Quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự 2005 có một số điểm thay đổi so với Bộ luật Dân sự 1995.
Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định bất động sản bao gồm: "Đất
đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định" [19].
Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định bất động sản là những tài
sản không di dời được bao gồm: "Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định" [18].
Giống như Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự 2005 liệt kê một nhóm đối tượng được coi là bất động sản và để mở về khả năng xuất hiện thêm các loại bất động sản mới. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có văn bản pháp luật nào quy định danh mục "tài sản khác do pháp luật quy định" là bất động sản được nói đến tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005. Có thể thấy đây chỉ là một cách dự trù để đảm bảo tính bao quát của pháp luật trong tương lai.
So với Bộ luật Dân sự 1995, Bộ luật Dân sự 2005 cịn có một số điểm thay đổi cơ bản sau trong quy định về bất động sản và động sản:
- Bỏ định nghĩa "bất động sản là những tài sản không di dời được".
Nhiều ý kiến cho rằng thay đổi này là cần thiết vì bản thân cụm từ "bất động
sản" và các quy định giải thích liên quan cũng đã chỉ rõ đặc điểm không di dời được (nghĩa là không thể chuyển dịch một cách cơ học trong không gian) của bất động sản.
- Một trong các đối tượng bất động sản là "nhà ở" đã được thay thế
bằng "nhà" khẳng định tất cả các loại nhà như biệt thự, căn hộ chung cư …dù được sử dụng cho mục đích để ở, để kinh doanh, cho thuê thì đều là bất động sản. Sự thay đổi này đã mở rộng đầy đủ phạm vi của bất động sản.
Mặc dù có những điểm sửa đổi trong khái niệm động sản, bất động
sản nhưng cả hai Bộ luật Dân sự đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản là đất đai hoặc các tài sản gắn liền với đất đai, cụ thể được liệt kê dưới đây.
2.2.1.1. Đất đai
Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ, thuộc chủ quyền quốc gia vì vậy không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Pháp luật của các nước đều ngầm hiểu rằng đất đai ở đây chỉ là một mảnh đất được giới hạn bởi diện tích, chiều dài, chiều rộng, chiều sâu. Khi con người thực hiện hành vi chiếm hữu, khai thác, sử dụng thì đất trở nên có giá trị… và trở thành một loại tài sản quan trọng trong giao lưu dân sự, đầu tư, thương mại. Đất đai mang trong nó
tính cố định về mặt lãnh thổ, tính kế thừa về mặt văn hóa. Nó là tài sản duy nhất được kế thừa từ đời này sang đời khác mà vẫn bảo lưu được những giá trị cơ bản.