1.2.4.1. Giới thiệu về dự án
Tên dự án: “Xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp phục vụ KCN Kim Thoa – Vĩnh Phúc”
Chủ đầu tư: công ty thương mại và xây dựng Thân Hà Loại hình dự án: dự án xây dựng đầu tư phát triển
Địa điểm xây dựng: xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh – Tỉnh Vĩnh Phúc
Sản phẩm của dự án: đây là loại sản phẩm đang có nhu cầu cần thiết cho khu công nghiệp Kim Thoa, huyện Mê Linh và các vùng lân cận của tỉnh Vĩnh phúc.
Tổng mức vốn đầu tư theo thẩm định của NH: 588.214.093.000 đồng Trong đó: nguồn vốn tự có: 300.214.093.000 đồng Vốn vay NH: 288.000.000.000 đồng Có chi phí xây lăp: 495.964.961.524 đồng Chi phí GPMB: 4.580.000.000 đồng Chi phí quản lý dự án: 6.435.689.629 đồng Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 11.397.744.390 đồng Chi phí khác: 16.361.733.766 đồng Chi phí dự phòng: 53.474.008.431 đồng 1.2.4.2. Thẩm định về dự án đầu tư
Để thẩm định dự án đầu tư này, các cán bộ thẩm định sử dụng các phương pháp thẩm định một cách linh hoạt. Với mỗi nội dung cụ thể được sử dụng từng phương phỏp thẩm định cụ thể rừ ràng nhằm giỳp quỏ trỡnh thẩm định được diễn ra chính xác và hợp lý.
1. Cơ sở pháp lý của dự án:
- Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án.đầu tư ““Xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp phục vụ KCN Kim Thoa – Vĩnh Phúc”
- Quyết định số 06/2005/QĐ – BXD ngày 03/02/2005 của bộ trưởng bộ xây dựng về việc ban hành định mức chi phí quy hoạch xây dựng.
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Căn cứ Quyết định số 86/2003/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2007.
- Quyết định số 2306/QĐ-UB ngày 17/08/2007 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt địa điểm, phạm vi lập dự án đầu tư, xây dựng khu nhà ở công nhân phục vụ khu công nghiệp Kim Hoa – Phúc Thắng tại xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh.
- Căn cứ tờ trình số 36/TT-TCKH ngày 23/08/2007 của Phòng tài chính – kế hoạch UBND huyện Mê Linh về việc xin phê duyệt phương án tổng thể.
- Quyết định số 5969/QĐ-CT ngày 27/08/2007 của Chủ tịch UBND Huyện Mê Linh về việc phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tổng thể khi Nhà nước thu hồi đất.
- Căn cứ công văn số 4433/UBND-CV1 ngày 10/12/2007 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc quy hoạch khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh.
- Căn cứ Quyết định số 44/QĐ-UBND ngày 10/01/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết KCN Phúc Thắng – Kim Thoa – Vĩnh Phúc
- Các tài liệu về thỏa thuận cấp điện, thoát nước, cấp nước, vệ sinh của các sở quản lý ngành đối với dự án xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh.
Cơ sở pháp lý của dự án này đã được cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định bằng phương pháp thẩm định trình tự. Đó là xem xét tính đầy đủ của các văn bản hồ sơ pháp lý và sau đó xem xét tính hợp lệ, hợp pháp của từng loại văn bản cụ thê.
2. Hình thức lựa chọn đầu tư
Đây là hình thức đầu tư mơi, là hình thức đầu tư trực tiếp xây dựng mới. Hình thức đầu tư do công ty tư nhân đầu tư xây dựng.
3. Khía cạnh thị trường và tổng thể thị trường tiêu thụ sản phẩm.
Thị trường là một yếu tố hết sức quan trọng cho dự án. Vì vậy, ngân hàng phải tiến hành thẩm định khía cạnh thị trường của dự án để xem dự án này có tính khả thi cao không, có nên cho công ty vay vốn thực hiện dự án không.
Trong khía cạnh thị trường, VPBank đã dùng các phương pháp thẩm định theo so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, theo trình tự. Các nội dung được cán bộ thẩm định theo trình tự nhất định. Như chúng ta biết thị trường là một yếu tố biến động thường xuyên và gặp nhiều rủi ro cho nên phương pháp dự báo đã được các bộ dùng để thẩm định khía cạnh thị trường rộng rãi.
Dự án được xây dựng tại một địa điểm gần KCN nên thị trường tiêu thụ sản phẩm rất tiềm năng. Thị trường đầu ra đã được công ty xác định và định hướng tốt.
KCN Kim Thoa đang thiếu nhà ở cho công nhân nên dự án nhà xây xong sẽ đáp ứng được một phần nhà ở cho công nhân. Thị trường mục tiêu của sản phẩm là đáp ứng nhà ở cho công nhân của KCN Kim Thoa – Phúc Thắng.
Khối lượng nhà ở dự định xây dựng phù hợp với nhu cầu và thu nhập của công nhân ở đây. Với cảnh quan thiên nhiên đẹp và các điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng mới đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cũng như đầu tư xây dựng phong phú hệ sinh thái của khu vực sẽ tạo ra một khu ở dành cho công nhân phục vụ KCN Kim Thoa – Phúc Thắng hợp lý.
Dự án này rất có lợi cho nhà nước ta. Dự án xây dựng xong sẽ giải quyết được vấn đề khó khăn về nhà ở cho nhân dân của nhà nước. Vì vậy dự án này sẽ được nhà nước có các chính sách khuyến khích xây dựng. Đồng thời dự án cũng nhận được nhiều chính sách khuyến khích của tỉnh Vĩnh Phúc.
Các cán bộ tín dụng của ngân hàng có nhiệm vụ kiểm tra tính chính xác của các thông tin mà chủ đầu tư cung câp cho VPBank. Đồng thời cũng phải kiểm tra tính hợp lý của các kết luận về thị trường đầu ra và thị trường đầu vào của dự án này.
4. Thẩm định phương diện kỹ thuật
Đây là một dự án có tính kỹ thuật cao, cần độ chính xác cao. Trong quá trình thẩm định nội dung này, cán bộ tín dụng đã sử dụng linh hoạt hai phương pháp thẩm định trình tự và so sánh đối chiếu các chỉ tiêu. Trong đó phương pháp phân tích đối chiếu các chỉ tiêu kỹ thuật đã được sử dụng phổ biến hơn.
Địa điểm xây dựng: Khu đất xây dựng dự án hiện nằm trên khu ruộng bên bờ sông Cà lồ thuộc địa phận hành chính xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh – Tỉnh Vĩnh Phúc. Với tổng diện tích khu đất dùng để xây dựng khu nhà ở là 9,314882 ha được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, H, G*, F*, E*, F, E.
Phía Đông Bắc giáp với sông Cà Lồ Phía Đông Nam giáp với sông Cà Lồ Phía Tây Nam giáp với đường Liên xã Phía Tây Bắc giáp với khu ruộng canh tác.
Như chúng ta biết địa điểm xây dựng dự án rất thuận lợi. khu vực giáp bơ sông Cà Lồ, xã Kim Hoa bên cạnh là khu công nghiệp, và là một vùng cảnh quan rất hấp dẫn cho việc đầu tư đa dạng các loại hình nhà cũng như các loại hình dịch vụ đô thi, lại liền kề thủ đô Hà Nội, một trong những vùng phát triển năng động của khu vực phía Bắc Hà Nội, vì thế đã thu hút được nhiều đối tác đầu tư, dự báo khả năng tăng trưởng kinh tế hội trong khu vực
Mặt khác, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đang được đầu tư tương đối thuận lợi như: hệ thống giao thông gồm tuyến quốc lộ 3, tỉnh lộ, đường sắt, nhà ga đường sắt, hệ thống cấp điện và thông tin bưu điên.
Quy mô dự án:
Số hộ : 728 hộ
Gồm: + Nhà ở biệt thự : 40 hộ x 5 người/ hộ = 200 người
+ Nhà chia lô + dịch vụ :112 hộ x 5 người / hộ = 560 người + Nhà ở chung cư cho thuê 9 tầng: 576 hộ x 5 người / hộ = 2880 người.
Quy mô dân số khu nhà ở: 3640 người x 1,05 =3822 người ( 1,05 hệ số dự phòng ) Diện tích đất ở : 58.053,4 m2
Bảng 1.11: Bảng tính toán chỉ tiêu sử dụng đất:
STT Chức năng khu đất Ký
hiệu Diện tích
(m2) Tầng cao TB
Số lượng
(nhà)
Mật độ
XD (%) Người sử dụng
Tỷ lệ chiếm đất
(%)
I DIỆN TÍCH ĐẤT Ở 580.3,4 728 3.640 62,32
1 Đất biệt thự BT-- 119.8,8 3 40 37,6 200 12,8
2 Đất dịch vụ nhà chia lô CL-- 11996,8 3 112 79,36 560 12,9
3 Đất chung cư 9 tầng CT-- 341.7,8 5,6 576 41,8 2.880 36,6
II ĐẤT THỂ THAO CÔNG
VIÊN CC 149.9,6 16,05
1 Thể thao công viên CC- 149.9,6 2,4 7,2 16
III ĐẤT KỸ THUẬT KT 262.3,3 2,8
III ĐẤT ĐẤU GIÁ ĐG Đất nằm ngoài phạm vi nghiên cứu
II ĐẤT GIAO THÔNG CX 175.22,5 18,9
Tổng cộng toàn khu 931.48,8 100
Qua bảng trên ta thấy quy mô dự án rất phù hợp. Số lượng nhà xây dựng lên phù hợp với số lượng dân cư ở khu vực. sản phẩm xây dựng lên có khả năng sẽ tiêu thụ tốt.
Nguyên vật liệu đầu vào:
Nguyên vật liệu đầu vào là yếu tố không thể thiếu của dự án. NVL sử dụng chủ yếu cho dự án là sắt thép, xi măng, cát, vôi, sơn,…
Do địa điểm xây dựng rất thích hợp, gần khu công nghiệp, gần đường Liên xã và còn gần Hà Nội nên NVL đầu vào cho dự án rất đa dạng và phong phú. Hệ thống giao thông ở đây rất tốt nên NVL đầu vào vẫn chuyển dễ dàng. Do đó chi phí đầu vào sẽ được giảm.
Bên cạnh đó nguồn cung cấp NVL đầu vào rất phong phú. Như sắt thép công ty lấy từ khu Thái Nguyên vẫn chuyển bằng đường bộ, Xi măng được nhập hàng từ công ty xi măng Bỉm sơn Thanh hóa cũng được vẫn chuyển bằng đường bộ đều thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án sau này.
Thiết bị, máy móc, kỹ thuật: Thiết bị và máy móc do công ty Thương mại và xây dựng Thân Hà cung cấp, cũng rất hiện đại, được nhập khẩu từ nước ngoài.
Các loại máy ủi, máy cẩu, máy đổ bê tông…được nhập khẩu từ nước ngoài về, có công nghệ phù hợp với trình độ hiện tại của công nhân. Sự đồng bộ của thiết bị giúp công ty giảm được lượng lao động đáng kể và thời gian thực hiện dự án được rút ngắn.
Các chỉ tiêu kinh tê kỹ thuật đối với công trình:
Đất ở: 58.053,4 chiếm 62,32% diện tích đất diện tích sàn ( m2 ) ( m2 )
+ nhà ở biệt thự 3 tầng ( 40 tâng) 11.918,8 13.440 + nhà chia lô + dịch vụ( 112 nha ) 11.996,8 28.560 + nhà cao tầng 9 tầng( 9 nhà) 34.137,8 80.000,5
Đất thể thao công viên: 14.949,6 m2 chiếm 16%
Đất giao thông: 17.522,5 m2 chiếm 18,81%
Đất kỹ thuật: 2.623.3 m2 chiếm 2,8%
Các chỉ tiêu này đã có tỷ lệ phù hợp với nhau, diện tích đất và diện tích sản tương đối phù hợp.
Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật hạ tầng:
Giao thông: đường phố trong đô thị :
Cấp kỹ thuật: cấp 60.
Vận tốc thiết kế: 60 km/ h
Tải trọng tính toán tiêu chuẩn: p = 12T
Cấp nước: Thiết kế áp dụng cho khu đô thị nhỏ với dân số tính toán là 4350 người.
Lưu lượng nước lớn nhất theo đầu người : 200 l/ người/ ngàn đồng.
Lưu lượng nước công cộng, dịch vụ: 10% nhu cầu dùng nước lớn nhất theo đầu người.
Lưu lượng nước tưới cây: 3l/m2.
Lưu lượng nước rửa đường: 1l/m2
Lưu lượng nước dự phòng, thất thoát: Hệ số: 1.1 Thoát nước thải: Thiết kế áp dụng cho khu đô thị nhỏ.
Lưu lượng nước thải lấy bằng 100% tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt.
Lưu lượng nước thải của khu dân cư: 1,5kg rác / người / ngày đêm.
Chỉ tiêu cấp điện theo quy chuẩn VN Nhà ở chia lô: 5kw/ hộ Nhà ở biệt thự : 10 kw/ hộ Nhà cao tầng; 120 kw/ hộ
Chiếu sáng đèn đường: 10 kw/ hộ
Các chỉ tiêu trên đã được các cán bộ kỹ thuật của cơ quan Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Nhà Hà Nội 22 phê duyệt.
quy mô và giải pháp xây dưng
Quy mô xây dựng: Xây dựng hạ tầng kỹ thuật và làm cảnh quan khu vực.
Xây dựng và hoàn thành các công trình theo quy hoạch Mật độ xây dựng công trình: 31,49%
Tổng diện tích sàn xây dựng: 124542,5 m2
Mật độ diện tích sàn nhà ở của khu : 13370 m2/ha Tầng cao trung bình toàn khu: 4,25 tầng.
Quy mô xây dựng phù hợp với quy mô dự án, từng hạng mục công trình được dự toán cụ thể. Hạng mục nào thực hiện trước hạng mục nào thực hiện sau được xỏc định rừ ràng.
Hệ thống thoát nước:
Lượng mưa ở đây phân bố không đều giữa hai mùa, mùa mưa lượng mưa chiếm 85% tổng lượng mưa trung bình hàng năm. Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1500 đến 2000mm, lượng mưa lớn nhất là vào tháng 7, tháng 8. Mùa mưa thường có bão, áp thấp nhiệt đới, cường độ có thể vượt quá 150 mm/ngày, có khi gây lụt nặng. Vì vậy, dự án cần phải có hệ thống thoát nước tốt, hiện đại. Khu vực này hiện tại chỉ có hệ thống thoát nước nông nghiệp, không có hệ thống thoát nước sinh hoạt. Dự án sẽ xây dựng hệ thống thoát nước mới và đồng bộ mới. Hệ thống thoát nước được chọn để thiết kế là hệ thống riêng, tồn tại hai mạng lưới thoát nước trên đường phố, một thoát nước mưa và một cho nước thải sinh hoạt thải ra từ các công trình công cộng và khu dân cư.
Mạng lưới thoát nước thải được thiết kế trên nguyên tắc tự chảy, trên mạng lưới bao gồm các đường cống tròn bằng B.T.C. với các đường kính khác nhau đảm bảo thu gom và dẫn tất cả các loại nước thải ra khỏi khu vực và tránh sự chuyển động vòng lại và dềnh tắc.
Độ dốc của cống thoát nước thải được thiết kế sao cho vận tốc nước thải trong cống đủ lớn để đảm bảo khả năng tự làm sạch cống và lớn hơn 1/ D ( D: đường kính của cống).
Ống được nối theo phương pháp nối đỉnh.
Nước thải được xử lý qua bể tự hoại xây dựng bên trong công trình hoặc trong ô đất xây dựng. Hệ thống thoát nước thải sẽ được thu gom bằng các cống có đường kính D300 rồi tập trung vào tuyến cống chính D400 chạy dọc trên vỉa hè.
Khoảng cách giữa các ga nước thải trung bình 20m.
Thiết kế hai mạng thoát thải riêng và cùng đổ về đường cống D600 và dẫn về trạm xử lý công suất 800 m3/ ngđ sau đó thải ra sông Cà Lồ phía đông khu đất.
Cống đi trên vỉa hè các chỉ giới đường đỏ 1.65m và độ sâu chôn cống ban đầu 0,7m.
Bố trí ống D150 – 250 chờ thoát nước từ các lô đất.
Hệ thống thoát nước của dự án được xây dựng theo mô hình hiện đại, có thể thoát nước một cách an toàn cho khu nhà. Nó đảm bảo cho khu nhà xây dựng lên được an toàn về mùa mưa, giúp người dân sống ở đây bảo vệ môi trường trong sạch hơn.
Hệ thống cấp điện:
Nguồn điện: Nguồn cấp điện cho KCN Kim Thoa – Phúc Thắng sư dụng cấp điện áp 35kv, câp nguồn từ lưới điện 35KV từ KCN Minh Quang đến. Điêmt đầu nối cấp nguồn cụ thể sẽ được điện lực Vĩnh Phúc quyết định. Tương lai, khi khu vực Mê Linh cải tạo lưới trung thế sẽ được chuyễn sang sử dụng cấp điện áp chuẩn 22KV.
Lưới điện:
- Lưới cao áp: phía ngoài khu vực thiết kế sử dụng lưới điện nỗi đi trên cột bê tông li tâm. Còn trong khu vực thiết kế, lưới điện cao thế đến các trạm biến áp đi ngầm sử dụng cáp điện Cu /DSTA/XLPE/PVC( 3x240)mm2 mạch vòng kín vận hành hở. Tuyến cáp ngầm cao thế được chôn trực tiếp dưới đất trong hào cáp, độ sâu chôn cáp là 1m. Đoạn qua đường, cáp được đặt trong ông thép D110 chôn ở độ sâu 1.2m, phía 2 đầu ống thép được bịt kinw bằng vật liệu không thấm nước đặt trong hố ga điện. Hình thức trạm lưới chọn kiểu trạm ki ốt nhằm đảm bảo độ tin cậy cung cấp điện và mỹ quan cho khu đô thị.
- Nguồn điện chiếu sáng được lấy từ 1 lô từ trạm biến áp – N – 06 có công suất biểu kiến 630 KVA đặt trong khu này, vị trí trạm biến áp này đặt tại trung tâm phụ tải nên trong quá trình sử dụng tránh được sự sụt áp, đảm bảo độ tin cậy cung cấp điện và dễ dàng quản lý trong quá trình vận hành…
Tiến độ thực hiện dự án:
Giai đoạn 1: chủ đầu tư thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật – cảnh quan
Thời gian thực: quý III / 2008 – quý IV/ 2008 xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo phương pháp thi công cuốn chiếu làm hạ tầng và làm cảnh quan khu vực.
Giai đoạn 2: chủ đầu tư tiến hành xây dựng các công trình kiến trúc và bán nhà.
Thời gian thực hiện: Quý I / 2009 – quý II / 2010 xây dựng và hoàn thành các công trình.
Như vậy, khía cạnh kỹ thuật được chủ đầu tư cung cấp chi tiết cụ thể cho ngân hàng nhằm giúp cho cán bộ thẩm định được tốt khía cạnh này. Cán bộ tín dụng có nhiệm vụ kiểm tra lại những thông tin trên một cách chính xác, sau đó thẩm định cụ thể từng nội dung để đưa ra được kết quả thẩm định chính xác nhất. Dự án này có tính khả thi cao trong khía cạnh kỹ thuật.
5. Phương diện tài chính dự án
Đối với nội dung tài chính, khi tiến hành thẩm định dự án này cán bộ tín dụng dùng phương pháp thẩm định trình tự để thẩm định cụ thể từng nội dung một.Ngoài ra, sử dụng cả phương pháp phân tích độ nhạy để kiểm tra tính vững chắc của dự án.
Trong thời kỳ lạm phát như hiện nay, cần phải sử dụng phương pháp này để xem xét khi có các yếu tố thay đổi thì dự án sẽ nhạy cảm như thế nào.
- Tổng mức vốn đầu tư:
Tổng mức vốn đầu tư theo thẩm định của NH: 588.214.093.000 đồng Trong đó: nguồn vốn tự có: 300.214.093.000 đồng Vốn vay NH: 288.000.000.000 đồng
- Chi phí đầu tư công trình:
Có chi phí xây lăp: 495.964.961.524 đồng Chi phí GPMB: 4.580.000.000 đồng Chi phí quản lý dự án: 6.435.689.629 đồng Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 11.397.744.390 đồng Chi phí khác: 16.361.733.766 đồng Chi phí dự phòng: 53.474.008.431 đồng