm định dự án:
- Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần của dự án ( NPV ):
NPV là chỉ tiêu phản ánh về tiền lợi từ dự án đầu tư. Là phần chênh lệch giữa tất cả các dòng tiền ròng của dự án trong tương lai được quy đổi về thời điểm hiện tại và giá trị hiện tại của vốn đầu tư ban đầu.
NPV cho biết quy mô giá tiền lời của dự án sau khi đã hoàn đủ vốn. Vì vậy:
- NPV > 0 dự án có lãi - NPV = 0 dự án hòa vốn
- NPV < 0 dự án bị lỗ
Vì vậy mà một dự án khả thi là một dự án có NPV > 0.
- Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR:
IRR là mức lãi suất mà nếu sử dụng nó để quy đổi khoản thu chi của dự án vệ mặt bằng hiện tịa thì các khoản thu bằng các khoản chi hay nói cách khác là lãi suất chiết khấu tương ứng với NPV = 0.
IRR là một chỉ tiêu cơ bản trong phân tích tài chính. Nó là mức lãi suất lớn nhất mà dự án có thể chấp nhận được.
Công thức tính IRR:
(r2 - r1) IRR = r1 + NPV1 * --- NPV1 + NPV 2
Như chúng ta biết dự án chỉ được chấp nhận khi IRR > igh Với igh là mức lãi suất vay ngân hàng.
- Khi IRR > igh thì dự án vừa trả được nợ vừa có lãi - Khi IRR = igh thì dự án hoạt động chỉ đủ khả năng trả nợ - Khi IRR < igh thì dự án không có khả năng trả nợ.
- Thời gian thu hồi vốn T
T là thời gian cần thiết để dự án hoạt động thu đủ số vốn đầu tư ban đầu đã bỏ ra. Đấy chính là khoảng thời gian cần thiết để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần vào khấu hao thu hồi hàng năm.
Công thức tính T:
Tổng số vốn đầu tư T = ---
Lợi nhuận thu + Khấu hao cơ bản dùng được hàng năm để trả nợ hàng năm
Khi T của dự án bé hơn bằng số năm hoạt động của dự án thì dự án mới được chấp nhận.
Chỉ tiêu ROI ( tỉ suất sinh lời của vốn đầu tư )
ROI là một chỉ tiêu tổng hợp nhất đánh giá khả năng sinh lời của một đông vốn đầu tư. Đây là tỷ lệ hoàn vốn đầu tư.
Công thức tính ROI: