HÀNG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT – CHI NHÁNH QUẢNG NAM
Sơ đồ: Quy trình nghiệp vụ cho vay mua bất động sản
Hình 2.1: Sơ đồ quy trình nghiệp vụ cho vay mua bất động sản
Lập hồ sơ và phỏng vấn KH
Thẩm định cho vay
Phê duyệt cho vay Phƣơng thức cho vay Kế hoạch trả nợ Ký hợp đồng TD kết hợp Giải ngân
Bước 1: Lập hồ sơ vay vốn:
Lập hồ sơ vay vốn:
- Giấy đề nghị vay vốn của Ngân hàng.
- Các giấy tờ chứng minh nhu cầu của dự án: hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở,… đƣợc công chứng Nhà nƣớc hoặc Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền chứng thực.
- Hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản đảm bảo nhƣ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ đƣợc pháp luật thừa nhận chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của bên bán đƣợc quyền nhƣợng hoặc đã chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho ngƣời vay.
- Các loại giấy tờ chứng minh thu nhập nhƣ: Thƣ giới thiệu và xác nhận của ngƣời sử dụng lao động, chứng nhận bảng lƣơng, biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân, hợp đồng tiêu thụ sản phẩm,…
- Hợp đồng liên kết cho vay (trong trƣờng hợp Ngân hàng và đơn vị liên kết xây dựng nhà ở).
Phỏng vấn khách hàng:
Khi khách hàng đến đề nghị vay vốn thì cán bộ tín dụng có trách nhiệm phỏng vấn trực tiếp khách hàng nhằm ghi nhận các nhu cầu vay vốn, thu nhập các thông tin cần thiết cho việc thẩm định và theo dõi sau khi cho vay. Đồng thời cán bộ tín dụng cũng có thể hỗ trợ, tƣ vấn cho khách hàng đƣa ra các quyết định tài chính, hƣớng dẫn khách hàng về quy trình cho vay vốn. Nếu khách hàng có ký hợp đồng liên kết cho vay với Ngân hàng thì phải có tên trong danh sách vay vốn của đơn vị.
Bước 2: Thẩm định cho vay
Cán bộ tín dụng thẩm định cho vay cần xem xét các thơng tin tín dụng trong q khứ, mối quan hệ xã hội và tƣ cách của khách hàng vay để đánh giá khả năng trả nợ đúng hạn. Tình hình tài chính của khách hàng đối chiếu thu nhập hiện tại và tƣơng lai với các điều kiện cho vay, tính tốn tổng chi phí trên thu nhập, tỷ lệ thu nhập dùng để trả nợ trên tổng thu nhập (tỷ lệ này thƣờng dao động từ 30%-40%), khả năng tích lũy của khách hàng và vốn tự có tham gia vào dự án, tình hình hợp pháp của tài sản đảm bảo.
Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là thu nhập ổn định của khách hàng nhằm đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn, tránh gây tổn thất cho Ngân hàng.
Bước 3: Phê duyệt cho vay
Trên cơ sở thẩm định tƣ cách khách hàng, kiểm tra tài sản và định giá, cán bộ tín dụng lập tờ trình xin phê duyệt tín dụng bao gồm các nội dung thẩm định nói trên. Kết luận và đánh giá khách hàng có đủ khả năng vay vốn hay khơng và chuyển cho lãnh đạo phịng tín dụng. Trƣờng hợp lãnh đạo phịng tín dụng khơng cho vay phải ghi rõ lý do để cán bộ tín dụng thơng báo trả lời trực tiếp cho khách hàng.
Bước 4: Phương thức cho vay
Trên cơ sở nhu cầu vay vốn của khách hàng, khả năng kiểm tra giám sát việc khách hàng sử dụng vốn vay LPB Quảng Nam thỏa thuận với khách hàng phƣơng thức cho vay. Mỗi lần vay vốn thì Ngân hàng và khách hàng phải ký kết hợp đồng tín dụng mới. Căn cứ vào hợp đồng tín dụng thì Ngân hàng có thể giải ngân 1 lần hoặc nhiều lần phù hợp với tiến độ sử dụng vốn của khách hàng.
Bước 5: Kế hoạch trả nợ gốc, nợ lãi
Nếu khách hàng có hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc làm những ngành nghề có thu nhập thƣờng xun thì phân kỳ trả nợ teo tháng, quý, năm. Trƣờng hợp thu nhập khơng thƣờng xun thì phân kỳ trả nợ theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
Nếu khách hàng là công chức hoặc ngƣời lao động hƣởng lƣơng hàng tháng thì phân kỳ trả nợ gốc và lãi hàng tháng.
Số tiền trả nợ từng kỳ đƣợc tính theo phƣơng pháp sau:
Số tiền vay * lãi suất trong kỳ * (1 + lãi suất trong kỳ)số kỳ Số tiền trả mỗi kỳ =
(1 + lãi suất trong kỳ)số kỳ -1 Lãi suất trong kỳ là lãi suất năm chia cho số kỳ phải trả trong năm
Số tiền gốc và lãi phải trả đƣợc chia thành từng khoản nhỏ bằng nhau cho mỗi kỳ điều chỉnh cho phù hợp với thời điểm ngƣời vay có thu nhập.
Sau khi khoản vay đƣợc phê duyệt, cán bộ tín dụng soạn thảo, thƣơng lƣợng và thu xếp cho khách hàng ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nếu khách hàng vay có bảo đảm bằng tài sản (theo hợp đồng tín dụng nhà ở và mẫu Hợp đồng bảo đảm tiền vay của LPB) và các văn bản có liên quan.
Bước 7: Giải ngân
Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trƣớc khi giải ngân, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thơng báo ký giấy nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phịng kế tốn - ngân quỹ và hạch toán các khoản chi giải ngân.