Căn cứ vào thuộc tính tự nhiên sinh ra từ đất hoặc gắn liền với đất, Bộ luật Dân sự 2005 liệt kê một số đối tượng được coi là bất động sản. Để có thể bao quát và dự liệu khả năng xuất hiện các loại bất động sản mới trong tương lai, Bộ Luật đưa ra quy định: "các loại tài sản khác do pháp luật quy định". Ở Việt Nam hiện chưa có văn bản pháp luật nào quy định danh mục các bất
động sản khác mà Điểm d Khoản 1 Điều 174 đề cập đến. Dẫn chiếu đến quy
định của pháp luật một số quốc gia thì danh sách các loại bất động sản do pháp luật quy định khá cụ thể. Luật dân sự Nga quy định tàu bay, tàu biển là bất động sản. Bộ luật Dân sự Pháp quy định những vật tuy không gắn liền với đất đai nhưng vẫn được coi là bất động sản khi chúng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ hoặc khai thác cùng với ruộng đất. Điều 522 Bộ luật Dân sự Pháp viết: "Súc vật mà người chủ sở hữu ruộng đất giao cho người thuê đất canh tác hoặc người lĩnh canh với thỏa thuận là để dùng vào việc canh tác, dù có định giá hay khơng, đều được coi là bất động sản khi chúng còn được gắn liền với ruộng đất theo thỏa thuận đó" [15]. Điều 524 thì quy định:
Những vật sau đây được coi là bất động sản do mục đích sử dụng khi chúng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ hoặc khai thác
ruộng đất: Súc vật gắn với canh tác; Nông cụ; Hạt giống giao cho
người thuê đất canh tác hoặc người cấy rẽ; Chim bồ câu nuôi chuồng; Thỏ hoang trong rừng; Tổ ong mật; Máy ép, nồi hơi, nồi cất, chậu và thùng; Dụng cụ cần thiết cho việc khai thác các cơ sở rèn, cơ sở làm giấy và các nhà xưởng khác; Rơm rạ và phân bón. Mọi đồ đạc
trong nhà mà chủ sở hữu gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định cũng được coi là bất động sản do mục đích sử dụng [15].
Khi những tài sản trên khơng cịn được chủ sở hữu sử dụng cho mục
đích khai thác ruộng đất thì chúng lại là động sản. Bộ luật Dân sự Nhật Bản
thì coi: "Đất và những vật gắn liền với đất là bất động sản. Các vật khác là
2.2.2. Động sản
Khoản 2 Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Động sản là những tài sản không phải bất động sản" [19]. Nhìn chung pháp luật các quốc gia đều ghi nhận động sản là những tài sản có thể di dời được và khơng gắn liền với đất đai hoặc phục vụ cho việc khai thác đất đai. Luật Dân sự Việt Nam thì sử
dụng phương pháp loại trừ để quy định: Động sản là những tài sản không
phải là bất động sản. Tuy nhiên, như phân tích ở trên, phạm vi khái niệm bất
động sản không được xác định rõ ràng dẫn đến việc phân biệt giữa động và bất động sản trở lên luẩn quẩn và khơng rõ ý.
Động sản là nhóm tài sản có số lượng lớn và là đối tượng của hầu hết các giao dịch dân sự. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, đã xuất hiện nhiều đối tượng động sản có giá trị lớn: cổ phiếu, chứng khoản, tài sản trí tuệ… Các đối tượng này cần phải có quy chế điều chỉnh
thích hợp, phân biệt với các loại động sản thông thường khác.
Phân loại tài sản căn cứ vào thuộc tính vật lý có thể di dời được là một trong các căn cứ phân loại tài sản truyền thống được áp dụng ở hầu hết các quốc gia. Sự phân biệt này mang những ý nghĩa quan trọng sau đây:
- Thiết lập quy chế pháp lý đối với động sản và bất động sản. Theo đó
các quy định liên quan đến tài sản là bất động sản thường phức tạp, chặt chẽ và nguyên tắc hơn đối với các tài sản là động sản. Ngoài các quy định được thiết kế chung trong luật dân sự, các nhà làm luật còn xây dựng nhiều quy
định trong các văn bản luật chuyên ngành để điều chỉnh các giao dịch liên
quan đến tài sản là bất động sản. Thậm chí ngay trong luật dân sự, các quy
định dành cho bất động sản cũng chi tiết và phức tạp hơn. Ví dụ, đối với hợp đồng mua bán tài sản là động sản thì quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao. Nhưng với tài sản là bất động sản thì quyền sở hữu chỉ được chuyển giao cho
sản đó. Điều này có nghĩa, việc thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản thường yêu cầu có sự chứng kiến của một chủ thể thứ ba mà thông thường là nhà nước (đại diện là các cơ quan đăng ký). Hệ thống các văn bản
về đăng ký bất động sản được quy định cụ thể ở nhiều văn bản luật chuyên
ngành: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng, các văn bản của chính phủ. Tại Việt Nam, hiện đang tồn tại đến ba hệ thống đăng ký riêng biệt đối với cùng một đối tượng tài sản là bất động sản: hệ thống đăng ký cho đất có nhà ở, hệ thống đăng ký cho đất khơng có nhà ở và hệ thống đăng ký
cho các cơng trình xây dựng. Luật Đất đai quy định đăng ký đất đai là bắt
buộc nhưng Luật Nhà ở lại khơng bắt buộc đăng ký đất có nhà ở. Thống nhất các quy định về đăng ký bất động sản hiện đang tản mát tại nhiều văn bản luật
khác nhau là cần thiết nhằm đơn giản thủ tục hành chính và góp phần làm
trong sạch, lành mạnh các giao dịch liên quan. Ngược lại, các giao dịch có đối tượng là động sản không nhất thiết phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước. Yêu cầu này chỉ đặt ra với một số động sản có giá trị như ơ tơ, xe máy, cổ phần, cổ phiếu…
- Xây dựng các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với người
thứ ba. Bộ luật Dân sự 1995 quy định về cầm cố động sản và thế chấp bất động sản tại các Điều 346, 329. Theo quy định của Bộ luật này thì đối tượng giao dịch là căn cứ để xác định hợp đồng bảo đảm là hợp đồng cầm cố hay hợp đồng thế chấp. Hợp đồng có tài sản bảo đảm là bất động sản là hợp đồng thế chấp, còn ngược lại là hợp đồng cầm cố. Sang đến Bộ luật Dân sự 2005, nhà làm luật lại căn cứ vào tiêu chí tài sản đó có thể dịch chuyển được hay khơng để quy định hình thức của hợp đồng tương ứng là cầm cố hay thế chấp. Theo đó, cầm cố là việc một bên giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Còn thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Giữa thế chấp và cầm cố có sự khác nhau cơ bản về việc chuyển dịch tài sản bảo đảm
từ tay người bảo đảm sang tay người nhận bảo đảm hoặc một đối tượng thứ ba nắm giữ. Nhìn chung do nhà làm luật vẫn quan niệm bất động sản cơ bản là những tài sản không di dời được, nên trên thực tế hầu hết hợp đồng thế chấp có đối tượng là bất động sản, hợp đồng cầm cố có đối tượng là động sản.
- Liên quan đến quy định về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.
Điều 247 Bộ luật Dân sự 2005 viết:
Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước khơng có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, cơng khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó [19].
Như vậy ngoại trừ tài sản thuộc sở hữu nhà nước, đối với các loại tài sản còn lại việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu áp dụng rất khác nhau giữa tài sản là động sản và tài sản là bất động sản. Theo Điều 247 Bộ luật Dân sự 2005 quy định thì thời hiệu áp dụng cho động sản là 10 năm, bất động sản là 30 năm.
- Phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản cịn có ý nghĩa trong việc thiết lập các quy định về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba
ngay tình. Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:
Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản
giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản giao dịch là
chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án quyết định bị hủy, sửa [19].
Từ quy định trên có thể thấy nhà làm luật có xu hướng bảo vệ quyền
của chủ sở hữu bất động sản bằng các quy định chặt chẽ hơn. Việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là động sản của người thứ ba ngay tình vì vậy cũng dễ dàng được pháp luật công nhận và bảo hộ hơn đối với tài sản là bất
động sản. Trong các quy định về bảo vệ quyền sở hữu tại Chương XV - Bộ
luật Dân sự 2005 cũng có đề cập đến quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình (Điều 257) và quyền địi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình (Điều 258). Do đó, khi tham gia bất kỳ một giao dịch dân sự nào, mỗi chủ thể đều cần phải tập cho mình thói quen tìm hiểu nguồn gốc của tài sản là đối tượng của giao dịch để bảo đảm quyền lợi của mình.
- Các quy định của luật nội dung có ảnh hưởng lớn đến việc xây dựng
các quy định luật hình thức (luật tố tụng). Liên quan đến các quy định về tài
sản, việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản trong luật dân sự có
ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thẩm quyền của tòa án nhân dân trong
việc giải quyết tranh chấp và luật để áp dụng đối với các tranh chấp có yếu tố nước ngồi. Theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự: "Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về bất động sản" [23].
- Ngoài các ý nghĩa trên, đối với pháp luật một số quốc gia tiêu chí
phân biệt động sản và bất động sản có thể trở thành căn cứ để xây dựng định nghĩa động sản và bất động sản thay vì chỉ đơn thuần sử dụng phương pháp liệt kê như pháp luật dân sự Việt Nam.
Từ các phân tích trên có thể thấy việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản mang những ý nghĩa quan trọng đặc biệt là trong các khía cạnh về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, xác lập quyền sở hữu do thời hiệu và xác định thẩm quyền của tòa án trong việc giải quyết tranh chấp. Mặc dù còn nhiều nội dung cần phải sửa đổi, bổ sung song không thể phủ nhận rằng các
quy định liên quan đến tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 đã thể hiện vai trị
khơng thể thiếu trong việc điều chỉnh, định hướng và lành mạnh hóa các quan hệ dân sự.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Có thể thấy khái niệm tài sản, động sản, bất động sản… trong pháp
luật dân sự Việt Nam không phải là khái niệm được kế thừa từ cổ luật mà
được tiếp thu từ pháp luật La Mã thông qua hệ thống pháp luật nước Cộng
hòa Pháp. Từ Bộ luật Dân sự 1995 đến Bộ luật Dân sự 2005 khái niệm tài sản và phân loại tài sản được quy định khá chi tiết và cụ thể. Theo đó tài sản được phân loại theo hình thức tồn tại thành vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản;
theo đặc tính vật lý thành động sản và bất động sản. Dựa trên những đặc điểm
riêng của mỗi nhóm tài sản, nhà làm luật thiết lập cơ chế pháp lý phù hợp điều
chỉnh giao dịch dân sự liên quan chúng. Nhìn chung, cách xây dựng khái
niệm tài sản dựa trên phương pháp liệt kê và loại trừ là một trong những cách
thức được pháp luật nhiều nước trên thế giới lựa chọn. Phương pháp này khi
áp dụng trong Bộ luật Dân sự 2005 có ưu điểm là cụ thể và dễ hiểu với số
đông người Việt Nam. Với các giao dịch dân sự có đối tượng là các tài sản thông thường: vật, tiền... Bộ luật đã phát huy rất hiệu quả trong việc điều
chỉnh và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên chủ thể. Tuy nhiên, ở một
khía cạnh khác, cách định nghĩa và phân loại tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế, được đề cập trong phần nội dung của Chương 3 dưới đây.
Chương 3